공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

모기지 론 전문상담(NMLS #2016565), 부동산 시장분석
[취급업무] 구입/차환, FHA/VA, Stated Income, 외국인 론 등
KAIST 금융 MBA

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(Sep 4, '20) 지난주 과다상승한 이자율 부담감에다가 경기지표 호조세가 약해지면서 목요일까지 이어진 이자율 하락세가 연휴를 앞두고 현 이자율 수준에 대한 부담감 및 주가의 상승시도 등에 영향을 받으며 급상승 반전 마감. 장기적으로 이자율 상승가능성에 베팅하는 것이 유리해 보임.…
09/04/2020 02:45 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 956  



KEY WORDS:

QEVID-19, 백신/치료제, Average 2% Inflation, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고


Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지 이자율은 2.91%로 지난주대비 2bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.718%로 지난주대비 0.5bp 하락하였습니다. 지난주 이자율의 급격한 상승분위기가 이어지며 소폭 상승세로 시작한 시작한 미국채 수익률은 단기 과다상승 및 연준관계자들의 경기부양을 위한 재정지원의 필요성 발언에 영향을 받으며 하락세로 돌아선 후, 화요일 양호한 제조업지수가 발표되면서 상승 시도를 하였으나 이내 힘을 잃으며 재차 하락세로 돌아서 0.65%까지 하락하였습니다. 주중반 예상보다 부진한 고용지표와 무역수지 적자규모 확대 뉴스가 나오면서 일시적으로 0.60%까지 추가 하락한 미국채 수익률은 금요일 비교적 양호한 비농업고용지표와 실업률이 발표되면서 상승세로 돌아선 뒤, 연휴를 앞둔 차익실현 매도세가 더해지면서 일주일내내 하락한 폭을 거의 반납하며 주간 전체적으로 보합세로 마감하였습니다.

[다음주 전망]연준의 새로운 통화정책 방향 설정이 미국을 비롯하여 신흥국가 경제성장세에도 긍정적인 효과를 미칠 것으로 전망되고 있습니다. 최대고용과 기대 인플레이션의 상관관계에 대한 새로운 접근방향 정립을 통하여 경기회복 범위와 속도에 보다 유연하게 대처할 것으로 보입니다. 이는 코로나로 인한 경기침체를 극복하기 위한 연준의 적극적인 시장개입 및 지원수단과도 일맥상통하는 것 같습니다. 다가오는 FOMC 미팅까지 단기조정 과정을 거칠 것이며, 보다 장기적으로는 이자율 상승추세 전환 시도가 나타날 것으로 보입니다.

스프레드 측면에서는, 미국채 수익률은 당분간 0.6%~0.7%대 사이에서 움직이다가 레벨이 점진적으로 올라가는 모습이 예상됩니다. 이번주 큰 폭으로 하락한 모기지 이자율도 더 이상 하락하기가 힘들어 보이므로 단기적으로 혼조세를 보이다가 점차 3.0%대를 향햐여 상승할 것입니다. 따라서 벤치마크인 미국채 수익률이 본격적인 상승추세로 돌아서면 스프레드는 점차 축소되어 2.0% 이하로 축소될 것으로 보입니다. 다음주 30년 고정 모기지 이자율 2.90%~3.25%, 스프레드는 2.10%~2.50% 범위로 전망합니다.

US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9)

FOMC: Sep 15~16┃US3M–US2Y: 0.04%┃US2Y–US10Y: 0.58%┃US10Y–TIPS: 1.71%

 

Mortgage Applications

주간 신청건수 -6.5%=> -2.0%┃구입지수 310.2=> 309.6┃차환 3,423.0=> 3,316.2

 

Economic Indicators & Comments

  • 8ISM 제조업지수 56.0로 예측치 54.5대비 소폭 상승(전월 54.2) L
  • 8ADP 비제조업고용건수 428,000로 예측치 950,000대비 큰 폭 감소(전월 167K) L
  • 7월 공장주문 6.4%로 예측치 6.0%대비 부합(전월 6.4%) K
  • 8ISM 비제조업지수 56.9로 예측치 57.0대비 보합(전월 58.1) K
  • 주간실업청구건수 881,000로 예측치 950,000대비 증가(전주 1,011,000) L
  • 8월 비농업고용건수 1,371,000로 예측치 1,400,000대비 소폭 증가(전월 1,734,000) K
  • 8월 실업률 8.4%로 예측치 9.8%대비 큰 폭 하락(전월 10.2%) J

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

7JOLT Job Openings

9/9()

 

6,000K

5,889K

8PPI(core)

9/10()

 

0.2%(0.2%)

0.6%(0.5%)

Initial Jobless Claims

9/10()

 

 

881,000

8CPI(core)

9/11()

 

0.3%(0.2%)

0.6%(0.6%)

 

 

Real Estate & Mortgage Activities

1. 시장상황: 시장친화적인 재정 및 통화정책, 풍부한 시장유동성에 힘입어 부동산시장 강세가 이어지고 있습니다. 지난주에 발표된 연준의 새로운 통화정책 방향을 감안하면 당분간 부동산시장 강세가 이어지리라 예상됩니다. 다만, 내년초부터 돌아오는 모기지 유예 플랜이 시장에 어떤 충격을 줄 지 관찰할 필요가 있습니다. 연일 역사적 최저치를 기록하던 모기지 이자율 하락세가 주춤하며 상승쪽으로 방향을 틀 가능성이 있지만, 모기지 심사검토 및 승인조건이 점차 완화되는 분위기속에 차환수요를 포함한 모기지 시장은 여전히 활기찬 모습을 보이고 있습니다. 기존 높은 이자율로 받았던 모기지 론이나 인컴이 안정적으로 증가한 차입자의 경우 지금이 낮은 이자율로 록인하기에 좋은 시기인 것 같습니다.

 

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,222개로 일평균 신규 134/ 펜딩 105/ 클로징 139개이고, 얼바인 액티브 리스팅 619개로 일평균 신규 13/ 펜딩 9/ 클로징 15개로 집계되었습니다.

 

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

 

 

3. 부동산/모기지 뉴스

  • 코로나 사태이후 시장유동성 고갈로 경색현상을 보였던 모기지 시장을 안정화시키기 위하여 시작된 연준의 모기지채권 매입은 현재 1조달러 규모로 Agency MBS 총잔고의 30% 수준을 보이고 있으며, 모기지시장 안정화를 유도하기 위하여 앞으로도 지속적으로 매입하겠다는 방침 언급. 참고로 2008년 금융위기시 연준이 매입한 Agency MBS 금액은 약 1조달러 규모로, 2012~2014QE3 시기 연준의 Agency MBS 보유잔고는 34%였음
  • PIMCO, 연방주택금융청의 민영화 작업과 관련하여 기존 모기지 시장에 주는 충격을 고려하여 정부보증이나 충분한 자본을 적립할 것으로 요청
  • 캘리포니아 주지사는 9월부터 렌트비의 25% 이상을 내면 내년 1월말까지 강제퇴거를 중단하는 행정명령에 서명. 캘리포니아주 퇴거 유예관련 가이드라인 웹사이트(HousingIsKey.com) 개설 운영

 

※ 오늘의 관점: 명목이자율과 실질이자율은 어떻게 다르며 자산가격에 어떤 영향을 미칠까요?   

 

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