공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

모기지 론 전문상담(NMLS #2016565), 부동산 시장분석
[취급업무] 구입/차환, FHA/VA, Stated Income, 외국인 론 등
KAIST 금융 MBA

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(Aug 7, '20) 미국채 수익률 하향 안정세가 이어지던 중 주말을 앞두고 고용지표 호조 소식에 소폭 상승, 모기지 이자율은 상대적으로 꾸준히 하락하며 한 주를 마감. 하락추세 유효하나 이벤트 발생시 단기상승 가능성 존재.
08/07/2020 02:39 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 966  



KEY WORDS:

QEVID-19, 백신/치료제, 제로 금리, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고


Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 2.82%로 지난주대비 5bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.564%로 지난주대비 3bp 상승하였습니다. 주초반 제조업지표 개선소식이 나오자 미국채 수익률이 소폭 상승하며 시작한 시장은 시간이 지날수록 단기적으로 급격한 경기회복세는 불가능할 것이라는 의견이 힘을 얻으며 하락 반전하였고, 화요일 양호한 공장주문지표에도 불구하고 하락세를 지속하며 0.50%대를 테스트하였습니다. 하지만 목요일 예상보다 양호한 주간 고용지표가 나오자 수익률은 상승세로 돌아섰고, 금요일에도 비농업고용건수가 예상보다 높게 나오자 상승세를 유지하며 한 주를 마감하였습니다.  

[다음주 전망] 이번주까지는 신경제에 기반한 기업 실적 개선이 코로나 사태로 인한 경기침체 부문의 갭을 메우면서 경제를 이끌고 나가는 형국입니다. 정부와 중앙은행의 적극적 지원에 힘입어 극적으로 상승 반전한 2분기가 끝나고 이제부터는 3분기 경제지표에 주목을 해야 할 것입니다. 3분기 첫 달인 7월 경제지표, 특히 고용지표가 예상보다 호조세를 보이고 있지만, 전체적으로는 코로나 재확산으로 인한 경제부문 침체가 이어질 것이며, 이 기간동안 일부 시장조정을 겪으면서 다음 성장을 위하여 힘을 비축하는 구간이 될 것으로 보입니다.

스프레드 측면에서는, 미국채를 매도할 특별한 이유가 없다는 점이 매수세로 이어지며 수익률 하향 안정세를 보이고 있지만 현재의 수익률 수준이 꽤나 부담스러운 구간입니다. 하지만, 인플레이션 기대감이 시장에 영향을 미치기 전까지는 현재의 하락추세가 유효해 보입니다. 모기지증권 이자율은 실물부문과 연관되어 있는 특성으로 미국채 수익률에 비하여 상대적으로 하락폭이 적게 나타나면서 스프레드 폭이 크게 축소되지 않는 상황입니다. 다음주 30년 고정 모기지 이자율 2.75%~2.95%, 스프레드는 2.10%~2.50% 범위로 전망합니다.

US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9)

FOMC: Sep 15~16┃US3M–US2Y: 0.04%┃US2Y–US10Y: 0.43%┃US10Y–TIPS: 1.62%


Mortgage Applications

주간 신청건수 -0.8%=> -5.1%┃구입지수 306.1=> 300.7┃차환 3,955.0=> 3,688.1


Economic Indicators & Comments

  • 7ISM 제조업지수 54.2로 예측치 53.6대비 소폭 상승(전월 52.6) J
  • 6월 공장주문 6.2%로 예측치 5.0%대비 소폭 상승(전월 7.7%) K
  • 7ISM 비제조업지수 58.1로 예측치 55.0보다 소폭 상승(전월 57.1) J
  • 주간실업청구건수 1,186,000으로 예측치 1,415,000보다 큰 폭 감소(전주 1,435,000) J
  • 7월 비농업고용건수 1,63,000로 예측치 1,600,000대비 큰 폭 증가(전월 4,737,000) J
  • 7월 실업률 10.2%로 예측치 10.5%보다 소폭 하락(전월 11.1%) K


Economic Calendar

발표일

결과

예측

이전

7JOLT Job Openings

8/10()

5,397K

7PPI(core)

8/11()

0.3%(0.1%)

-0.2%(-0.3%)

7CPI(core)

8/12()

0.3%(0.2%)

0.6%(0.2%)

7Retail Sales(core)

8/14()

1.8%(1.6%)

7.5%(7.3%)

7Industrial Production

8/14()

3.0%

5.4%

8Michigan Consumer Sentiment

8/14()

72.0

72.5


Real Estate & Mortgage Activities

1. 시장상황: 부동산 경기 회복세가 강해지면서 건설사, 건설자재 업체, 부동산조사업체 등 부동산 관련업체들의 기업실적도 크게 좋아지는 것으로 나타났습니다. 여러모로 당분간은 부동산 시장이 경기회복의 견인차 역할을 담당할 것으로 보여집니다. 다만, 상업용 부동산시장은 뉴노말 시대 경향에 따른 침체가 예상되어 투자에 유의할 필요가 있습니다. 이번주 모기지시장은 유동성이나 이자율 측면에서 여전히 강세 분위기가 이어지고 있습니다. 최근들어 30년 고정 이자율이 거의 바닥권에 근접하면서 하락세가 제한되는 가운데 이전까지 상대적으로 이자율 하락세가 적었던 점보론 취급율이 높아지고 있으며 이자율도 많이 내려가고 있습니다. 부동산 구입을 준비중인 분들은 모기지 유예 플랜에 들어가 있으면 승인이 안 나므로 모기지 업체와 상담을 통하여 미리 준비하시기 바랍니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,478개로 일평균 신규 108/ 펜딩 94/ 클로징 108개이고, 얼바인 액티브 리스팅 649개로 일평균 신규 10/ 펜딩 9/ 클로징 10개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 부동산/모기지 뉴스

  • 전국부동산협회, 20194월부터 20203월까지 외국인(외국국적자, 내국인 비거주자)이 구입한 주택금액은 총 740억불로 이전대비 5% 감소하여 2년 연속 감소 추세
  • 영국중앙은행총재, 마이너스 금리정책이 통화정책 수단이 될 수도 있지만 아직 실행할 단계는 아니며 검토도 하고 있지 않다고 언급
  • 부동산조사업체 Apartment List, 8월초 기준 조사가구의 32%가 렌트나 모기지를 유예하고 있다고 답변
  • 세계은행, 코로나 사태로 인하여 전세계 다수 국가는 팬데믹 디프레션에 빠졌으며, 경기회복은 2008년 금융위기 회복때와 비슷할 것으로 분석. 또한, 최근에 나타나는 경기반등을 경기회복으로 오판할 위험성에 경고


※ 오늘의 관점: 모기지 론 신청시 받는 pre-qualifiedpre-approved중 어느 것이 신뢰성이 높을까요?   

 

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