공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

부동산 매매 및 시장분석 전문가, 에이전트
KAIST 금융 MBA

Tel: 949-892-8229
Email: hyungkong@newstarrealty.com

 
(May 22, '20) 경제활동 재개 시점에 나온 백신 항체성공 뉴스 영향으로 강세로 시작한 시장은 섣부른 기대감에 대한 우려가 제기되고 홍콩보안법 제정에 따른 미중 갈등소지로 약세 반전. 하락추세이긴 하지만 여전히 높은 실업률이 충분히 낮아지는 시점 및 코로나 2차 감염사태 추이에 주목할 필요.
05/22/2020 03:24 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 677  


30년 고정 3.04%, 10년 미국채 0.657%

KEY WORDS

QEVID-19, 백신/치료제, 뉴 노말, 신용위험, 제로 금리, 낮은 주택재고

 

 

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 0.00~0.25%

USD/KRW: 1,236

 

May 22

May 15

Change

52-wk Low

52-wk High

30yr Jumbo

4.18

4.34

-0.16

3.25

4.75

30yr Fixed*

3.04

3.09

-0.05

3.03

4.19

30yr FHA

2.75

2.75

-

2.75

4.00

15yr Fixed

2.67

2.74

-0.07

2.67

3.93

10yr Treasury

0.657

0.644

+0.013

0.38

2.62

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

2.383

2.446

-0.063

1.70

3.25

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.04%로 지난주대비 5bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.657%로 지난주대비 1bp 상승하였습니다. 경제활동이 재개되는 시점에 유가상승 및 백신 항체 성공뉴스가 나오면서 주가 3% 상승, 미국채 수익률 10bp 상승하며 출발한 시장은 화요일 재무부와 연준의 상원합동청문회에서 별다른 이슈가 제기되지 않은 가운데 일부 투자자 그룹사이에서 백신 항체 결과에 대한 섣부른 기대감 우려가 제기되면서 주가와 모기지증권은 전일 상승폭을 대폭 반납하는 등 전일과 반대방향으로 움직였습니다. 수요일에는 속속 재개되는 경제활동 기대감, 연준의 강력한 시장지지 발언 및 유가상승 요인이 경기회복 지연에 대한 우려를 넘어서면서 시장은 강세로 출발한 이후, 신규 미국채 20년물 경매가 양호하게 끝나면서 미국채 수익률 및 모기지이자율 하락세가 나타났습니다. 목요일에는 24십만건에 달하는 신규실업청구건수가 여전히 부진한 고용상태를 대변하면서 미국채 수익률은 소폭 하락한 반면 지난주에 이어 역사적 최저 수준을 보이고 있는 모기지 시장은 최근 급등에 따른 조정매도세가 나오며 가격이 하락(수익률 상승)하였습니다. 연휴를 앞둔 금요일에는 중국의 홍콩보안법 제정으로 인한 미중 갈등 우려감으로 주가, 유가, 미국채 수익률이 동시에 하락세로 출발하였으나 오후장들어 회복세를 보였으며, 모기지증권은 전일에 이어 가격이 소폭 하락하며 한주를 마감하였습니다.     

[다음주 전망] 이제는 대부분의 경제활동이 재개되면서 뉴 노말 시대가 시작되었습니다. 미국정부의 정책중심이 바이러스 종식에서 감염속도 완화 및 통제 강화로 옮겨지면서 코로나바이러스 재확산으로 인한 2Lockdown이 우려되는 가운데, 이번주에 나온 백신 항체테스트 성공뉴스가 사회안정 및 경기회복에 큰 지지대 역할을 할 것으로 예상됩니다. 연준에서는 코로나바이러스로 인한 경제여파가 내년까지 지속될 것이라는 분석과 함께 추가대책을 강구하는 등 시장을 지지하는 모습을 보이고 있으며 재무부와 의회차원에서도 추가 경기부양책을 검토하는 점은 긍정적입니다. 무엇보다 지금처럼 높은 실업률이 지속적으로 유지되는지, 코로나바이러스 2차 확산사태가 발생하는지 주목하시기 바랍니다.

스프레드 측면에서는, 공급물량 과다 부담감 및 경제활동 재개 기대감에 따른 미국채 수익률 상승세가 우세한 가운데 미중 갈등 확대 우려감으로 조정양상이 나타나고 있습니다. 모기지 이자율은 일부 렌더의 경우 3.0% 아래에서 제시되는 등 역사적 최저치를 기록하고 있지만 단기간 급락에 따른 피로감으로 횡보 또는 소폭 상승할 것으로 전망합니다. 또다시 불거지는 미중 무역갈등이 냉전수준으로 확대될지 여부에 관심이 모아지고 있으며, 이러한 상황은 어떤 식으로든 시장에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 30년 고정 모기지 이자율 3.00%~3.35% 범위, 스프레드는 2.10%~2.60% 수준으로 예상합니다.

