Q.
세가 빠지게 고생고생 하다가 이제 햇빛 좀 보고 다리 좀 뻣고 살자 생각하고 600,000대의 house을 구매 할까 생각 중입니다. 도무지
부동산에 관심이 없었던터라 첫 문턱부터 머리가 복잡해지는데
다음이 문젭니다.
1. seller의 asking
price 가 $600,000이라면 어느정도 가격에 offering 하는게 좋을지 (무엇을 기준으로 offer를 하는지요? 어떻게market
value를 판단하면 되는지요?)
2. 30%하면 buyer가 집을 사는 과정에서 부가적으로 들어 가는 돈은 무엇무엇이
있는지요?
3. 모기지는 15년 고정으로 할지 30년 고정으로 할지
4. 한국의 집을 2-3년 안에 처분해서 대략
200-300k가 생기는데 넘어오는 데로 pay off를 당장 하는게 좋을지 아니면 오는 돈은 통장에 넣어놓고 그냥 정상적으로 15년 동안
monthly pay 하는게 옳을지.
먹고 살기 바빠서 일만하느라 부동산관련 전문가 친구 하나 없습니다.
바보같은
질문이지만 저 혼자는 풀수가 없는 고난위도(?) 문제입니다.
A.
1. 인터넷에 나온 가격이나 셀러가 원하는 가격은 셀러가
원하는 가격입니다. 이 가격에 꼭 팔려야 하는 것은 아닙니다. 더 낮게 팔릴 수도 있고 오히려 경쟁이 많아 더 높은 가격에 팔릴수도 있습니다.
원하시는 지역에 원하는 크기의 집을 보시다 보면 가격의 형성이 되는 이유를 이해 하시게 됩니다. 마켓 가격은 다른이가 정해놓고 바이어가 그
가격에 사는 것이 아니라 각각의 바이어에게 얼마만큼의 값어치가 있는지가 중요하겠습니다. 예를 들어 옆집에 친척이 살고 있고 아이의 학교가 매우
가깝고 집의 크기도 적절하다면 다른 어떤 바이어 보다 본인에게는 적합하므로 다른 사람보다 더 비싸게 사도 그만큼의 값어치가 있으므로 본인에게는
그 마켓벨류가 더 높다 할 수 있겠습니다.
모든 집에 일괄적으로 깍아서 사겠다는 생각보다는 주위의 시세를 많이 공부하신 후 얼만큼 나에게
적합한지를 보시고 집의 가격을 본인의 기준에 의해 책정하시는 것이 중요합니다.
2. 집을 구매하실 때는 일반적으로 3.5%다운 아니면
20%다운을 많이 이용하십니다. 3.5% 다운은 낮은 다운페이먼트를 이용하여 집을 구매할 수 있으나 MIP라는 융자 보험을 추가로 지불해야
하기에 20%이상 다운하고 집을 구매할 때보다 더 비싼 융자라 하겠습니다. 20%다운 프로그램은 MIP는 없으나 다운을 많이 요구해 첫집을
장만하기에는 어려움이 많습니다.
30%다운과 20% 다운의 차이는 $60,000이라는 많은 금액의 차이가 있으나 실제 월 페이먼트의
차이는 $300 정도밖에 나지 않습니다. 그러므로 목돈을 4% 이자보다 더 벌지 못하는 투자를 하시지 않는한 다운페이먼트를 20%이상해도 큰
메리트는 없습니다.
3. 15년과 30년 융자를 결정하시는 것은 현재 렌트와 비교하셔야 합니다. 만약 현재 $3000 렌트를 내고
계시다면 $600,000 집을 30% 다운을 하고 30년 융자에 4% 이자율을 받을 경우 한달 페이먼트, 재산세, 보험료를 합쳐 $2634가
됩니다. 이에 반해 15년은 3.125%를 받을 수 있으므로 한달 페이먼트, 재산세, 보험료를 합치면 $3555이 됩니다. 한달에 $555을
렌트에 비해 더 내는 것이 어렵지 않다면 15년을 권해드리나 15년 융자로 시작한 경우에는 30년 융자로 바꾸기는 어렵습니다. 30년 융자는
정해진 페이먼트보다 더 내어 빨리 끝낼수도 있으므로 무리해서 페이먼트를 빨리 끝낼 이유는 없습니다. 그리고 융자를 갚는 중 지불하는 이자는 개인
세금 보고를 할때 뺄수 있으므로 (Tax deductable) 실제로는 더 적은 페이먼트를 하는 것입니다. 그래서 몰게지 이자는 다른 융자의
이자보다 훨씬 적은 이자를 내는 것입니다.
4. 이 질문은 투자를 할 것인지 아니면 4% 이자를 내지 않을 것인지에 대한 질문이신 것
같습니다.
$200,000을 어떻게 투자를 할 것이냐고 물으신다면 헌집을 구매해 리모델링을 한후 판매를 하여 연 40% 이상의 이득을
볼수 있는 Flip을 하거나 4유닛 아파트를 구매하여 연 15% 이상의 이득을 벌고 집 값의 상승과 융자의 하락을
누리겠습니다.
$200,000을 투자 할곳이 없으셔서 연 1%도 벌지 못하는 CD에 넣으셔야 한다면 당연히 4%이자를 값을 수 있는
몰게지를 갚으셔야 하겠으나 만약 투자를 하여 연 40% 이상의 투자에 관심이 있으시면 부동산 투자에 관한 상담을 해드리겠습니다.
좋은집
싸게 구매하시길 바라며 더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
