* 관리협회 (HOA)가 무허가 공사 벌금 부과 통고
지난 7월 23일 KCLU 라디오에서, 한인 김진아씨는 벤추라 카운티의 한 콘도에 거주하고 있다.
김씨가 주택 관리협회 (HOA) 허가 없이 방과 방사이의 샛문을 교체했다고 $100 벌금 통고를 보냈다는 보도였다.
기사에는 샛문 수리 전과 후의 사진까지 공개했다.
일반 가정용 실내 문 높이 표준이 6 feet 8 inches에 폭은 3-4 feet 이다. 사진에서 보면, 아마도 김씨의 과거 주인이 문 높이를 5 feet 3 inches 정도로 낮추어 놓았다. 낮은 샛문을 통과 할 때면 머리를 받히게 되므로 다시 과거 표준 문틀 높이로 문을 교체해야 했다.
아마도 김씨는, 건축법을 모르기 때문에 Condo 관리 협회로부터 건축 허가를 받아야 되는 것으로 생각했든 모양이다. 해서, 2024 년 11월에 주택 관리 협회 (HOA) 이사회와 건축 위원회에 청원서를 제출했지만, 즉시 HOA 는 “공사를 할 수 없다“면서 부결했다.
시공업자는 공사하는데 약 20분 정도 시간이 소요되는 간단한 공사라고 했다. 집 안에 있는 문이기 때문에 외부에서 볼 수도 없는 상태이다.
김씨는 관리협회 허락을 받지 않고서 시공업자한테 공사를 진행하도록 지시 했다.
주택관리협회 (HOA) 직원이 김씨 집 앞을 지나가다가 차고 문이 열려 있는 사이를 통해서 김씨가 HOA 허가 없이 공사를 했다는 것을 알게 되었다는 것이다. HOA는 김 씨한테 벌금 $100을 부과했다. 김씨는 이것으로 끝인 줄 알았는데 하루는 HOA로부터 편지를 받았다. HOA 편지에는, 과거대로 문을 복귀 시킬려면 HOA에서 선정한 시공업체에 돈을 지불해야 한다. 만약에 2025년 7월 10일까지 해결되지 않을 경우, 이사회는 이를 지속적인 위반으로 간주할 권리가 있으며, 협회의 벌금 체계에 따라 위반 건당 하루 최대 $500의 벌금을 계속 부과 할 수 있다"고 했다. 즉, 일주일에 $3,500 벌금이다.
김씨는, "관리협회의 이사회는 겨우 4 명에 불과하지만, 이들은 주택 소유주에게 거의 무제한적인 제제를 할 수 있는 권한을 가지고 있다. 캘리포니아 주 내에서 협회로부터 이렇게 부당한 일을 당하는 사람들이 여러 수천명이나 될 것이라“고 말했다는 것이다.
공사 전.후의 사진을 보면, 문틀 자체를 공사한 것이 안이므로 관리 협회 (HOA)나 시청 건축허가가 필요 없는 사항이다. 만약에 기존의 문틀을 확대 또는 축소한다면 건축 허가 사항이 된다. 그러나 문틀은 옛 문틀대로 두고서 새 문짝만 교체 한 경우에는 시청이나 주택 관리 협회 건축 허가 심의 대상이 안이다. 그리고 관리협회와 건축 심의 위원회에서 공사 신청을 거절했지만 이들도 건축법에서 허가 대상이 안인데도 “부결”을 시키고 벌금까지 부과한 잘못이 있다. 그리고 관리 협회에서 선정한 시공업자를 선정해야 할 어떤 법적 근거도 없다.
가끔은 자동차 사고시에 가끔은 보험회사에서 자기들이 추천하는 자동차 수리 업체에 수리를 의뢰해라. 그렇지 않으면 불이익을 당하게 된다는 사건들이 있다. 이런 경우에 보험회사에서 특정 자동차 수리 업체에 맡겼는데 다시 수리에 대한 시비 문제가 있을 때에 보험회사에는 아무런 책임이 없다. 그리고 이런 사건에서 법원의 결정은, 보험회사의 제안을 따를 의무가 없다. 자동차 수리는 보험 가입자가 선정할 수 있다고 했다. 보험회사에서 집 수리에 대해서도 이런 제안을 했든 사건에서 법원은 보험회사의 제안을 수락하지 않아도 된다고 했다.
