Q.
제가 처음 집을 구매 하려고 해서 최근 realtor 와
집을 몇 군데 보던 중 경매에 나온 집을 보게 됐습니다. 가격도 마음 들고 해서 구매를 생각 하고 있는데 경험이 없다 보니 어떻게 해야 할지
모르겠습니다. 몇 가지 질문을 좀 올리겠습니다. Realtor를 통해서 구입을 하게되면 realtor가 모두 알아서 하는 건지요? 그럼 수수료는
얼마나 드는지요? 그리고 만약에 계약이 성사 되지 않으면 그 계약을 위해 들어간 돈이 있다면 그 돈은 돌려 받을 수 있는지요? 그리고
Listing price 에서 실제 구매 가격은 어떻게 정해지는지요? 그리고 경매에 나온 집도 FHA Loan 이나 다른 Loan 통해서 구입
할 수 있는지요? 궁금한게 너무 많네요. 좋은 답변 부탁 드립니다. 감사 합니다.
A.
많은 투자자 분들이 주택을 저렴하게 구매하기 위해 경매에
관심이 주목되고 있다. 경매의 종류는 여러가지가 있으나 일반적으로 가장 널리 알려진 옥션은 포클로져 옥션 (Trustee Sale)이다. 집
주인이 아직 거주하고 있는 경우가 많으며 몰게지의 불입으로 인한 은행의 경매로서 Los Angeles County 의 대부분의 주택은
Pomona 법정 앞인 400 Civic Center Plaza, Pomona에서 휴일을 제외하고 매일 아침 9시부터 시작한다. 매일
300개에서 1000개의 집이 매각 예정이 잡히나 반이상이 취소되므로 판매되는 물건중 마음에 드는 물건은 몇개도 경매가 되지 않을 수 있다.
경매시 Opening Bid의 가격으로 시작하여 가장 높게 가격을 부르는이에게 판매가 되나 이 때 주의 할 것은 그 집에 붙은 Tax
Lien이나 City Lien등이 있는지 경매 당일 확인을 하여야 한다. 1차 융자를 옥션으로 구매시 정부의 Lien을 제외한 모든 빋이
없어지나 2차 융자를 구매하는 경우 1차 융자의 전액을 값아주어야 하므로 오히려 시세보다 더 주고 구매할 수 있다. 옥션에서 낙찰이 된경우 모든
금액을 Cashier’s Check으로 지불을 하여야 하며 더 많이 지불 한경우 차액을 우편으로 돌려 주게 된다. 거주하고 있는 사람을 설득을
하거나 법으로 퇴각을 시켜야 하며 집 상태를 미리 알지 못하고 구매를 해야 한다는 단점이 있다.
이외에 인터넷으로 진행하는
Auction.com, Hubzu.com, Hudsonandmarshall.com, Kazork.com에서 행하는 경매도 시세보다 낮게 구매를
원하는 이에게 주목을 받는다. 인터넷에서 이루어지는 옥션은 일반적으로 에스크로를 통하여 정식으로 구매를 하고 융자도 얻을 수 있는 경우가 많이
있으며 타이틀 보험도 들수 있어 거주용 집을 원하는 바이어도 이용하기가 좋다. 인터넷으로 구매를 할경우 수수료는 구매시 바이어에게 미리 알려
주게 되어있다. 인터넷으로 비딩을 하는 경우 일반적으로 계약금은 필요 없으며 낙찰이 된경우 계약금을 걸게되며 그 이후로는 계약금의 반환은 거의
불가능 하다.
이외에 전 주인이 사망을 하고 상속인이 없을 경우 Kennedy Wilson 사 에서 집 앞에서 옥션을 행하나,
상속인이 있는 경우 법원 내에서 Probate 옥션을 한다.
다양한 방식과 규칙이 있는 옥션에서 재미를 보려면 노련한 부동산
에이전트나 옥션 구매 경험이 있는 이와 동행을 하는 것이 큰도움이 될것이다.
