부동산 칼럼

김희영

김희영 부동산 대표

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2021 년 한인 부동산 업자 면허 징계

글쓴이: kiminvestments  |  등록일: 05.16.2022 12:10:39  |  조회수: 3718

            

2021 년 한인 부동산 업자 면허 징계


부동산 업자는 주인을 위해서 일하는 심부름꾼이다. 성경에서 집사가 주인 재산을 탕진하는 예화가 나온다. “예수님께서 제자들에게도 말씀하셨다. “어떤 부자가 집사를 두었는데, 이 집사가 자기의 재산을 낭비한다는 말을 듣고, 그를 불러 말하였다. ‘자네 소문이 들리는데 무슨 소린가? 집사 일을 청산하게. 자네는 더 이상 집사 노릇을 할 수 없네.’ 그러자 집사는 속으로 말하였다. ‘주인이 내게서 집사 자리를 빼앗으려고 하니 어떻게 하지? 땅을 파자니 힘에 부치고 빌어먹자니 창피한 노릇이다. (루카 16:1~3)

너희가 남의 것을 다루는 데에 성실하지 못하면, 누가 너희에게 너희의 몫을 내주겠느냐?” (루카 16:12)


부모가 자식한테 심부름을 시켰는데, 심부름을 한 자식이 부모의 재산을 탕진했다면, 나쁜 자식이다. 한인 부동산 업자가 주 정부 부동산 국으로부터 부동산 업무를 잘못 처리해서 손실이 발생하면, 피해자가 부동산 국에 고발을 하게 된다. 그리고 때로는 부동산국이 실행하는 감사에서 불법이 적발되어 징계를 당하게 된다.

2009 년부터 한인들이 부동산국으로부터 징계 당하는 유형을 조사해 온 결과를 보니까,

손님 돈 횡령이 가장 많다. 사기/융자 사기, 무면허자, 서류 위조 순위이다.



2021 년에 한인 부동산 업자 12 명이 California 주 부동산 국으로부터 면허 징계를 당했다. 2020 년 8 명에 비교해서 4 명이 증가되었다.

California 주 부동산국으로부터 면허 징계 당한 것을 부동산 국 website에서 집계했다. 여기에는 형사 입건자 6 명, 부동산 업무와 관련된 징계자가 6 명이 포함되어 있다. 2021 년에는 남가주에서 신문에 광고를 내면서 활동한 부동산 업자는 418 명이었는데, 이 가운데는 과거에 면허 징계 받은 사람 5 명이 활동했었고, 2018 년에는 13 명이 활동했었다. 


일반적으로 징계를 당한 사람이 한 가지 혐의 이외에도 다른 혐의가 굴비가 새끼줄에 여러 마리가 달려 있듯이, 한 징계자가 여러 다른 죄목도 포함되어 있다. 여기서는 주 혐의 만 처리했다. 예로서, 무면허자를 채용했을 때에는, 회사 사장 감독 소홀, 서류보관 위반, 손님을 위한 계좌 (trust Account) 설립, Escrow 경비 과다 청구, 손님 돈 횡령 등이 있지만 통계 처리 편의상 무면허로 만 처리 했다.



1. 형사 입건


형사 입건자 6 명에는 가정폭력 2 명, 절도, 아동학대, 미성년 성학대, 음주운전이 각각 1 명이다.


2. 부동산 관련 면허 징계 :


(1).손님 돈 횡령 사건


부동산 업자 신씨는 San Diego에서 5 곳의 임대 부동산 관리를 하면서 세입자의 보증금과 월부금 $28,900을 횡령했다. 임대료를 받은 후에도 3 개월 이후에 건물주한테 전해 주기도 했다.

 

다른 횡령 사건은, 부동산 업자 서씨는 당해 시에서는 대마초 소매 판매가 불법인데도 세입자를 유치하기 위해서 합법이라고 거짖 설명을 한 후에 보증금과 임대료 $10,500 을 반환하지 않고서 유용했고, 손님돈 관리를 위한 “신탁 계좌 (Trust Account)" 를 두고 있지도 안했다. 



2. 신분 도용으로 융자 사기

이씨는 신분 도용으로 Fannie Mae  상대 융자 사기로 형을 살고, 융자 사기에 대한 배상금 $151,106.82을 지불하도록 판결받았다.



3. 집 판매자 상대로 허위 계약서 작성

부동산 업자 이씨는, 판매자한테 Escrow 종결 일짜가 지연이 된다면 매일 하루에 $100 씩 과태금을 부과하도록 했다는 허위 계약서를 판매자한테 제시하고서는 판매자한테 안심을 하도록 했다.

불행이도 실제로 Escrow 가 지연되자, 판매자는 구입자한테 계약에 의해서 하루에 $100 의 위약금을 지불하라고 했지만, 가짜 서류를 작성한 것이 탄로 나서 면허 징계를 당한 사건이 있다.


