요즘 집가격이 저렴하고 이자율도 좋아서 투자용으로 집을 구매하시는 구매자가 늘고 있습니다. 이때 이해 하셔야 할 것은 투자용 부동산과 거주용 부동산을 정확하게 구별하시는 것이 중요합니다. 투자용 부동산은 무엇보다도 지출과 수입의 대비를 생각하여 매월 이익을 계산할 수 있어야 하는 것이며 거주용 부동산은 구매자의 마음에 들고 페이먼트가 적당한 것입니다. 많은 투자용 부동산을 구매하시는 분들의 실수는 “내가 나중에 거주할 수 있는 집”을 투자용으로 구매하시는 것입니다.
한인타운의 $300,000 2베드 콘도의 예를 들어 보겠습니다. 20% 다운에 4% 이자 30년 고정으로 구매를 할 경우 $60,000의 현금 투자 후 월 몰게지 $1146, 재산세 $312, 화재보험 $30, HOA $300는 월 페이먼트 $1788가 됩니다. 월 렌트는 약 $1800 정도가 되므로 매월 수익이 거의 없습니다. 만약 한달이라도 테넌트가 없던지 집수리를 해야 한다면 손해가 나게됩니다. 주택의 시세가 오르는 것이 투자용 주택의 부가적인 수익이 되어야지 주 목적이 아니며 투자가 아닌 투기가 되는 것입니다. 2006년에 한인 타운에서 새 콘도를 분양 받기위해 새벽부터 줄을 서서 두채씩 구매하며 “한달에 만불씩 오릅니다”라고 하는 것과 다를 바가 없기 때문입니다.
부동산 투자도 비지니스를 운영하듯이 투자금액에 비해 수익성이 있어야 하는 것이며 가늠할 수 없는 주택가격 상승에 투자를 맏겨서는 않될것입니다. 오히려 단독 주택의 경우 HOA 가 없기에 그만큼 수익이 조금더 있으며 렌트용으로는 유닛을 권해드립니다. 유닛중에서도 수익성이 제일 좋고 구매및 판매하기 쉬운 4유닛을 권해드립니다. 물론 4 유닛도 수익성이 좋은 것을 잘 고르셔야 하는데 좋은 지역의 유닛일 수록 수익성은 낮아 집니다. 예를 들어 한인 타운에 위치한 방 2개 화장실 1로 구성된 4개의 유닛은 집 값은 칠십만불, 렌트는 유닛당 $1300정도하며, East LA는 집값은 사십만불 정도에 렌트는 $1100정도 합니다. 한인타운의 집값은 East LA 의 두배가까이 하지만 렌트는 거의 비슷 한것을 보면 알듯이 절대로 본인이 거주할 주택과 투자용 주택을 혼동을 할 경우 수익성이 많이 떨어지게됩니다.
모든 분들이 East LA에 20%다운인 8만불 다운을 하고 몰게지 $1500을 하며 타인종에게 렌트를 $4400을 받으며 비지니스 마인드를 가지고 4유닛을 투자하실 수 있는 것은 아니나 투자용으로 HOA 가 있는 콘도나 타운하우스는 피하는 것이 좋습니다.
