안녕하세요, 너무나 답답하여 문의를 드립니다. 저는 작년8월부터 소득이 낮아져서 집 모게지를 못내고 있었습니다. 그러던중 금년 (2012)3월 Bank of America로 부터 letter를 받았는테 4월부터 7월 까지 short sales를 하고, 8.4에는 집을 비우테,deed and lieu foreclosure로 간다는 내용입니다. 4개월 동안 부동산업자가 short sales를 했지만 거래 성사 없이 그냥 시간만 지나갂고. 저는 8월 4일에 집을 비우고 나왔습니다. 현재는 bank of america의 national default center의 담당자가 요구하는 deed and lieu의 관련 서류를 보냈고 기다리는 중입니다. 그런테 오늘 저의 살던 집의 Area town office에서 잔디가 너무 길어 갂으라는 편지와 이행시 않을 시는 벌금을 (Lien)부과한다는 황당한 메일을 받았습니다. 제가 집을 비우고 며칠 있다가 가보니까 현관에는 bank of america명의로 paper를 부쳐놓고 ,아무도 출입할 수 없으며 은행이 관리한다는 내용이었습니다. 이럴 경우는 어떻게 처리하여아만 하는지요 ??? 저는 은행이 지사한대로 했는테 난감한 상황입니다. 부디 조언을 부탁드립니다. 감사합니다. A. 우선은 집에 벌금을 부과한다는 기관에 연락을 하셔서
자초지종을 말씀하시고 시간의 연장을 신청하시길 바랍니다. 그리고 은행에 연락을 하셔서 집에 들어 갈수 있는 방법을 알려달라고 연락 하시길 바랍니다. 일반적으로 몰게지를 내지 않고 집이 비어있는 상태에서는 은행에서 자신들의 자산을 보호하기 위해 일주일에 한번씩 관리자를 보내어 관리를 합니다. 잔디도 무료로 깎아 주므로 잔디를 깎는 것도 신청하시길 바랍니다. Deed in Lieu의 선택에 앞서 어떤 방법이 본인에게적합한지먼저이해를해야합니다. 오바마 융자조정(HAMP)은 첫 5년간 2%의 이자율을적용하다가 그이후로는 매년 1%씩 상승하여 10 년 후에는 7%의 이자율이 되는 것이 일반적입니다. 융자조정으로 원금삭감을 시도하는 분도 많이 있는데 원금은 삭감되는 것이 아니라 후지급(Deferred Payment), 융자의일부를 떼어놓고 페이먼트를 하지 않게 해주는것을말하는것입니다. 추후판매를 하거나 재융자를 할 경우 원금에 다시 추가됩니다. 융자조정은 새 페이먼트의 3배에 가까운 금액의 인컴이 보고되어야 가능성이 높아집니다. 결과까지는 보통 3개월에서 1년의 시간이 소요되며 융자조정 기간 중 페이먼트를 하지 않는다는 장점이있으나크레딧 점수의 하락과 차압의위험이있습니다. 융자금액이 집 시세보다 높을때집을 파는 것을 숏세일이라 하며 1차와 2차 융자를 모두 탕감을 받을 수 있습니다. 숏세일을 통해 좋은 크레딧을 보존하고 판매 후 바로 다른집을 구매할 수도 있는 혜택이 있습니다. 이 경우 반드시 FHA의융자를받아야하며 3.5%의다운페이먼트가 필요합니다. 페이먼트를 내지 않은 경우는 숏세일이 끝나고 2년 후면다시집을구매할수있습니다. 재융자는 일반적으로 융자금액이 집시세보다 20% 정도 낮아야 가능하나 오바마 재융자(HARP2)는 집 시세에 상관없이 재융자를 받을 수 있습니다. 단,정부 모기지 기관에서 1차 융자를 소유 하고있어야하며 지난 12개월간 페이먼트가 늦은기록이없고2년치세금보고 기록을 요구합니다. 현재 이자율을 적용을 하여 동일한 융자금액을 재융자하는 프로그램으로 많은 분들께 인기를 얻고있습니다. 소유권양도(Deed in Lieu)는자진해서 은행에 집을 돌려 주는 것인데 경우에따라은행에서렌트를얻어거주할수도 있고 이사비용도 받을 수 있습니다. 차압과달리1차와2차의융자모두를탕감 받을 수 있으나 차압의 기록이 크레딧이 남기에 소유권 양도보다는숏세일을 추천합니다. 차압은 융자 금액과 옥션에서 팔린 차액이 개인 채무로 남으며다시 집을 구매하는데도 최소 3년이란시간이소요되기에 주의해야합니다. 궁금하신 점은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다. |
