미국의 부동산법 Q&A 집주인-세입자 관계에서 중대한 의무와 권리가 따른다. 일례로 집주인은 유닛을 살기 적합한 환경으로 유지해야 하며, 세입자는 계약서에 따라 렌트비를 성실히 납부해야 한다. 이 관계가 깨져도 서로간 지켜야 할 의무는 남는다. 다음은 부동산법과 관련해 사람들이 가장 자주 묻는 질문과 답변이다. 다만 각자가 처한 상황은 다르므로 변호사와 사례에 대해 직접 상의하는 것이 바람직하다.
1. [집주인] 아이가 있다고 세입자를 거절해도 될까?
18세 미만 미성년자 자녀를 두었다고 해서 입주를 거절할 수 없다. 주거법에 따르면 인종, 피부색, 종교, 나이, 장애, 성지향, 성정체성 등을 이유로 입주를 거절할 수 없다. 따라서 주택 광고에 차별적 사항을 기재하는 것, 입주 방해를 목적으로 입주자 제한을 두는 것 등은 불법이다.
2. [집주인] 세입자 리스(Lease)가 끝날 때 집주인에게 어떤 옵션이 있나?
세입자 리스가 끝날 때 집주인은 새로운 리스에 서명하거나 세입자를 내보낼 수 있다. 많은 경우 리스는 자동적으로 먼스 투 먼스(month-to-month, 월별 계약)로 바뀐다. 일부 주에선 집주인이 임대차 계약을 끝내려는 경우 세입자에게 적절한 절차에 맞춰 통지할 것을 요구한다. 특히 임대 부동산이 임대료 관리법(rent control law) 적용 지역에 해당하는 경우, 집주인은 임대차 계약 해지의 정당한 사유를 밝혀야 한다.
3. [집주인] 세입자가 살고 있는 부동산 집세를 올리려면?
집주인이 세입자와 월별 임대차 계약을 맺고 있다면 일반적으로 세입자에게 렌트비 인상에 대한 30일 통지를 주어야 한다. 반면 집주인이 세입자와 장기 리스 계약을 맺고 있다면, 리스가 끝날 때까지 기다려야 한다. 또 임대 부동산이 임대료 관리법 적용 지역에 해당되는 경우 임대료 인상 관련 지방법을 따라야 하지만, 적용 지역이 아니라면 임대료 인상에 제한이 없다.
4. [집주인] 임대료 관리법 적용 부동산에서 세입자를 퇴거시킬 수 있을까?
임대료 관리법이 시행되는 지역에서 집주인이 세입자를 퇴거시키기 위해선 정당한 이유가 있어야 한다. 여기엔 세입자가 렌트비를 지불하지 않거나, 계약 사항을 위반하거나, 거주지에서 불법적인 활동을 하거나, 유닛에 중대한 개보수를 진행하는 경우 등이 포함된다.
5. [세입자] 집주인의 유닛 방문을 거절할 수 있을까?
세입자는 사생활 보호를 이유로 집주인의 유닛 방문을 거절할 수 있지만, 예외가 있다. 일례로 긴급상황이 발생했을 때, 세입자가 유닛을 포기했을 때, 경찰이 범죄 신고에 대응할 때 등이다. 집주인은 유닛 개보수 또는 새로운 세입자에게 방을 소개하기 위해 출입을 원하는 경우 반드시 세입자에게 알려야 한다. 이유는 합리적이어야 하고, 24~48시간 전 이뤄져야 한다.
6. [집주인] 세입자의 렌트비 보증금으로 카펫을 교체할 수 있나?
일반적으로 집주인은 세입자 렌트비 보증금으로 정상적인 손실(wear and tear)을 메울 수 없다. 특히 세입자가 유닛에 장기간 살아왔을수록 그러하다. 하지만 세입자가 유닛에 단기 거주해 온 가운데 특정 사고로 인해 손실이 발생했다면 보증금에서 커버 가능하다.
7. [세입자] 렌트비 지급 보류를 할 수 있는 상황이 있나?
그렇다. 유닛에 중대한 위험이나 문제가 있어 생활이 어려운 경우 렌트비 지급을 보류할 수 있다. 다만 각 주가 규정하는 렌트비 지급 보류 상황이 다르므로 이를 꼼꼼히 확인해야 한다. 상황을 잘못 판단해 렌트비 지급을 보류한다면 퇴거 대상이 될 수 있다. 일부 주에서 세입자는 개보수가 진행되는 동안 법원에 렌트비를 내거나, 렌트비를 에스크로에 예치해야 한다.
8. [세입자] 집주인이 나를 그냥 쫓아낼 수 있나?
아니다. 집주인이 세입자 퇴거를 원하는 경우 주법에 맞는 적법한 절차에 따야 한다. 만약 집주인이 열쇠를 바꾸거나 세입자 짐을 버리는 등 불법적 조치를 취한다면 세입자는 집주인에게 책임을 묻고 유닛에 계속 남아있을 수 있다. 나아가 세입자는 집주인에게 재산 피해 등 손실에 따른 보상을 청구할 수도 있다.
9. [세입자] 집주인이 곰팡이를 책임져야 할까?
임대 계약서에 곰팡이에 대한 책임을 무효화하는 조항이 포함돼 있어도 집주인은 책임을 져야할 수 있다. 주거 환경이 곰팡이를 만들어냈다면 집주인은 곰팡이로 인한 재산 피해를 보상해야 하지만, 세입자 책임으로 인해 곰팡이가 나왔다면 집주인은 보상 할 필요가 없다.
10. 집주인 괴롭힘이란?
집주인 괴롭힘은 짜증나는 것부터 범죄적인 것까지 다양하다. 대표적인 괴롭힘에는 명예훼손(Defamation) 전화 괴롭힘(Telephone Harassment)이 있다. 집주인은 당신에 대한 나쁜 소문을 내고 다녀선 안되고, 당신의 상사 또는 동료에게 당신의 비난을 전해 근무 환경을 해쳐선 안된다. 일부 집주인은 세입자를 폭행, 성폭행하거나 염탐하기도 한다. 이는 민사소송뿐만이 아니라 형사소송의 근거가 될 수 있으므로 경찰에 신고해야 한다.
박세나 기자
senapark@radiokorea.com
Updated by Jan 2024
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