구입자 부동산 업자 수수료 지불 ?
미국 부동산 협회 (NAR)가 “독과점법” 위반 소송 합의에 따라서, 부동산 구입자는 매물로 나온 부동산을 구경하기 이전 그리고 경우에 따라서는 판매자한테 "구입 계약서 (offer)"를 제출하기 이전에 “구입자를 위한 부동산 업자 계약서 (BRBC)”를 체결해야 된다. 이 계약서에는, 구입자는 구입자가 선정한 부동산 업자한테 중개인 수수료를 지불한다는 항목이 있다.
많은 사람들은 이 소송 합의결과, 판매자는 구입자 부동산 업자 몫의 수수료를 지불 안해도 되는 것으로 알고 있다. 즉, 구입자가 구입자 몫의 중개인 수수료를 지불하는 것으로 잘못 알고서 판매자는 부동산 업자 수수료 50 %를 절약 할 수 있다는 희망을 갖었다. 그러나 현실은, 여전히 과거 주택 매매 중개인 수수료 관행인 6 %를 지불하고 있다. 물론 판매자는 판매자측 중개인 수수료만 지불할 것이니까 구입자는 구입자가 자기 부동산 수수료를 지불하라고 요구 할 수는 있지만 현실은 과거와 같다.
이런 시비의 발단은, 각각 다른 두 사람이 2019 년 3 월과 6 월에 미부동산 협회 (NAR)와 4 개의 대형 개인 부동산 회사 상대로 “반경쟁적” 즉 “반독점법” 위반. 그리고 구입자 중개인 수수료를 의무적으로 지불하도록 했기에 중개인 수수료가 부풀려졌고 주택 가격을 올리게 된 것이다. 이것이 반독과점법 위반이라는 소송을 제기했다. 특히 구입자 중개인은 자기한테 지불될 부동산 수수료가 많은 주택에 고객을 유인하게 되었고, 그 결과 판매자는 부풀려진 구입자 중개인 수수료를 지불하게 되었다는 주장이었다.
이 두 사건은 개인 부동산 회사들 상대로는 2023 년 10 월에 2억 5,000만 달러 그리고 2024년 4월에는 미국 부동산 협회 ( NAR) 는 $ 4억 1,800만 달러 합의금을 지불하고 부동산 중개 관행을 변경하도록 합의함으로서 2 사건은 병합되었다.
이 합의에 의해서 부동산 구입을 희망하는 구입자는 “지역 부동산 협회 (MLS)"에 가입”된 부동산 업자를 통해서 부동산 매물을 구경하기 전 혹은 계약서 (Offer)에 서명하기 전 까지는 “구입자를 위한 부동산 업자 계약”을 해야 된다. 단, 구입자가 법인체, 동업체, 유한책임회사 (LLC), 정부 부동산만 제외된다.
NAR과 합의된 효력은 2024 년 8 월 17 일부터 발효되며 최종 합의 심리는 2024 년 11 월 26 일에 열렸다.
1. 구입자는 “구입자를 위한 부동산 업자한테 중개인 수수료를 지급하는 서면 계약 (양식 BRBC, Broker Representation and Broker Compensation Agreement)을 체결해야 된다. 중개인 수수료는 법률에 의해 정해지는 것이 안이며, 완전히 협상 가능하다는 사실을 잠재적 판매자와 구입자 눈에 쉽게 볼 수 있는 언어로 공개하도록 요구한다.
과거에는 미 부동산 협회에서 구입자와 구입자 부동산 중개인 사이에는 서면 계약 체결을 할 수 있다는 권고사항이었지만 의무화하지는 않았다. 구입자 대리인 계약에는 구입자 측 부동산 업자한테 지급될 보상 금액 또는 비율을 명시하고 눈에 잘 띄게 공개해야 된다.
2. 중개인의 보상 제안을 금지하는 새로운 MLS 규정을 제정하기로 합의했다. 그리고 판매자는 여전히 MLS에서 구입자에게 Escrow 경비 제공, 수리비 제공 같은 명목으로 할인 혜택을 제공할 수 있지만, 이러한 할인 혜택이 구입자의 중개인을 이용하거나 중개인에게 비용을 지불하는 것에 국한되거나 조건이 되지 않아야 된다.
그러나 만약에, 판매자 또는 판매자 부동산 업자가 구입자 측 부동산 업자한테 보상을 제공하는 경우, MLS 외부에서 이루어 져야 된다. 예를 들어 판매자 부동산 업자의 website, 판촉 자료, 또는 구입자 측 부동산 업자와 직접 소통하는 방법을 통해서 구입자에 지불 될 수수료 정보를 전달할 수 있다. 단, 구입자 측 부동산 업자에 의해서 수수료 조정이나 특정 조건 제거로 인해서 구입자 부동산 업자 수수료가 없거나 더 낮은 수수료를 제공한다는 이유로 해당 매물을 문의 대상에서 제외하는 절차는 여전히 금지되어 있다.
하지만, 이를 통해서 구입자 측 중개인은 어떤 판매 매물 담당자가 재정적 확실성을 제공하는지 파악할 수 있고, 이는 해당 판매자와 거래를 유도할 수 있다. 결론은, 판매자와 판매자 부동산 업자는 구입자 측 중개인과 자유롭게 협상하고 보상을 제공할 수 있다. 단, 이러한 협상은 MLS 외부에서 이루어져야 한다. 즉 과거처럼 구입자 부동산 업자한테 중개인 수수료를 제공하게 된다. 즉, 여기에 의해서 구입자 부동산 업자는 과거 관행되로, 판매자가 구입자 부동산 업자한테 지불 될 몫을 지불하도록 요구한다. 판매자 측에서는 여기에 합의를 하지 않으면 결국 집 판매를 못 하게 되는 현실 문제가 발생한다.
새로 변경된 MLS에는 구입자 부동산 업자에 대한 보상 제안이 없다. 부동산 협회 매물 MLS 내용에 협력 중개인 또는 구입자 대리인한테 보상 또는 보상금을 공개하는 것을 금지한다. 만약에 이런 제안이 이루어지는 경우에는 공란, 무조건적 또는 일방적이어야 한다.
구입자 중개인한테 수수료를 지불을 제안할 경우 판매자 눈에 띄게 공개하고 판매자의 승인을 받도록 요구한다.
이 두 가지 변화는 중요한 의미를 지니는 동시에, 주택 건설업체와 개발업자가 구입자 및 그 대리인과 적극적으로 소통하여 재정적 불확실성을 해소함으로써 경쟁 우위를 제공할 수 있다고 생각한다. 하지만 구입자가 판매자에게 자신의 중개인 수수료를 지불해 달라고 요청하는 것은 여전히 선택 사항이므로 아직도 과거와 같은 관행이 진행되고 있다.
NAR과 소송 합의는 판매자가 모든 중개인에게 비용을 지불하는 기존 방식과 달리, 더 많은 구입자가 중개인에게 직접 비용을 지불하게 될 수 있기에 일부 구입자는 중개인과의 거래를 완전히 포기할 수도 있다.
건설업체는 NAR 합의를 활용하여 구입자와 더 직접적으로 거래하고, 구입자에게 혜택을 제공하여 구입자 측 중개인을 완전히 배제할 가능성이 높다. NAR 합의 이후 구입자 측 중개인은 경쟁력을 유지하기 위해 구입자에게 자신의 가치를 효과적으로 전달할 수 있어야 된다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
