주택담보 대출, ‘죽음과의 약속’ 의미

미국, 30년 고정 프로그램이 일반적

*모기지(주택담보대출) 종류

모기지는 집을 사기 위해 돈을 꾸는 사람이 은행과 정부금융기관과 맺는 담보대출 계약을 뜻한다. 주택 구매를 위해 자금을 제공한 대상에게 원금 이자, 수수료까지 일정 기간동안 갚은 행위다.

모기지는 ‘죽음과의 약속’이란 말처럼 오랫동안 매달 상환하는 행위를 말한다. 이때 주택은 담보물로 저당 잡히고 약속 기간에 빌린 돈을 제대로 상환하지 않는다면 차압(foreclosure) 과정을 통해 주택을 빼앗기게 된다.

모기지 관련 당사자는 채권자와 채무자 외에 모기지 서비스라는 제3자도 포함된다. 별도 회사로 대출 관련 상환금 수납, 에스크로 계정 관리, 고객 지원 업무를 처리한다.

1. 고정 금리

가장 전통적이고 인기있는 유형이다. 일반적으로 15년, 20년 또는 30년 등 다양한 조건으로 활용할 수 있다. 기간 내내 금리(이자율)가 일정하게 유지돼 매달 원리금을 같은 액수로 지급, 안정성과 예측 가능성을 제공한다.

2. 변동 금리

시간이 지나며 이자가 바뀌는 것이 특징이다. 대개 첫 5년, 7년 또는 10년 동안은 이자가 변동없고 고정금리보다 싼 이자를 내는 장점이 크다. 그러나 이 기간이 끝나면 마켓 상황에 따라 금리가 올라가거나 내려가는 불안정성이 위험하다.

3. FHA Loan

Federal Housing Administration(연방 주택 관리국)이라는 정부 지원 모기지다. 이 대출은 대개 일반 자격 조건에 미치지 못하는 사람들에게 유리한 조건을 제공한다. 신용점수가 580점 이상이면 신청 가능하며 3.5%의 다운 페이먼트만 해도 승인이 난다. 그러나 MIP(Mortgage Insurance Premium)를 지불하는 점은 부담이 될수 있다.

4. VA Loan

Veterans Affairs라는 정부기관이 보증하는 대출이다. 퇴역 군인과 배우자에게만 주어지는 혜택으로 다운 페이먼트 없이 100% 대출로 주택을 구입할 수 있다. 저렴한 이자율과 완화된 조건 등의 이점을 제공한다. 국가 차원에서 제대군인에 대한 감사 표시로 특별혜택을 제공, 최상의 대출로 볼 수 있다.

5. USDA Loan

USDA(농무부) 대출로 저소득층이 해당 농촌 지역에 주택을 구입할 수 있도록 설계됐다. 이 프로그램 역시 다운 페이먼트가 필요없고 100% 대출로 집을 살 수 있다. 이 프로그램 목적은 농촌 개발을 촉진하고 인구 밀도가 낮은 곳의 주택 소유를 늘리기 위함이다.

6. Jumbo Loan

점보 론은 정부에서 지원하는 패니 매(Fannie Mae) 또는 프레디 맥(Freddie mac)과 같은 2차 시장이 정해놓은 대출 금액 한도를 뛰어넘는 대출을 의미한다. 비싼 저택이나 건물에 대해 규모가 큰 대출이 필요할 때 사용한다.

*모기지 알아보기

발품을 파는 과정에서 많은 시간과 노력이 들어가지만 이같은 과정을 통해 몇천 달러는 쉽게 절약할 수 있다. 따라서 최소한 다른 대출업체 3곳 이상의 대출 조건을 비교해 봐야 한다.

기본적으로 인터넷과 신문을 보고 모기지 대출업체에 대해 알아본다. 첫 주택 구매자이거나 재향군인, 공무원 신분 등 자신에 걸맞는 은행, 신용 조합과 단체로 연락해 본다.

위에 적은대로 최소한 대출업체 3곳 이상에 사전 승인을 요청해야 한다. 자신의 재정 상태를 확인한 뒤 빌릴 수 있는 액수와 이자율을 계산해 볼 수 있다.

짧은 시간내 여러곳의 사전 승인을 받을 경우에는 신용 점수 하락에 큰 영향을 미치지 않는다.

*장기 대출

일반적으로 대출 기간이 길수록 더 많은 비용을 내야 한다. 그렇지만 매달 내는 상환금은 적다. 대출업체와 협상해 20년, 30년 이상과 같이 대출 기간을 다양하게 설정할 수 있다.

*단기 대출

15년 모기지 프로그램의 월 상환금은 30년짜리 대출보다 많지만 절반 기간내에 완납할 수 있기 때문에 전체 비용은 적게 들어간다. 돈을 꿀때 필요한 기본 점검사항은 대출 기간, 이자율, 계약금, 월 상환금, 부동산 재산세, 보험료, 포인트(이자율을 낮추는 선불 수수료), 클로징 비용 등이다.

변동 금리 모기지의 초기 고정 이자율은 고정 금리 모기지 이자율보다 낮은 것이 대부분이다. 따라서 10년 이내에 집을 팔 계획이 있다거나 10년 후쯤 수입이 늘 것으로 예상되는 사람들은 낮은 금리 헤택을 보기 위해 변동 금리 모기지를 선호한다. 그러나 연준이 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 급격히 올리며 채권시장에서 장단기 금리 역전 현상이 나타났다. 이는 모기지 시장에도 악영향을 끼쳤는데 5-10년 변동 금리 모기지 이자율이 고정 금리 모기지 이자율보다 비슷해지며 유리한 점이 사실상 사라졌다. 이에 따라 최근에는 대부분 고정 금리로 모기지 대출을 받는다. 물론 이런 현상, 즉 고정(장기) 금리 이자율이 변동(단기) 프로그램보다 낮은 현상은 언제라도 바뀔 수 있다. 내년부터 연준이 기준 금리를 계속 내리고 경제가 호황 기미를 보이면 장단기 금리 현상은 또 변화하게 된다. 이에따라 집을 사거나 재융자를 받기 위해 또다른 융자를 알아보는 경우에는 고정과 변동 금리를 함께 알아보고 본인 처지에 어울리는 상품을 선택해야 한다.