김씨 사건에서도 HOA 가 지명한 시공업자를 선정 안해도 된다.
그리고 건축 법규도 모르는 완전 문외한들이 관리 협회를 위한 건축 심의를 한 것이다.
문을 교체하기 위해서 면허가 있는 시공업자를 채용했는데도 건축허가 대상이 안이라는 것을 조언 해 주지 않았든 것이다. 경험있는 시공업자라면, 문 교체는 건축 허가 대상이 안이라는 것을 알았어야 한다.
현행법에서, 주택 관리협회가 협회 규정 위반 시에는 금전적 처벌을 부과하도록 채택된 경우에는 이사회는 해당 위반에 대해서 벌금을 부과하고 각 회원에게 배포해야 된다.
현행법은, 이사회가 회의 개최 10일 전에 회원에게 징계 심의 또는 징계 결정을 통고하도록 규정하고 있다. 또한 관리 협회 이사회는 징계 결정 후 15일 이내에 회원에게 징계 결정에 대한 서면 통고를 해야 된다.
HOA 마다 관리 규정 위반 집행절차와 벌금 액수에 차이가 있다. 어떤 곳은 협회 규정 위반 벌금이 건당에 $25 ~ $50 부과한다. 협회비 체납, 체납금 이자, 연체 과태금, 협회 규정위반 벌금 이자는 12 % 이다.
그러나 2025 년 6 월 30 일부터 시행된 새 법 (AB 130)에서 관리협회 규정 위반 처벌 권한을 제한했다. 새 법의 다른 조항에 대해서는 2025년 10월 1일부터 2031년 6월 1일까지 시행되며, 위원회 또는 기타 채택 기관이 특정 조건 즉, 위원회가 해당 변경 사항이 필요하다고 판단한 경우를 제외하고는 주거 단위에 영향을 미치는 건축 기준을 심의, 승인 또는 채택하는 것을 금지한다.
새 법은, 주로 주택 개발을 다루고 있다. 법에서 명시된 경우를 제외하고는 금전적 수수료가 명시된 일정표 또는 위반 건당 $100로 제한했다. 김씨는 새 법 (AB 130) 에 의해서 벌금은 최대 $100로 제한되었기 때문에 시정 일자가 경과되더라도 계속해서 하루에 $500 벌금에서 벗어 날수 있게 되었다. 그러나 위반으로 인해 공용 구역 또는 다른 협회 회원의 재산에 건강 또는 안전에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 경우에는 당시 유효한 금전적 처벌 표 또는 추가 벌금에 명시된 위반 건당 $100를 초과하는 벌금을 부과할 수 있다.
관리협회 규정 위반에 대한 처벌을 부과하기 전에, 이사회는 회원들이 참석하는 이사회 회의에서 건강 또는 안전에 미치는 부정적인 영향을 명시한 서면 결정을 내려야 한다. 그리고 징계심의 또는 벌금 부과 회의 이전에 위반사항을 시정할 기회를 제공해야 된다. 금전적 처벌에 대해서 회원한테 연체료 또는 이자를 부과할 수 없다.
이사회와 회원이 회의 후 징계 심의 또는 부과에 동의하는 경우, 새 법은 이사회가 서면 결의안을 작성하도록 요구한다. 새 법은 법률 또는 관련 문서와 상충되지 않는 절차에 따라 협회와 회원이 서명한 서면 결의안이 협회를 구속하고 사법적으로 집행할 수 있도록 규정한다. 새 법안은 징계 부과 결정에 대한 서면 통지 기간을 15일에서 14일로 단축한다.
새 법은, 주택소유자 협회가 주민들에게 행사하는 처벌 권한을 개혁하고자 한다.
김씨는, 건축법에서 문틀에 변동사항이 없는 단순한 샛문 교체에 대해서 건축 허가 요구, 벌금, 그리고 협회에서 선정한 시공업자를 채용해야 된다는 협회 요구에도 의의 제기를 해야 될 것이다. 김진아 씨의 관리 협회에서 부당한 벌금 부과 경험담은 8 월 15 일 부동산 협회 잡지에도 소개 되었다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
