안녕하세요, iPro Mortgage의 스티브 양입니다.
여윳돈으로 투자용 집을 한 채 사고 싶은데, 작년에 세금 보고(Tax Return)를 너무 적게 해서 은행 융자가 안 나온대요. 자영업을 하시거나 비즈니스를 운영하시는 분들께 많이 듣는 하소연 중 하나입니다. 합법적으로 비용 처리를 많이 하다 보니 서류상 소득이 낮게 잡혀, 정작 투자가 필요할 때 일반 융자(Conventional)의 높은 문턱에 걸려 좌절하시는 분들이 많습니다. 오늘 프로의 융자노트에서는 내 개인 소득 증명 없이, 순수하게 집에서 나오는 렌트비만으로 융자를 받을 수 있는 획기적인 프로그램, DSCR(부채 상환 감당 비율) 융자를 소개해 드립니다.
1. Q: DSCR 융자가 도대체 뭔가요?
A: 일반 융자는 돈을 빌리는 사람의 월급이나 비즈니스 소득(DTI)을 깐깐하게 봅니다. 하지만 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 융자는 사람의 소득은 보지 않고, 그 집이 스스로 돈을 얼마나 벌어오느냐만 봅니다. 쉽게 말해, 새로 살 투자용 집에서 매달 들어올 예상 렌트비 수입이 그 집의 한 달 유지비(모기지 원금+이자+재산세+보험료 등)를 덮고도 남는다면 융자를 승인해 주는 아주 합리적인 방식입니다.
2. DSCR 융자의 강력한 장점 3가지
복잡한 소득 증명(Full Doc) 면제가 됩니다. W-2, 세금 보고서(Tax Return), 심지어 직장 고용 증명이나 개인 수입 증명서조차 요구하지 않습니다. 무제한 투자 확장 가능합니다. 내 개인의 부채 비율을 따지지 않으므로, 수익성 좋은 매물만 잘 고르면 두 채, 세 채 투자용 부동산을 계속해서 늘려갈 수 있습니다. 전문 투자자들에게 가장 사랑받는 이유입니다. 빠르고 간결한 수속이 장점입니다. 복잡한 개인 세금 서류를 심사할 필요가 없으므로 일반 융자보다 클로징 속도가 훨씬 빠르고 수월합니다.
3. Q: 승인 기준, 어떻게 계산하나요?
A: 계산법은 아주 직관적입니다. 한 달 예상 렌트비가 $3,000으로 한 달 은행 페이먼트+유지비 합이 $3,000이 경우 수입과 지출이 똑같으므로 DSCR 비율은 1.0이 됩니다. 요즘은 이 비율이 1.0만 넘어도(즉, 렌트비로 은행 빚만 갚을 수 있어도) 좋은 조건으로 승인해 주는 렌더들이 많습니다. 심지어 다운페이먼트를 조금 더 하면 1.0이 채 안 되어도 진행 가능한 특별 프로그램도 있습니다.
4. 이것만은 꼭 알아두세요!
세금 보고를 면제해 주는 혜택이 큰 만큼, 일반 융자보다는 이자율이 약간(보통 0.5% ~ 1.5% 정도) 높게 형성됩니다. 또한 최소 20% ~ 25% 이상의 다운페이먼트가 준비되어 있어야 합니다. 하지만 약간의 이자율 차이보다, 세금 보고의 제약에서 벗어나 투자 타이밍을 잡고 레버리지를 극대화할 수 있다는 점에서 투자자분들에게는 압도적으로 유리한 무기가 됩니다.
부동산 투자의 성패는 어떤 매물을 고르느냐만큼이나 융자 전문인이 어떤 융자 무기를 쥐고 핸들하느냐의 능력에 달렸습니다. 시장에 떠도는 수많은 Non-QM(특수 융자) 프로그램 중 내 상황에 가장 유리한 플랜이 궁금하시다면 주저 말고 연락해 주십시오. 30년 메이저 은행(Wells Fargo, BofA, Chase) 경력의 융자 베테랑이 가장 확실하고 안전한 투자 길을 열어드리겠습니다.
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