Q.
이번에 4~6 income units 을 사서, 은퇴를
하려고 합니다.
K-town 중심으로 보고있는데, 많은 건물들이 상당히 오래된 집들이 많네요.
1. No rent
control 과 1987(?)년 전의 집과 어떻게 다른지에 대해서 정확히 알고
싶습니다.
2. 렌트를 줄때, tenant의
credit report와 income 증명서 요구를 해도 되는지요?
A.
한인타운을 중심으로 한인을 상대로 렌트를 주시고 유닛에서
월 인컴이 발생하기란 상당히 어렵습니다. 그 이유는 한인 타운이 렌트에 비해 집값이 싸지 않기 때문입니다.
쉬운 예를 들어 West
LA, 한인타운, East LA의 4 유닛을 비교해 보겠습니다. 만약 2베드 1베스로 이루어진 4개의 유닛의 경우 West LA는 백만불에,
한인타운은 70만불, East LA는 40만 정도가 됩니다.렌트는 West LA 월$1600씩, 한인타운은 $1400씩, East LA는
$1200씩이 됩니다. 보시다시피 West LA는 East LA에 비해 집값은 2.5배가 되나 렌트는 별로 차이가 나지 않습니다. 그러므로
West LA는 월 페이먼트는 두배 이상이나 비싸고 수입은 적기에 렌트용으로는 좋지 않습니다. 한인타운의 유닛도 마찬가지로 East LA에 비해
가격은 두배가까이 차이가 있으나 렌트는 별로 차이가 없기에 몰게지와 세금, 유틸리티를 지불하고 나면 거의 남지 않기에 Garage에 지하실까지
불법 개조를 하여 렌트를 하지 않고는 이익이 없게 됩니다.
모든분이 East LA에 렌트를 하여 이익이 남을 수는 없으나 조금 시야를
넓히시면 투자에 비해 수익성이 좋은 유닛을 구할 수 있습니다. 위에 말씀을 드리면 항상 받는 질문이 있기에 미리
말씀드리겠습니다.
타민종은 렌트를 잘 내지 않는다 - 옆집보다 월 $50만 싸면 어떤 민족이던 나갈 생각 하지 않고 잘
냅니다.
학군이 좋아야 집값이 잘 오른다 - 학군이 좋은면 구매시에도 비쌉니다. 비싼집이건 싼 집이건 집 값의 상승율은 같습니다.
비싼집이니 가격의 상승 폭은 싼집보다 당연히 많습니다. 비싼 집을 사면 페이먼트가 많아지므로 렌트시 이익율이 떨어집니다. 렌트용으로 구매하는
집은 많은 렌트 이익으로 수익이 남는 것이 목적이지 집값이 오르는 것이 첫째 목적이 되어서는 않됩니다. 자신이 조절하고 예측 할 수 없는 투자는
투자가 아닌 투기인 것입니다.
한인 지역이 잘 팔린다 - 미국에서 한인만 집 구매하지 않습니다. 세금 보고가 약해서 VOE프로그램이
없어지면 구매할 수 없는 한인보다 매월 꼬박꼬박 맥도날드에서 월급 받는 타민종들은 정부 보조 프로그램 받아가며 $250,000 집을 $1250
다운, 30년 고정 3.5% 이자에 월 페이 $1083으로 집 구매 더 쉽게 합니다.
렌트 인컴은 지역 상관없이 비슷합니다.
그러므로 싼지역에 많은 방의 수를 보유한 유닛이 최고 입니다. 직접 tenent와 상대하는 것보다 메니지먼트 회사는 한달에 $400 정도면
충분이 고용할 수 있습니다.
