임대주택 쾌적 온도유지, 사회보장 기금 지불 중단 시 퇴거 불용 , 비상사태 단기 거주자 체류 일정 기존 30 일에서 270 일 까지
모든 임대 주택은 안전하고 쾌적한 실내 온도를 유지하라는 것이 정부의 기본 정책 (SB 655)
모든 주거용 주택은 안전하고 쾌적한 실내 온도를 유지해야 된다. 이 법은 30일 이상의 주거용 임대에 적용되도록 했었다. (1) 주 정부의 이런 정책 달성과 관련된 프로그램 및 기준 (보조금 기준 포함)을 개정, 채택 또는 수립할 때. (2) 법 시행은 2026 년 1 월 1 일부터 이지만 의무는 2027년 1월 1일부터 본 주 정책 달성과 관련된 규정을 개정, 채택 또는 수립할 때이다.
미국에서 날씨 관련 사망 원인 1위는 폭염이다. 폭염 빈도, 지속 기간 및 강도가 증가하고 있다. 공중보건부는 2023년 보고서에서 2022년 9월 10일간의 폭염 기간 동안 캘리포니아에서 395명의 초과 사망자가 발생했다고 밝혔다. 캘리포니아의 제4차 기후변화 평가 보고서에서, 기온 상승으로 인해 2050년까지 도시 지역의 폭염 관련 사망자가 두 배 또는 세 배로 증가할 수 있다고 추정하고 있다.
국제 표준 기반에서 캘리포니아 주거용 건물 기준은 주거용 건물의 최저 실내 온도를 화씨 68도로 유지해야 한다고 오랫동안 규정해 왔지만, 주거용 건물의 최대 실내 온도에 대한 요건은 없다. 새 법은, 거주 가능성 측면에서 건강 및 안전 법으로 법제화되었다. 새로 건축되는 주거용 부동산의 최적 온도는 화씨 82 도를 유지해야 된다. 건물주는 안전한 실내 최대 온도를 유지하지 않은 것에 대한 세입자의 보상책은 거주 가능성 보증 위반이라는 더 모호한 청구에 근거하는 문제가 성립된다.
2026 년 1 월 1 일부터 시행
* 사회보장 혜택 중단은 월부금 지불 중단 시 퇴거 소송 방어 수단 (AB 246)
만약에 세입자가 사회보장 혜택 지급이 중단되어 임대료를 지불 할 수 없는 경우, 세입자는 임대료 미납을 근거로 불법 점유로 인한 퇴거를 시킬 수 없는 방어 대책이다.
새 법은, 주거용 부동산 세입자가 2029년 1월 20일까지 연방 정부의 행위 또는 부당한 행위로 인해 사회 보장 혜택 지급이 중단되어 소득 손실을 입었다는 것을 임대료 미납에 대한 불법 점유 소송에서 적극적 방어수단으로 주장할 수 있도록 허용한다. 세입자의 사회 보장 혜택이 세입자 개인의 사유가 안이다. 사회보장 지급이 정부에 의한 종료, 지연 또는 감소되었고 사회 보장 혜택 중단으로 인해 세입자가 임대료를 지불할 수 없었다는 증거를 법원에 제출하여 입증해야 된다.
세입자가 이러한 사회보장 기금 미지불로 경제적 어려움을 입증하는 경우, 불법 점유로 인한 퇴거 소송 사건의 판사는 사회보장 혜택이 회복된 후 14일 또는 6개월 중 더 빠른 시점까지 소송 진행을 중단하도록 명령해야 된다. 이 법은 세입자의 연체된 임대료 납부 의무를 면제하지 않는다.
사회 보장 혜택이 회복되면 세입자는 과거 미납된 임대료를 전액 지불하거나 집주인과 상호 합의한 지불 계획을 체결해야 하며, 그 후에는 불법 점유 소송이 기각된다.
2026 년 1 월 1 일부터 시행
* 비상사태 기간 중 호탤, 모탤 같은 단기 거주 시설 임대 (AB 299)
현행법에 따르면, 30일 이상 거주하는 세입자는 일반적으로 퇴거 이전에 불법 점유 절차와 같은 공식적인 법적 절차를 통해서 퇴거당할 자격이 있었다.
새 법은, 호텔, 모텔, 단기 숙박 시설에 머무는 동안 연방 또는 주 정부가 선포한 비상사태 재난으로 기존 주택이 심각하게 손상, 파괴되어 거주가 불가능한 경우 최대 270일 동안 기존 세입자로 분류되지 않고서도 임시 숙소에 머물 수 있도록 한다. 투숙객은 270일 이상 숙박하기 전까지는 임차인으로 간주되지 않으며 일반적인 퇴거 절차의 적용을 받지 않는다.
숙박 시설 운영자는 투숙객에게 이러한 특별 상황을 설명하는 서면 통지를 제공하고, 투숙객은 확인 양식을 통해 재난으로 인한 이재민 신분을 확인해야 된다. 단, 숙박 시설 사용비 미납, 소란 행위, 재산 피해 또는 안전상의 문제가 있는 경우를 제외하고는 투숙객에게 72시간 전에 통지하여 퇴실을 요구할 수 있다.
이 법은 긴급 비상 법안으로서 2025 년 10 월 10 일부터 시행되며 2031년 1월 1일에 만료된다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
