공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

모기지 론 전문상담(NMLS #2016565), 부동산 시장분석
[취급업무] 구입/차환, FHA/VA, Stated Income, 외국인 론 등
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(Nov 20, '20) 대통령 선거이후 커졌던 변동성이 줄어들면서 이자율도 하향 안정세를 보이며 한 주를 마감. 단기적으로 기존 레인지안에 머물면서 시장이슈에 반응할 듯.
11/20/2020 04:56 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 442  



[시장 분석]

이번주 30년 고정 모기지이자율(서베이)2.85%로 지난주대비 9bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.820%로 지난주대비 8bp 하락하였습니다. 주말에 백신 뉴스가 나오면서 미국채 수익률은 상승하였지만 연준의 모기지채권 매입 영향으로 모기지 이자율은 보합세로 시작한 시장은 예상보다 부진한 소매지표와 연준의장의 지속적인 시장친화적 통화정책 발언으로 미국채 수익률이 하락세로 반전되었습니다. 이후 주중반에 나온 양호한 주택지표 영향으로 수익률이 일시적으로 상승 반전하기도 하였고, 목요일 장 종료 후에 나온 재무부와 연준의 경기부양자금 반환 이슈에도 불구하고 미국채 수익률은 하락세를 이어가며 한 주를 마감하였습니다. 다음주는 내구재주문 및 신규주택판매지표 발표가 예정되어 있습니다.

 

[모기지 론]

부동산시장의 전통적인 비수기 시즌이 시작되었지만 구입 잠재수요가 충족되지 않아서 주택융자 신청건수가 여전히 많으며, 역사적 최저이자율을 활용하는 재융자 신청건수도 좀처럼 줄어들지 않고 있습니다. 기준이자율이 되는 미국채 수익률 상승폭에 비하여 융자 이자율이 아직까지는 크게 올라가지 않아서 모기지 이자율이 상대적으로 낮은 수준입니다. 완전히 가시지 않은 시장불확실성 때문인지 연방주택금융청의 모기지시장 규제방침은 여전히 시장친화적으로 운영되는 모습이 보입니다.  

 

(Agency Loan Limit)

 

1 Unit

2 Unit

3 Unit

4 Unit

Standard

$510,400

$653,550

$789,950

$981,700

High-cost Area

$765,600

$980.325

$1,184,925

$1,472,550

 

(오늘의 론 이자율)

 

30yr

15yr

30yr FHA

Buy-down

Conforming

2.250

2.000

2.500

0.875 Point

High Balance

2.375

2.125

2.750

0.875 Point

* Excellent credit, low LTV, primary, purchase, SFR 기준

 

(오늘의 Tip) Conforming loan: 연방주택금융청(FHFA)이 정해 놓은 다수의 융자기준 중에서 특히 융자금액과 만기조건에 부합하는 주택융자로 패니매나 프래디맥과 같은 정부보증기관에 재매각이 가능한 주택융자를 의미함. 컨벤셔널 론이나 정부 론에 관계없이 정해진 융자기준을 벗어나지 않으면 컨포밍 론으로 분류되어 정부보증기관에 매각이 가능함.

 

주택구입이나 재융자 원하시는 , 전문상담해 드립니다. 전화 또는 이메일로 연락주세요.

Hyung Chul KONG, MLO (NMLS #2016565, DRE #02094100)

Cell: 949.892.8229   Email: hyungkong.mlo@gmail.com


 

 

상담 사례

 

 

(문의) 남가주에 45만불 상당의 주택을 보유하고 있고 양로센터에서 연봉 6만불 정도를 받고 있는 60 A씨는 어바인 지역에 1 또는 2개짜리 주택을 구입하려고 합니다. 현재 거주하는 주택의 융자잔액은 30만불, 크레딧은 700 중반으로 다운페이 자금으로 은행에 5만불 정도를 예치해 놓고 있습니다. 매월 지출되는 내용으로는 주택융자 페이먼트 $1,300, HOA $150, 자동차 리스 $250, 신용카드 $150 정도라고 합니다. A씨는 45만불에서 50만불 사이의 주택을 구입하기를 원합니다.

 

(제안) A씨의 경우, 크레딧 점수 700 중반, 연간소득이 6만불이고 주택융자액이 51만불을 넘지 않는 컨포밍 융자에 해당됩니다.

