Q.

저의 질문은 1. 오래 전에 부동산을 $150.000 에 구입 하였읍니다.
2. 이 부동산을 현재 $850.000 에 판매를 하게 되면, $700.000 의 이익금이
생기게 됩니다.
3. $500.000 까지는 이익금에 대한 면세가 되는것으로 알고 있읍니다.(부부 공동 재산) 그러면 나머지 이익금에($200.000) 대한 세금은 얼마나 됩니까? 지역은 L.A County 입니다. Home Owner 나이는 65세 이상 입니다.

 

A.

지난 5년간 2년 이상 본인이 직접 거주 하고 싱글이실 경우 $250,000, 부부일 경우 $500,000 까지의 집 값의 이익을 세금 감면을 받습니다. 융자금액이 얼마가 남아 있는지의 여부는 상관이 없습니다.
만약 부부이시며 $500,000 이상의 이익을 예상하시며 다른 집을 구매하실 계획이 없으신 경우에는 $500,000 이상의 이익금에 대한 Capital Gains Tax(자본이득세)를 지불하셔야 합니다.
질문 하신 분께는 해당이 되지 않을 것 같습니다만 만약 투자용 집이었으며 다른 집을 구매하실 계획이시라면 1031 Exchange를 권해 드립니다. 투자용 집이 었으면 $1의 이익이 있더라도 세금을 내셔야 하나 1031 Exchange를 사용하실 경우 새로 구매하는 투자용집에 세금을 내지 않고 옮겨가는 방식이 되겠습니다. 현재 보유하고 있는 집을 판매 전,후로 45일 이내로 새집의 에스크로를 시작해야 하며 180이내로 에스크로를 종료를 해야하는등 여러가지의 제한이 있으나 투자하시는 분께는 아주 좋은 방법이라 하겠습니다.
2013년 부터는 Capital Gains Tax (자본이득세)가 다음과 같이 상승을 합니다. 2년이하 보유시 15% ~ $39.5%, 2년 이상 5년 미만 보유시 10% ~ 20%, 5년 이상 보유시 8%~18%.
그러므로 집을 판매를 하시고 차액을 현금으로 받으실 경우 $200,000의 금액중 8%~18%의 세금 ($16,000 ~ $36,000) 정도가 되실 겁니다.
55세이상의 개인이 본인이 거주한 집을 판매하고 다른집을 구매하는 장점중에 하나는 현재 보유하고 있는 재산세의 같은 세율을 보존할 수 있다는 것입니다. 한 집을 오래 보유하신 경우 재산세는 하락을 합니다. 만약 55세 이상이며 판매후 새집을 구매시 단 한번 이와 같이 낮은 재산세를 새 집에도 활용을 할 수 있게 해주는 proposition 60와 proposition 90이 있습니다. 같은 county내에서는 가능하며 county 가 다를 경우에도 사용은 가능하나 활용할 수 없는 county도 있기에 확인을 먼저 하시길 바라겠습니다.
만약 자녀분께 물려 주실 계획이시라면 Trust 를 만드시는 것도 좋은 생각입니다. 만약 $150,000에 부모님이 구매를 하시고 Trust를 통해 자녀 분께 시가 $850,000에 물려 주고 $1,000,000에 자녀분이 판매를 하실 경우 $850,000 과 $1,000,000의 차액인 $150,000에 대한 세금만 자녀분이 지불 하면 되기에 에퀴티가 많은 집을 물려 주실 때는 추천해 드리는 방법입니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.