대리인 믿지 말고 발품 팔며 현장 확인
기본시설 보수 필요한 매물, 후회할 가능성
이민 생활에서 새로운 집과 건물을 사기 위해 찾아다니고 구입하는 과정은 마라톤처럼 오랜 시간 기다리는 인내심, 그리고 완벽한 법적 절차를 필요로 한다. 더구나 집과 빌딩을 처음으로 매입하는 경우에는 더더욱 예상치 못한 걸림돌이 튀어나오고 막판에 계약이 취소되는 상황도 잦다. 이에 따라 부동산 전문가들은 결혼하는 상황처럼 일을 서두르면 낭패를 보고 90% 이상 확신이 들 때까지 확인을 거듭하라고 강조한다. 이밖에 초보 바이어의 경우에는 매물을 빨리 팔 것을 강요하는 에이전트 압박에 못이겨 계약을 서두르는 일도 주의해야 한다고 조언한다. 자신 명의의 집과 건물 주인이 되기 위해 나아가는 포괄적이고 기본적인 법적 과정은 다음과 같다.
◇자신의 재정 상황부터 점검
집을 사려할 때 제일 중요한 점은 본인의 정확한 재정 상태를 돌아보는 일이다. 만약의 경우를 대비한 저축, 평균 이상의 크레딧 스코어를 지니고 있다면 모기지 융자 신청을 할 때 금융권에서 낮은 이자율로 많은 액수를 허락할 확률이 높다.
◇모기지 사전승인
모기지 신청 과정에서 우선시되는 일은 사전 승인(pre-approval)을 받는 것이다. 은행과 모기지 전문가들은 자선사업가가 아니다. 바이어 상황에 맞는 최적의 조건으로 돈을 꿔주는 경우는 없다고 생각해야 한다. 당연한 얘기지만 귀찮더라도 자신이 스스로 발품 팔며 여러 곳을 방문하고 판단을 내려야 좋은 결과를 얻을 수 있다. 그렇지만 친구나 대리인에게 일방적으로 일을 맡기면 낭패를 보기 쉽다. 지불해야 할 사안은 기본적으로 인건비-이자율-융자 총액-지급 기간-월 페이먼트 액수-마무리 수수료 등 한두가지가 아니다. 그럼에도 불구하고 사전승인을 얻았다고 융자가 100% 확정되는 것도 아니다. 그러나 집 계약에 최종 서명할 때까지 상황이 변하지 않는다면(예상치 못한 해직 포함) 확정 단계에서 승인이 취소되거나 조건이 악화될 가능성은 크지않다.
◇되도록 많은 주택 비교
집을 사는 일은 절대로 서두르면 안된다. 권역별로 사방을 뒤지고 또 찾아나서야 한다. 본인이 고용한 전문 부동산 에이전트를 통해 다양한 정보를 얻고 인터넷에서도 리스팅 목록을 찾고 그 동네를 차로 둘러보도록 한다. 또 친구와 가족에게도 의견을 물어본다. 버킷 리스트를 따로 만들어 자신의 기준을 세우고 양측 에이전트와 논의해야 헛수고를 미리 막을 수 있다.
◇구입 입찰
1차적으로 마음에 드는 집을 찾았다면 대리인을 통해 집 주인에게 정식 오퍼를 문서로 넣어야 한다. 본인 이름, 주소, 지불 의향 액수, 집값 1~2%에 해당하는 계약금(보증금)이 포함된 1차 오퍼는 본인 또는 에이전트가 작성해 집 주인측에 전한다. 이후 수락,거부,수정 제안과 같은 연락을 기다린다.
셀러가 집에 있는 가구를 싸게 팔겠다는 의향을 보내오면 바이어 측에서 수용 가능한 리스트를 따로 작성해 값을 의논할 수도 있다.
◇주택 컨디션 점검
전문 평가 인스펙터를 고용, 집에 어떤 문제점이 발견되면 누가 수리비용을 부담할지 집값을 놓고 상의한다. 정식 오퍼는 대부분 ‘점검 과정에서 관련 주택에 심각한 문제가 발견되면 가격을 조정하거나 구입 의사를 취소할수 있다’는 우발 사태 조항(바이어 보호 목적)이 포함돼 있다.
◇마지막 서명
양측이 조건에 합의하는 순간 걸림돌은 대부분 사라진다. 금융기관에 최종 통보 절차를 보내고 모기지 융자에 필요한 주택 가치 평가와 집문서, 집 주인 외에 다른 사람 명의로 근저당이 설정돼 있는지를 에스크로(escrow)를 통해 확인, 향후 발생할 수 있는 법적 재산권 분쟁을 미리 막도록 한다. 에스크로는 법적 안정성을 위해 판매자-구매자 사이에 공신력 있고 중립적인 제3자가 절차에 개입해 매매 대금을 교환하는 서비스를 의미한다. 양측에 모두 도움이 되는 절차로 대개 한달 이상의 시간이 필요하다. 계약 파기는 대부분 막판에 법적 불투명성이 발견되는 에스크로 확인 과정에서 빚어진다. 한국에는 이런 제도가 없어 집을 사고파는데 분쟁이 끊이지 않는 실정이다.
이외에 크레딧 확인 비용, 세금, 주택 조사 수수료, 융자 착수금, 명의 변경 보험료 등 서명 직전에 내야하는 추가 비용도 수천달러 규모에 달한다. 수십페이지가 넘는 각종 서명 절차가 마감되면 집 주인으로부터 주택, 우체통, 거라지 열쇠를 넘겨받을 수 있다. 서류에 최종 서명을 하기 전 대리인과 마지막으로 집을 둘러보는 워크스루(최종 점검)를 진행할 수도 있다. 당일 입주 약속 시간 전까지는 전 주인이 작별을 고할 여유를 방해해서는 안되며 미리 집안에 들어가거나 짐을 들여놓으면 예의에 어긋난다.
봉화식 기자
Updated by Jan. 2024
movehub.com, moving.com, naver.com