 

첫번째, 주택융자 가능여부를 알아보겠습니다.

=> 50만불짜리 주택을 구입할 경우, 은행예치금 5만불에다가 보유하고 있는 주택을 처분하여 남는 15만불에서 관련비용을 차감하면 13만불 정도가 남으므로 사용가능한 현금은 18만불입니다. 여기서 신규주택 구입에서 발생되는 여유자금 일부를 차감하면 순수하게 15만불정도가 다운페이로 가능하겠습니다. 따라서 주택융자액은 35만불이 되므로, 우선 하우징 부채금액은 $1,350(모기지 원금과 이자) + $500(재산세) + $70(보험) + $150(HOA) = $2,070( 하우징 비용) 이므로, $2,070(하우징 비용) / $5,000( 소득) = 41.4%(하우징 부채비율) 됩니다. 그리고 총부채비율은 하우징 비용에다가 다른 지출비용을 포함하여야 하므로, ($2,070 + $250 + $150) / $5,000 = 49.4%(총부채비율) 됩니다. 결론으로, A씨의 부채비율(DTI ratio) 41.4%/49.4% 되어 컨포밍 융자조건에 겨우 턱걸이하는 경우에 해당되므로, 구입 주택가격은 50만불이내로 맞추어야 하겠습니다.

 

두번째, 융자비율에 따른 이자율 가산여부를 알아보겠습니다.

=> $350,000(융자금액) / $500,000(오퍼 가격) = 70.0%(LTV, 융자비율), A씨의 신용점수가 어느정도 인지에 따라 일정 가산비용이 붙은 이자율로 융자가 가능합니다.

 

세번째, 기타 융자 조건에 대하여 살펴보겠습니다.

구입 프로퍼티는 프라이머리 홈이어서 별도의 가산비용이 없습니다. 기본적으로 2년치 세금보고서류, W-2, 급여명세서, 기존 mortgage statement, HOA coupon 등의 서류를 준비하시면 되겠습니다.

 

시장분석 자료:

 

  • US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9/20)
  • 정책금리 판단지표: US2Y - US3M = 0.10% (0.50% 차이가 나면 이자율 인상 가능성)
  • 경기침체 판단지표: US10Y - US2Y = 0.66% (마이너스로 가면 이자율 인하 가능성)
  • 인플레이션 판단지표: US10Y – 10Y TIPS = 1.70% (인플레이션 목표치를 평균2.5%로 상향)
  • 연준 FOMC 미팅: Dec 15~16

 

[이번주 경제지표]

  • 10월 소매판매(핵심) 0.3%(0.2%)로 예측치 0.5%(0.3%)대비 소폭 감소 (전월 1.6%(1.2%)) => BAD
  • 10월 산업생산 1.1%로 예측치 1.0%대비 보합 (전월 -0.4%) => NEUTRAL
  • 10월 건축허가건수 1,545,000로 예측치 1,560,000대비 부합 (전월 1,545,000) => NEUTRAL
  • 10월 주택착공건수 1,530,000로 예측치 1,460,000대비 소폭 증가 (전월 1,415,000) => GOOD
  • 11월 필라델피아 제조업지수 26.3로 예측치 22.0대비 큰 폭 상승 (전월 32.3) => GOOD
  • 신규 실업청구건수 742,000로 예측치 707,000대비 큰 폭 증가 (전주 711,000) => BAD
  • 10월 기존주택판매 6,850,000로 예측치 6,450,000대비 큰 폭 증가 (전월 6,570,000) => GOOD

 

[다음주 경제지표]

 

발표일

결과

예측

이전

11Manufacturing PMI

11/23()

 

53.0

53.4

11CB Consumer Confidence

11/24()

 

98.0

100.9

10Durable Goods Orders(core)

11/25()

 

1.0%(0.4%)

1.9%(0.8%)

11Michigan Consumer Sentiment

11/25()

 

77.0

81.8

10New Home Sales

11/25()

 

975K

959K

 

[모기지 신청건수]

주간 신청건수 -0.5%=> -0.3%┃구입지수 293.5=> 303.9┃재융자 3,973.1=> 3,901.6

 

 

 

KEY WORD:

QEVID-19, 백신, 평균물가 2%, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고

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