Q.
집값도 내려가고 인컴도 줄어서 은행에 하드쉽을
신청했는데요
이달부터 집값을 못낼것같습니다.
은행에 전화해보니 HAMP(모디피케이션) 를 신청후 Deny가 되면 그때
HAFA(숏세일)의 자격이 된다고 합니다.
전문가님 생각에는 그것이 원칙입니까? 아니면 어짜피 숏세일을 할거면
HAMP(모디피케이션)
을 하지말고 바로 HAFA를 하는게 낳은지요?
HAFA(숏세일)을 결정할겨우 저의 첫 스텝은 숏세일 에이전트에게 의뢰를
하는건가요?
현융자액은 32만정도고 현시세는 22만정도 되요.그리고 2년전에 모디피케이션을
한번받았는데 또 모디피케이션이 되는경우가
있는지 궁금합니다.
지금시점에서 어떻게해서든 모디피케이션을 해서 집을 유지하는게 낳을까요?
아니면 앞으로 부동산가격이 낮아지는데 지금
모디피케이션이나 숏세일을 해서
포기하는게 낳을까요?
그리고 조지아지역인데요. 은행 융자금액과 현시세대로 숏세일하고 남은
차액은
은행에서 다 탕감받을수 있을까요? 2차나 라인오브크레딧은 없구요
1차 융자밖에 없습니다.
A.
일반적으로 융자조정을 신청하고 결과를 보신후 숏세일을
신청하시는 것이 일반적입니다. 꼭 융자조정을 먼저 하고 숏세일을 하시는 것이 원칙은 아닙니다만 숏세일중 융자조정을 하시겠다고 마음을 바꾸시면
상당히 곤란한 경우가 많습니다. 우선은 그 숏세일을 처리해주시던 부동산 에이전트 분께 폐를 끼친 것이며 만약 바이어의 오퍼를 받고 사인을 한
후라면 소송을 받을 각오도 하셔야 하기 때문입니다. 그래서 대부분 융자조정에 실패를 한후 융자조정을 신청하십니다.
융자조정은 한번
받으셨어도 재 신청 가능합니다. 물론 한번 성공하였다고 해서 다시 가능성이 있는 것은 아닙니다.
1차 융자만 보유하고 계신경우
숏세일을 통하여 차액을 모두 탕감받을 수 있습니다.
요즘은 집을 소유하고 계신 많은 분들 중 어떤 것이 본인에게 맞는 옵션인지 알지
못하고 맹목적으로 시간만 소비하는 융자조정을 신청하시는 분들이 계십니다. 융자조정 이후에 새로워질 몰게지는 얼마인지, 구매가격보다 많이 하락한
집을 지킬 이유는 있는 것인지, 오히려 렌트를 하는 것이 더 나은지에 대한 모든 상황을 종합적으로 분석하여야 합니다.
집을 소유하는
이유는 두가지가 있습니다. 한가지는 집의 페이먼트가 렌트에 대비해 비슷하거나 더 저렴할 때 입니다. 만약 본인의 사정에 맞는 렌트에서 거주할
경우 렌트비와 지금 지불 하고 있는 몰게지, 재산세, 보험료를 합쳐 비교해보셔야 합니다. 만약 렌트보다 현저히 많은 금액을 지불하고 계시다면
집을 숏세일하시는 것이 오히려 돈을 버는 길입니다.
두번째 이유는 집을 소유하므로서 생기는 에퀴티 입니다. 만약 시세와 융자의
차이가 30% 정도 나신다면 몇년을 페이먼트를 하여야 시세와 융자가 비슷해질 지는 아무도 알 수 없으나 최소 10년은 걸리지 않을가 생각됩니다.
만약 지금 숏세일을 하시고 2년후 새집을 구매하신다면 그 집은 이미 시세와 융자 금액이 비슷하며 페이먼트는 에퀴티로 저축이 됩니다. 집을
숏세일 하지 않고 보유하신 경우에 비해 8년은 절약 한 것입니다.
더이상 이득이 되지 않는 재산을 지키려 시간을 버리는 것보다는
빨리 새 출발을 하여 더 많을 것을 얻을 수 있다는 것을 많은 분들이 알지 못하고 계십니다.
어려운 상황일 수록 주어진 상황을
정확히 파악 하여 본인과 가족의 현재와 미래를 보호할 수 있는 최선의 방안을 모색하여야 할 때입니다.
연락 주시면 성심성의것 무료
상담해드리겠습니다
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