한인 사회에는 무면허자들이 활동하고 있다. 무면허 개인도 있지만, 부동산 또는 Escrow 영업 간판을 걸고서 사업한다는 회사도 무면허인 유령회사 간판도 있으므로 주의해야 된다. 부동산 업자가 부동산 국으로부터 면허를 받아서 Escrow 회사를 운영 할 수 있다. L.A. 한인 사회에서 크게 광고하는 부동산 회사마저도 20 여년 세월동안 escrow 면허증 없이 운영했었다는 사실을 알고서는 놀랐다.


부동산 업자로부터 사기를 안 당 할려면, 면허증 유무를 부동산 국 website에서 찾아서 면허증 조사를 해야 된다. 부동산 광고에 보면 아직도 무면허자들이 있다. 광고의 면허 번호호와 실제 면허자가 다른 사람들이 있다. 그리고 부동산 회사 사장이 판매원들 감독을 못하기 때문에 회사 내에서 어떤 거래가 진행되는가를 모르다가 사고가 터진 후에서야 알게 된다. 개인 면허 번호를 기재하지 않고서 회사 면허를 사용하는 사람도 있다. 법에서는 부동산 광고에 면허증 번호를 기재하도록 요구하는데도 아직도 면허 번호를 기재 안하는 사람이 많다. 이런 사람은 준법정신이 결여 된 사람이다. 미국 법을 준수하지 않고서 한국 부동산을 판매하는 사람도 준법정신에 문제가 있으며 피해는 손님한테로 돌아간다. 아직도 한인 사회에는 부동산 면허증 없이 부동산 업자로서 활동하는 개인과 사업체로부터 피해 당하는 사람들이 있다. 특히 회사 이름 또는 개인 이름을 몇 개씩 사용하는 사람도 주의해야 된다. 부동산 업자가 손님 상대로 사기치는 것을 보면 대부분이 개인 이름과 회사 이름을 몇 개씩 만들어 사용하는 것이 사기꾼의 공통점이다. 매매와 관련해서 돈을 지불 할 때는 회사 이름이나 개인 이름으로 돈을 지불하지 말고, Escrow 회사 이름으로 지불하는 것이 안전하다. 그리고 가능한 부동산 업자가 운영하는 escrow 회사 보다는 주식 회사국 면허로 escrow 회사를 운영하는 곳이 안전하다.

L.A. 한인사회에서 70 년대부터 “광고 크게 하는 사람 조심하라“는 말이 공공연히 회자 되었으며 아직도 이 명언은 유효하다.


면허 징계는, 부동산국에 고발이 되지 않은 사건들까지 비교 한다면 부동산국의 면허 징계 숫치는 빙산의 일각에 불과하다. 왜냐하면 징계 당한 사람의 대부분은 피해자가 부동산국에 고발 또는 부동산국 감사를 통해서 이루어지기 때문이다.


부동산국 징계 조사가 시작 된 후 보통 2 년 후에 면허 징계가 결정된다. 그리고 부동산 관련 징계 시에는 부동산국의 감사 경비가 보통 $10,000 정도 지출된다. 이 외에도 피해자에 대한 보상, 벌금이 추가된다.


부동산 업자로부터 피해를 당한 사람은 부동산 국 기금에서 피해 보상을 받을 수 있다.

금액은 1 건에 대해서 $50,000, 한 부동산 업자에 대한 전체 건수에 대해서 $250,000 까지 이다.


한인 사회에는 무면허자들이 활동하고 있다. 무면허 개인도 있지만, 부동산 또는 Escrow 영업 간판을 걸고서 사업한다는 회사도 무면허인 유령회사 간판도 있으므로 주의해야 된다. 부동산 업자가 부동산 국으로부터 면허를 받아서 Escrow 회사를 운영 할 수 있다. L.A. 한인 사회에서 크게 광고하는 부동산 회사마저도 20 여년 세월동안 escrow 면허증 없이 운영했었다는 사실을 알고서는 놀랐다.


부동산 업자 광고에는 부동산 면허 번호를 기재하도록 했다. 그러나 타인 면허를 기재하는 사람, 회사 면허만 기재하는 사람이 있는데, 그 회사 내에서 해당 부동산 업자 명단을 찾을 수 없는 사람도 있다. 한동안 타인 면허 번호를 광고 내다가 훗날 면허를 받은 후에 자기 실제 면허를 기재하는 사람도 있다. 이름을 몇 개씩 만들어 사용하기도 한다. 심지어 남자인데도 “성“ 까지 바꾸는 사람도 있다.

면허 받은 횟수는 3 년 밖에 안 되었는데도 신문 광고에는 25 년 경력이라고 광고.

유령회사를 만들기도 한다.


부동산 업자로부터 사기 당하지 않기 위해서는 허황된 광고를 개제하는 사람, 이름이 몇 개씩 되는 사람, 개인 앞으로 돈 지불을 요구하는 사람은 주의해야 된다.

꼭 면허 확인도 해야 된다.


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070

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