 

10년물 미국채 key level: 1.80%(2019년말), 1.43%(브렉시트), 1.32%(이전 최저치), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Jun 9~10

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 0.3% => -2.6%┃구입 지수 243.3 => 258.9┃재융자 지수 3,709.3 => 3,474.1

 

Economic Indicators & Comments

  • 건축허가건수 1,074,000개로 예상치 1,000,000대비 소폭 증가(전월 1,350,000) => BAD
  • 주택착공건수 891,000개로 예상치 927,000대비 소폭 감소(전월 1,216,000) => BAD
  • 주간실업청구건수 2,438,000개로 예측치 2,400,000개대비 소폭 증가(전주 2,981,000) => BAD
  • 5월 필라델피아 제조업지수 -43.1로 예측치 -41.5대비 소폭 악화(전월 -56.6) => BAD
  • 4월 기존주택판매건수 4,330,000개로 예측치 4,000,000개대비 대폭 감소(전월 5,270,000) => BAD

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

4New Home Sales

5/26()

 

495K

627K

4Durable Goods Orders(core)

5/28()

 

-15.3%/-14.0%

-14.4%/-0.2%

1Q GDP

5/28()

 

-4.8%

2.1%

4Pending Home Sales

5/28()

 

-10.0%

-20.8%

5Michigan Consumer Sentiment

5/29()

 

73.7

71.8

 

 

Real Estate Activities

1. 시장상황: 신규 리스팅과 매매건수가 급격히 증가하면서 액티브 리스팅 건수도 점차 예년수준으로 회복되고 있으며, 시장가격을 문의하는 구입 수요와 쇼잉 요청이 많아지고 있습니다. 이번 코로나사태로 상업용 부동산 및 인구밀집 대도시 지역의 다가구 주거용 부동산이 큰 타격을 받을 것으로 생각됩니다. 다양하게 제시되는 정부보증 모기지 유예 플랜들이 단기적으로는 홈오너와 테넌트를 보호하겠지만 궁극적으로 시장흐름을 교란시키는 요인으로 작용할 여지가 높습니다. 여전히 신규 모기지 론과 재융자 승인조건이 까다로우며 높은 취급수수료가 요구되고 있지만 일부 low LTV/excellent credit 차주에 대한 점보론 승인이 가능해지고 있습니다. 코로나바이러스 사태에도 불구하고 역사적 최저 수준을 기록중인 모기지 이자율과 낮은 주택재고 수준이 주택가격 상승세를 지지하고 있는데, 이러한 추세는 당분간 이어질 것으로 보입니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 5,046개로 일평균 신규 84/ 펜딩 48/ 클로징 47/ 홀딩 17개이고, 얼바인 액티브 리스팅 646개로 일평균 신규 8/ 펜딩 3/ 클로징 3/ 홀딩 2개로 집계되었습니다.

 

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

 

3. 프로퍼티

  • 뉴포트 코스트: 시티 70만불 후반부터, 오션 150만불이상
  • 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
  • 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

 

4. 부동산 뉴스

  • 캘리포니아 부동산협회, 4월 주택매매건수 277,440(연간환산)으로 전월대비 25.7% 감소 및 전년동기대비 30.1% 감소한 것으로 발표. 전국부동산협회, 4월 전국주택매매건수 4,433,000(연간환산)으로 전월대비 17.8% 감소 및 전년동기대비 17.2% 감소. 평균주택가격은 7.4% 상승한 것으로 발표
  • 연방주택금융청(패니매, 프래디 맥), 모기지 유예 플랜이 진행중이더라도 3개월 페이먼트를 납부하면 신규 모기지/재융자 가능토록 하는 등 다양한 모기지 지원 프로그램 발표
  • 패니매/프래디 맥, 법원재산관리인 제도를 끝내기 위한 사전 조치로 새 민간금융관리자 물색 시작
  • 전국부동산협회, 519일 현재 모기지 유예 플랜에 가입된 모기지 건수는 약 48십만건으로 전체 8.8% 수준
  • 부동산조사업체 블랙나이트, 4월말 모기지 연체는 36십만건, 전체6.45%으로 전월 2백만건, 3.39%대비 큰 폭 증가  

오늘의 관점: 명목소득과 실질소득은 무엇을 뜻하며 어는 것이 중요할까요?  

 

소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!

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