공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

부동산 매매 및 시장분석 전문가, 에이전트
KAIST 금융 MBA

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Email: hyungkong@newstarrealty.com

 
(Sep 11, '20) 이자율 시장은 한 주내내 방향을 정하지 못한 채 횡보장세를 보이다가 주간 전체적으로 소폭 하락세로 마감. 물가가 지난달에 이어 또다시 예상치를 뛰어 넘은 점을 고려하면 중장기적으로 기대 인플레이션에 관심을 가져야 할 때.
09/11/2020 02:35 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 468  



KEY WORDS:

QEVID-19, 백신/치료제, Average 2% Inflation, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고


Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지 이자율은 2.87%로 지난주대비 4bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.669%로 지난주대비 5bp 하락하였습니다. 연휴를 낀 지난주말의 과다 매도세 및 주가하락에 따른 매수세가 유입되면서 미국채 수익률이 0.65% 수준까지 떨어지는 하락세로 출발한 시장은 수요일 오전에 예상보다 저조한 10년물 경매결과 영향으로 상승 반전하였습니다. 특별한 이슈없이 횡보장세를 보이던 시장은 목요일 유럽의 경기회복세에 대한 긍정적인 뉴스가 나오고 미국 생산자물가지수가 크게 상승한 것으로 발표되자 수익률 상승세가 이어지며 0.72%까지 상승하였지만, 오후장들어 주식시장 하락에 반응하며 수익률이 큰 폭으로 하락 반전하였습니다. 금요일 소비자물가지수가 예상보다 조금 높게 나오자 수익률은 일시적으로 상승하기도 하였으나 이내 하락하면서 미국채 수익률은 한주 전체적으로 소폭 하락세로 마감하였습니다.

[다음주 전망]이번주에 나온 물가지표가 예상보다 강하게 나오면서 기대 인플레이션 심리가 고개를 들기 시작한 것으로 보이며, 2021년부터 인플레이션 상승압력이 보다 강해질 것으로 생각됩니다. 예상보다 강한 미국의 경기반등세와 더불어 중국을 포함한 유럽의 경기반등세가 함께 어우러지면서 전세계적인 경기전망이 보다 긍정적으로 바뀌는 모습입니다. 다음주는 소매판매지표, 연준의 공개시장조작위원회 회의 등 굵직굵직한 이슈가 기다리고 있습니다. 다음주 연준회의에서는 지난 8월에 발표한 새로운 통화정책 방향에 대하여 좀 더 구체적인 정책방안이 제시될 예정이므로 관심을 가지고 주목하시기 바랍니다.

스프레드 측면에서는, 현재의 레인지를 좀 넓혀 보면 0.50%~0.80% 수준이고, 좁혀 보면 0.60%~0.75% 사이에서 거래가 이루어지고 있습니다. 이자율이 0.6% 수준에 막히면서 추가적으로 내려가지 못하고 반등시도를 하는 모습을 보이고 있는 점을 고려하면, 앞으로 이자율은 서서히 상승하면서 레인지 상단을 높여갈 가능성이 높아 보입니다. 다음주 30년 고정 모기지 이자율 2.90%~3.25%, 스프레드는 2.00%~2.40% 범위로 전망합니다.

US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9)

FOMC: Sep 15~16┃US3M – US2Y: 0.02%┃US2Y – US10Y: 0.54%┃US10Y – TIPS: 1.67%

 

Mortgage Applications

주간 신청건수 -2.0%=> 2.9%┃구입지수 309.6=> 317.7┃차환 3,316.2=> 3,415.1

 

Economic Indicators & Comments

  • 7JOLT 구인건수 6,618,000로 예측치 6,000,000대비 큰 폭 증가(전월 6,001,000) J
  • 8월 생산자물가지수(핵심) 0.3%(0.4%)로 예측치 0.2%(0.2%)대비 큰 폭 상승(전월 0.6%(0.5%)) J
  • 주간실업청구건수 884,000로 예측치 846,000대비 소폭 증가(전주 884,000) K
  • 8월 소비자물가지수(핵심) 0.4%(0.4%)로 예측치 0.3%(0.2%)대비 소폭 상승(전월 0.6%(0.6%)), 연율환산 1.3% 수준 J

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

8industrial Production

9/15()

 

1.0%

3.0%

8Retail Sales

9/16()

 

1.0%(0.9%)

1.2%(1.9%)

Fed Interest Decision

9/16()

 

0.25%

0.25%

8Building Permits

9/17()

 

1,500K

1,483K

8Housing starts

9/17()

 

1,450K

1,496K

9Philly Fed Manufacturing Index

9/17()

 

14.5

17.2

9Michigan Consumer Sentiment

9/18()

 

76.0

74.1

 

 

Real Estate & Mortgage Activities

1. 시장상황: 8월말기준 전국 부동산시장은 여전히 높은 구입수요로 인하여 거래가격이 전년대비 12%나 상승한 것으로 조사되었습니다. 뉴 리스팅이 전년대비 7% 증가하였지만 액티브 리스팅 건수는 큰 폭 감소한 상태입니다. 팬데믹으로 인한 외곽지역 선호현상이 꾸준히 이어지고 있습니다. 팬데믹 영향을 많이 받는 일부 업종 및 도심지역 위주 상업용 부동산 매물은 늘면서 디스카운트 현상이 발생하는 상황이지만, 좋은 입지의 우량 매물은 여전히 프리미엄을 누리는 모습도 보입니다. 모기지 이자율이 상승추세로 돌아설 가능성이 높아지면서 모기지 선순위 및 차환 수요가 계속 높은 수준을 유지하고 있습니다. 낮은 주택재고로 인해 인기가 높은 거주선호 지역의 경쟁이 심해지면서 양호한 신용도와 충분한 다운페이가 가능한 우량 오퍼 위주의 체결현상이 강해지는 분위기입니다. 현 시장분위기를 보건데, 기존에 높은 이자율로 모기지를 받은 경우라면 더 늦기 전에 차환 모기지 가능여부를 알아보기를 권합니다.

 

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,163개로 일평균 신규 133/ 펜딩 105/ 클로징 125개이고, 얼바인 액티브 리스팅 598개로 일평균 신규 11/ 펜딩 9/ 클로징 12개로 집계되었습니다.

 

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

 

 

3. 부동산/모기지 뉴스

  • 모기지조사업체 블랙나이트, 2분기 모기지 선순위 거래규모가 총 1.1조불(차환비율 70%)에 달하면서 2000년 이래 최고치 기록. 차환은 전년동기대비 4배 증가
  • 7월말 기준 90일 연체된 모기지 건수는 총 2,250,000건으로 팬데믹 이전대비 450% 증가 수준
  • 패니매, 8월 주택가격심리지수 전월대비 3.3포인트 상승하여 77.5 기록, 전년동기대비 16.3포인트 하락한 상태

 

※ 오늘의 관점: 이번에 새로 도입된 연준의 평균물가목표제에서 적용되는 기간은 얼마일까요?   

 

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