미국에서주택을 소유하고자하는 유학생이나주재원 등 비거주자들에게는미국 시민권이나영주권이없어도 주택 구입의 꿈을 이룰 수 있는 길이 있습니다.
하지만 이를 위해서는올바른 정보와 철저한 준비가 필요합니다.
이 칼럼에서는비거주자를위한 모기지 프로그램,
준비 과정, 그리고 유의해야할 사항들을알기 쉽게 정리해 드립니다.
약 5분 분량으로구성된 이 가이드는주택 구입이나재융자를고려하는미주 한인들에게실질적인도움을 드리고자합니다.
미국시민권이나영주권이없는 유학생(F-1, J-1 비자) 또는 주재원(H-1B, L-1 비자 등)은 특화된 모기지 프로그램을통해 주택 구입이 가능합니다.
다음은 주요 옵션들입니다:
비거주자를위해 설계된 특수 모기지 상품으로,
영주권이나시민권이없는 사람들을대상으로합니다.
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주요 특징:
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계약금(Down
Payment)이높음: 주택 가격의 20-40%.
○
이자율이다소 높음: 대출기관이비거주자를더 높은 리스크로간주하기때문.
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해외소득 증빙이나미국 내 고용 증명 요구.
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해외신용 보고서 또는 대체 신용 증빙(예: 임대료 납부 기록, 공과금 납부 내역) 허용.
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대상:
○
유효한비자 소지자(F-1, H-1B, L-1 등).
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안정적인소득과 예비 자금(3-6개월 치 모기지 상환액)을 보유한 경우.
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어디서 찾을 수 있나:
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HSBC, Wells Fargo 등 주요 은행이나비거주자대출 전문 소규모 대출기관.
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비거주자대출 경험이 있는 모기지 브로커를통해 적합한 프로그램연결 가능.
일부대출기관은안정적인고용과 신용 프로필을가진 비영주 거주자에게일반 모기지를제공합니다.
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주요 특징:
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계약금20% 이상요구.
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Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 지원하며,
비영주 거주자도유효한 워크 비자 소지 시 자격 부여.
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비거주자대출보다경쟁력 있는 이자율.
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대상:
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미국내 소득이 있는 H-1B, L-1 비자 소지 주재원.
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사회보장번호(SSN)
또는 개인납세자번호(ITIN)
보유자.
사설대출기관이나포트폴리오대출(대출기관이직접 보유하는대출)은 유연한 조건을 제공합니다.
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주요 특징:
○
미국신용 기록 대신 소득과 자산에 초점.
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이자율과수수료가더 높음.
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해외자산을 담보 또는 재정 안정성 증명으로활용 가능.
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대상:
○
상당한해외 자산이나소득이 있는 비거주자.
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전통적인대출 요건을 충족하지못하는 경우.
비거주자로서모기지를성공적으로얻기 위해서는체계적인준비가 필수입니다.
다음 단계를 따라 진행하세요:
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소득 증빙:
급여 명세서, 고용 계약서, 또는 해외 소득 증명(예: 은행 명세서, 본국 세금 신고서). 번역 및 공증된 서류가 필요할 수 있음.
○
계약금:
주택 가격의 20-40%를 준비. 비거주자는더 높은 계약금을요구받음.
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예비 자금:
3-6개월치 모기지 상환액을유동 자산으로보유해 재정 안정성 증명.
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SSN이 있는 경우, 보증 신용카드사용 또는 임대료, 공과금 정시 납부로 미국 신용 기록 구축.
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SSN이 없는 경우, 해외 신용 보고서 또는 대체 신용 증빙(임대료 납부 기록, 은행 추천서 등) 제출 가능.
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대출기관이나모기지 브로커를통해 사전 승인받기. 사전 승인 서한은 매도자에게진지한 구매자임을보여주고예산을 명확히 함.
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비자서류, 소득 증명, 자산 명세서 제출 준비.
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비거주자주택 구입 경험이 있는 부동산 에이전트와모기지 브로커와협력. 복잡한 요구사항을효과적으로처리 가능.
○
비자상태가 주택 소유에 적합한지확인하기위해 이민 변호사 상담 고려.
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SSN이 없는 경우, 세금 보고를 위해 ITIN 신청 필요.
○
재산세,
매각 시 양도소득세등 미국 세금 의무 확인.
주택구입은 가능하지만,
비거주자는다음과 같은 도전 과제를 고려해야합니다:
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높은 비용:
시민권자나영주권자에비해 높은 이자율, 계약금, 마감 비용 예상.
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비자 상태 리스크:
비자 만료 또는 고용 종료 시 미국 체류가 어려워질경우, 주택 매각 또는 모기지 상환 불이행(foreclosure) 위험 존재.
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세금 및 법적 문제:
비거주자는재산세, 임대 소득 시 30% 원천징수(면제 제외) 등 미국 세법 적용. 세무 전문가 상담 필수.
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환율 변동 리스크:
해외 통화로 자금 조달 시, 환율 변동이 예산에 영향. 변동성 대비 필요.
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부동산 관리:
본국으로귀국 시, 미국 내 부동산을원격 관리하는데 어려움. 부동산 관리 회사 고용 고려.
유학생과주재원 등 비거주자도적절한 모기지 프로그램과철저한 준비를 통해 미국에서주택 소유의 꿈을 이룰 수 있습니다.
비거주자대출 프로그램을탐색하고,
전문가와협력하며,
재정 및 법적 사항을 신중히 검토하세요.
특히 비자 상태와 장기 계획이 주택 소유 목표와 부합하는지확인하는것이 중요합니다.
각자가처한 상황과 원하는 목적이 다르기 때문에 모기지 전문가의도움을 받아 진행하는 게 좋습니다.
주재원 혹은 유학생이지만 렌트로 없어지는 지출분을 장기적인 투자와 주택 구입을 통해서 더 나은 미래를 구축하시기 바랍니다.
문의)
Kevin Oh, MLO NMLS# 1985037
T. 213-219-2688
