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30년 후 현금 백만달러로 은퇴 할 수 있는가?
많은 한인들이 직장에 다니며 한결같이 자신에게 묻는 질문이다. 401k에 30년간 $500 정도를 매월 불입하여 60만 달러에서 110만 달러를 받을 수 있다. Bureau of Labor Statics에 의하면 지난 10년 연간 인플레이션의 평균은 2.5% 였다. 현재 백만 달러는 30년 후면 50만달러 정도의 값어치라는 계산이며 현재로서는 60의 나이에 은퇴하기에는 부족한 금액일 것이다.
401k와 같이 매월 불입을 하고 기다리며 작더라도 보장된 은퇴를 원하는 분에게는 맞지 않으나 크레딧이 좋고 인컴 보고를 잘하며 적극적인 은퇴 프로그램을 원한다면 4유닛 아파트를 권장한다. FHA 융자로 4 유닛을 구매할 경우 3.5% 다운과 640점 이상의 크레딧 점수를 요구하며 인컴이 많지 않아도 구매할 수 있다.
예를 들어 세금을 빼기전 인컴이 월 $4000이고 구매를 원하는 4유닛에서 한 집당 $1,000의 렌트를 받을 경우 $400,000의 4 유닛을 $14,000을 다운하고 구매를 할 수 있다. 재산세, 보험, 융자 보험, 몰기지 (30년 고정 4.25%)를 합치면 월 $2700 정도의 페이먼트를 예상할 수 있다. 이때 유닛당 $1000의 렌트를 받으면 손해는 보지 않고 보유하고 있다가 30년 후 완불이 된다.
집값은 30년 후에는 2배에서 3배의 가격이 되므로 현재 $400,000의 4 유닛은 30년 후에는 백만달러의 시가를 예상 할것이다. 렌트 역시 매년 3%씩 증가를 시킬경우 유닛당 월 $1000의 렌트는 30년 후에는 월 $2356이 되어 있을 것이다. 현재 $14,000의 투자로 $400,000 4 유닛을 구매할 경우 30년 후에는 백만 달러의 재산과 생활비를 제공해주는 든든한 은퇴 프로그램인 것이다. 물론 소유하고 있는 동안 가만히 보유하고 있어도 되고 아니면 적극적 투자를 원한다면 에퀴티가 적립이 되는 것을 사용하여 몇채 더 구매 한다면 은퇴를 더 앞당길 수도 있을 것이다.
4유닛 구매시 주의할 점은 “내집 장만”이라는 생각을 버리고 “비즈니스 구매”라는 시점으로 구매해야 한다는 것이다. 내 가족, 직장, 학군이 중요한 것이 아니라 투자수익 (Return on Investment)을 먼저 생각을 하여야 한다는 것이다. 좋은 동네, 좋은 집, 내가 거주하고 싶은 집을 은퇴용 4유닛과 혼동을 한다면 수익성 없고, 시간 낭비에 고생만 하고 포기할 경우가 많기에 많은 공부를 하고 시작을 하여야 할 것이다. 영어에 자신이 없거나 세입자와의 분쟁을 처리하는 것이 어려울 것이라 생각 한다면 메니지먼트 회사의 고용도 고려해야 할 것이다. 한달에 $200 에서 $400 사이면 메니지먼트 회사에서 세입자와의 관계를 유지해주며 필요한 서류를 작성해줄 것이다. 현금을 들고 다녀도 구매하기 어려운게 4 유닛인데 3.5% 다운으로 어떻게 4 유닛을 살수 있냐라는 생각도 있다. 절대로 4 유닛을 구매하기 쉽지는 않다. 그러므로 노련한 부동산 에이전트와 호흡을 잘 맞추는 것이 중요한 것이다. 또, 4 유닛이 $400,000 에 구매할 수 있는 것이 어디 있냐라는 생각도 있다. 한국인 밀집 지역만 고려하기에 4 유닛은 $600,000 이상 한다라는 생각이지만 현재도 엘에이에서 1시간 이내에 $400,000 이하인 4 유닛은 많이 있다. 공실률이 많지 않은가라는 생각도 들수 있지만 옆집보다 $50만 싸면 세입자는 나가지 않는다. 렌트비를 내지 않는 것 역시 문제로 생각 하지만 Beverly Hill에 렌트를 해도 Eviction문제는 있다. 지역이 문제가 아니라 처음에 계약을 맺을때 세입자의 크레딧과 직업을 잘 살펴보아야 하는 것이다.
미국에서 잘 살아 보겠다는큰 꿈을 가지고 일을 열심히 하나 부자가 되기는 멀어만 보인다. 돈많은 사람이 부동산 투자로 돈 벌었다고 하나 내게 현실로 다가오지 않는다. 돈이 많아야 부동산으로 돈을 번다는 생각은 옳지 않다는 점을 강조하고 싶다. 3.5%의 지분으로 100%를 소유할수 있으며 남의 돈으로 내가 부자가 되는 길임을 알아야 한다.
