부동산 시세가 상승하면서 집과 아파트를 판매 후 수익이 남는 경우가 많아지면서 절세를 위해 Capital Gains Tax(양도 소득세)와 1031 Exchange에 관련된 질문이 많아지고 있다.
최근에 한인 타운에 있는 투자용 아파트를 판매를 하면서 한 바이어분이 다음과 같이 말씀 하셨다. “나는 한인타운에 있는 아파트 팔아 2백만 달러 이익 보고 양도 소득세 다냈다. 세금은 속이지 않고 다 보고하여 떳떳하다.” 세금을 정정당당히 다 보고하여 부끄러움이 없으신 것은 이해 하였으나 한편으로는 정당한 절세의 방법을 알려 드리지 않은 부동산 에이전트의 무관심에 마음이 아팠다.
부동산의 판매 후 이익이 있을 경우 이에 대한 대한 양도소득세를 지불 하여야 하며 투자용이나 거주용 주택 모두 같은 세율을 적용을 받는다. 1년 미만 소유 후 판매를 하여 이익이 남을 경우 개인의 Tax Bracket에 의한 일반 소득세를 지불 하게 되며 1년 이상 소유를 한 경우에는 Tax Bracket에 따라 이익금의 최고 15%까지 지불 하게된다. 주거용 주택은 양도 소득세의 면제를 받을 수 있다. 판매가 종료되는 시점에서 집을 소유한 지난 5년간 2년이상 주인이 거주를 한 기록이 있으며 이익이 있을 경우, 개인의 소유시 $250,000까지, 부부의 소유시에는 $500,000 까지의 이익을 면세 받는다. 그 이상의 소득은 양도 소득세의 대상이 된다.
1031 Tax Deferred Exchange는 부동산 투자자에게 가장 큰절세의 도구이다. 부동산의 판매 후 양도 소득세의 지불을 미루어 세금을 아낀 만큼 더 큰 부동산에 투자할 수 있게 해주기 때문이다. 위에 말씀을 하신 한인타운의 바이어의 경우 2백만 달러의 이익에 해당하는 양도 소득세의 경우 최고 15%까지 세금을 내어야 하므로 약 $300,000에 해당하는 세금을 지불 한 것이다. 만약 1031 Exchange 를 사용 하였더라면 양도소득세의 지불을 미루기에 새로 구매하는 부동산에 절세한 $300,000에 해당하는 금액을 더 사용하여 더 큰 자산을 획득할 수 있었을 것이다. 지금 세금을 지불 하겠나 아니면 나중에 세금을 지불 하겠나의 질문에 “지금”이라고 대답하는 사람은 없을 것이다. 만약 나중에 밀린 세금을 내지 못하면 어떻게 되는가의 질문이 있을 수도 있으나 1031은 사용 할 수 있는 제한이 없기에 계속 미룰수 있다. 미국 말에 ”미룬 세금은 무덤으로 가져가라.” 라는 말이 있다. 양도 소득세는 미루고 또 미루어 투자자가 사망할 경우 그 세금은 가족에게 전해지는 것이 아니라 면제가 되는 것이다. 마지못해 1031을 여러면 한 후 사망전 한꺼번에 양도 소득세를 지불 한다고 하여도 손해는 아닌 것이 정부에서 0% 이자로 융자를 받아 남에 돈으로 내 자산을 늘린 것이다. 위의 바이이어의 경우 무담보에 무이자로 $300,000을 정부에서 빌려준다는 제의를 거절한 것이다.
1031의 사용조건은 투자용 부동산이어야 하며 소유하고 있는 부동산의 판매일을 기준으로 45일 이전, 아니면 이후로 갈아탈 부동산을 지목하여야 한다. 또한 그 판매일에서 180일 이전, 아니면 이후로 갈아탈 부동산의 구매를 종료하여야 한다. 새로 구매한 부동산은 같거나 더 비싼 금액이어야 하며 이익금은 1031 exchange를 해주는 회사가 소유하고 있다가 구매하는 부동산에 다운페이먼트가 되어야 한다. 이익금의 일부 또는 전부를 투자자가 받을 수 있으나 수령한 금액에 대해서는 양도소득세의 대상이 된다.
투자와 절세는 같이 알아야지 투자로 아무리 돈을 많이 벌더라도 이익금을 세금으로 다 낸다면 빚좋은 개살구인 것이다. 또한 남의 돈으로 내 자산을 늘리는 것이야말로 진정한 투자가 아닌가 싶다.
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