오창진의 주택융자 칼럼

칼럼니스트: MLO Chang Jin Oh

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BUYDOWN 과 MORTGAGE POINT 에 대한 이해
08/05/2021 10:44 pm
 글쓴이 : Chang Oh
조회 : 576  
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주택구입은 인생에서 가장 큰 투자 혹은 구매 행동이므로 당연히 이런저런 비용을 잘 비교하고 분석해서 가능한한 비용은 줄이고 비용에 대한 회수 가치는 높이는 지혜가 필요합니다.

 

그중에서도 주택융자시 발생하는 이자율은 가장 중요한 결정 사항중 하나입니다. 그만큼 비용의 비중도 크고 영향을 미치는 기간도 길기 때문입니다.

 

모든 융자에는 이자가 발생하고 대부분30년 고정 혹은 15년 고정 등 장기간에 걸쳐서 할부로 지불하기 때문에 적은 숫자의 이자율도 총기간 금액에는 많은 영항을 미치게 됩니다.

 

대출자가 이자율 쇼핑시 이해가 어려운 것중에 하나가MORTGAGE POINT 혹은 DISCOUNT POINT 라는 용어입니다주택융자를 고려시 좋은 이자율을 위해 쇼핑하는 것 외에 DISCOUNT POINT 를 이용하는 것도 한 방법인데 이걸 잘 이해하는분은 별로 없습니다.

 

여기서 포인트는 대출기관에서 사용하는 용어인데1 포인트는 총 대출금액의 1% 에 해당하는 금액을 말합니다. 융자금액이 $500,000 일 경우 1 포인트는 $5,000 에 해당합니다.

 

대출자는 선불금 수수료 형태로 이 포인트를 지불하고 이자를 낮출수 있습니다. 이렇게 선불수수료로 포인트를 지불하고 이자율을 낮추는 행위를BUYDOWN 이라고 합니다.

 

각 포인트가 이자율을 낮추는 정도는 각각의 대출기관에 따라 다르고 해당 상품 유형에 따라서도 변하기 때문에 일률적으로 적용하는 것은 곤란하지만 대략적으로 1 포인트는 모기지 이자율을 0.25% 정도 낮추는 효력을 갖습니다. 예를들면 만약 총 대출금액이 $500,000 이고 이자율이 3% 라면 포인트로 $5,000 을 지불하면 기간 이자율을 2.75% 로 낮출 수 있습니다.

 

포인트는 대출 마감시 청구되며 대출자가 모기지를 신청 한 후 받는LOAN ESTIMATE 와 대출자가 대출 마감 전에받는CLOSING DISCLOSURE 에 기재됩니다.

 

본인의 상황에 맞추어서 시장에서의 이자율과 이 포인트를 잘 활용하면 월 모기지 페이먼트를 낮추어서 재정적 이득을 취할 수 있습니다.

 

주택 구매자 혹은 재융자를 하려는 분의 경우 현재 소유한 주택을 장기 보유하지 않고 불과 몇년만에 팔거나 바로 몇년후에 다시 재융자를 하실 경우에는 현재 선불 구입한 포인트가 손실이 될 수도 있기 때문에 전문가의 도움을 받아서 진행하는게 현명합니다.

 

중요한 것은 선불이자를 회수 할 수있을만큼 충분히 오랫동안 집에 머무르는 것입니다. 구매자가 불과 몇 년 만에 주택을 팔거나 모기지를 재 융자하거나 상환하면 할인 포인트를 구입하기 위해 투자한 금액이 회수 가능한 기간이 짧아서 DISCOUNT POINT 구입 의미가 없어집니다.

 

만약에 장기간 거주가 확실하고 선불 포인트를 부담하고 이자율을 낮추는게 유리하다고 판단되면 일정액의 선불 포인트를 부담하고 기간 이자율을 낮추는 것은 비용을 줄이는 좋은 방법입니다.

 

그리고 만약 구매하는 모기지 상품이 장기 고정이 아닌 일정 기간후 변동으로 변하는 하이브리드 상품인 경우에는 포인트를 이용시 더 신중히 손익 분기 시점을 계산할 필요가 있습니다. 많은 경우 변동 모기지를 갖고 있는 경우 일정 기간후 재융자할 확율이 높기 때문에 여러 변수와 가능성을 고려해야합니다.

 

모기지 포인트를 구매하는 것은 당신이 그것을 감당할 수 있고 이자를 절약 할 수있을 만큼 충분히 오랫동안 집에 머물 계획이라면 큰 돈을 절약 할 수 있는 좋은 방법입니다.

 

그러나 많은 주택 소유자들에게 주택 구입시 발생하는 여러 비용에 더하여 할인 포인트를 지불하는 것은 재정적으로 부담이 될 수 있습니다. 또한 포인트 구매가 이자 비용을 낮추기위한 유일한 최선의 전략은 아닙니다.

 

만약에 그 포인트 구매 자금으로 디파짓 금액을 높이면LTV (Loan to Value) 를 낮추어서 더 좋은 조건의 낮은 이자율을 받을 수도 있기 때문입니다.

 

주택구매에는 주택의 크기, 위치 그리고 본인의 직업 등 해당 주택에 머무는 기간에 영향을 미칠 수 있는 여러가지 변수가 있습니다. 당연히 주택담보 대출 상품을 선택시에는 해당 주택에서 앞으로 몇년간 거주할지 그리고 어떤 변수가 작용할지를 고려해서 선택하는게 중요합니다.

 

고정이자로 할지 아니면 하이브리드 이자로 할지, 상환 기간을 얼마로 하는게 좋은지 에서부터 포인트 선불 구매를 통해서 기간 이자를 낮추는게 유익한지 등, 수많은 상황을 고려해서 본인에게 적합하고 유리한 상품을 선택하는 문제는 그리 간단하지 않습니다. 전문가의 도움을 받아서 본인에게 가장 적합한 상품을 선택하시는게 현명합니다.


문의)

Chang Oh

Sr. Loan Officer, Nexa Mortgage

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T. 213-219-2688

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