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적은 다운으로 일년에 집 두채를 구매하는 방법
투자용 집과 거주용집 중 어떤것을 먼저 사야하는지 고민 하시는 분들이 많다. 유닛을 먼저 구매할경우 FHA 융자로 3.5% 다운으로 구매를 한 후, 일년뒤 Conventional 융자로 5% 다운으로 거주용 집을 구매할수 있다. 만약거주용집을 먼저 구매할 경우 투자용집은 25%의 다운을 요구하므로 구매가 어려워 지며 이자율도 투자용집은 거주용 집에 비해0.5%에서 1% 정도가 상승한다. W2를 받으며 세금보고를 정확히 하시는 바이어가 사용이 가능한 FHA와 5% Conventional Loan은 1099을 받거나 자영업을 하는 분들에게는 많은 혜택이 되지 않아 세금보고를 고려 하지않는 20% 다운VOE프로그램을 사용 하여야 한다. 몇년 전과는 달리 세금 보고를 하시는 불법 체류 구매자에게는 0% 다운 융자가 나오나 (NACA.com) 세금보고가 미비한 구매자에게는 오히려 집 장만이 더 어려워 졌다.
첫집 장만은 매달 Cash Flow(투자한 집에서 모든 지출을 제한후 남는 이득)가 있는 4 유닛 아파트를 권장한다. 비교적이면 직장에 가깝거나 거주하고 싶은 지역에 구매하시는 것이 좋으나 아파트의 가격에 비해 렌트가 비싼 지역을 고르는것이 중요하다. 단독 주택의 구매시 구매자의 인컴만으로 PITI(몰게지, 재산세, 보험, PMI)를 낼 수 있는 자격이 되어야 하나 4유닛의 경우 3유닛의 렌트비용의 85%를 수입으로 인정해 준다. 그러므로 유닛의 구매시 단독 주택에 비해 구매할 수 있는 가격이 상승 조정된다.
쉬운예로 한달에 $1000의 인컴에 빚이 없는 구매자가 FHA로 단독주택 구매시약 $80,000의 융자를 받을 수 있다. 하지만 유닛당 $1000 렌트를 받을 수 있는 4유닛을 FHA로 $8,750다운을 하여 구매할 경우 $250,000의 융자를 받을 수 있으며 한달에 약 $1000의 Cash Flow를 얻으며 무료로 거주할 수 있다. 일년 후 한달 수입이 $1000씩 상승한 것을 세금보고를 하여 단독 주택을 구매할 수 있는 융자금액은 약 $150,000으로 상승 한다. 본인이 거주할단독 주택이므로 5%다운에Conventional융자를 사용하여 구매하면 4유닛에서는 $2000의 Cash Flow가 발생 하므로 결국에는 단독 주택에 거주하는 것도 무료가 된다. 한달에 $1,000 인컴이 있는 구매자가 FHA로 3.5%다운 ($8,750)하여 구매한 4유닛 아파트와 Conventional로 5% 다운 ($7,500)하여 구매한 집은 총 $400,000의 금액의 융자를 얻게 된다.
적은 금액으로 집 많이 사시고 부자 되세요.
