가격이 오르내리는 때 추진해야 이익
철저한 마켓조사뒤 사후 관리도 필수
서머타임이 끝나고 추운 겨울이 이어지는 가운데 봄은 아직도 멀었다. 그렇지만 플리핑(flipping) 사업에는 적합한 시기로 여겨진다. 코로나-오미크론 바이러스 팬데믹 사태도 거의 진정되며 부동산 시장 활성화에 대한 기대치도 높아지고 있다.
‘뒤집는다’는 뜻을 지닌 플리핑은 낚시 기술 용어에서 유래했다. ‘주택개량 판매사업’으로 해석하면 무난하다. 낮은 가격에 낡은 집을 산 뒤 대대적으로 개조, 가장 빠른 기간에 가장 비싸게 되파는 방식을 의미한다. 자기가 사는 집을 고치는 일은 리모델링으로 표현한다.
같은 집을 여러번 사고팔아 시세 차익을 노리는 투기꾼과는 또다른 개념이 플리핑인 셈이다. 전문 플리퍼 투자집단은 대부분 1년 이내 집을 되팔아 단기간에 이익을 실현하는 그룹이다. 케이블 방송으로 소개된 ‘주택 사냥꾼’(House Hunters)’ 프로그램은 이들의 활약을 생생히 증언한다. 관리가 부실한 매물을 싼값에 사들여 몇달내 새로운 디자인으로 개조해 곧장 팔아치운다.
그럼에도 불구하고 주택 플리핑은 양날의 검으로 불린다. 언제나 이익을 남길 수 있는 방법이라고 생각하면 위험하기 때문이다. 주택을 효율적으로 개조하지 못할 경우에는 예산만 낭비한 채 커다란 손해가 따른다. 플리핑 실패가 거듭되면 재정적으로 심각한 타격이 닥치기도 한다. 또 수리비용 견적을 잘못 계산하거나 건축 허가를 늦게 받으면 시간이 갈수록 손실이 늘어나기도 한다.
이 때문에 업자들은 효율성 극대화를 위해 부동산 회사를 낀채 여러채 집을 한꺼번에 사들여 동시에 플리핑하는 경우를 선호한다. 이때 가장 어려운 점은 적절한 매물을 찾아내고 적시에 구입 자금을 확보하는 것이다.
부동산 데이타베이스 ‘아톰’ 보고서에 따르면 분기당 미국내 주택 플리핑은 8만건 수준이다. 이 가운데 절반은 투자자들이 현금으로, 절반 이하는 융자로 사들였다. 전체 주택 매매의 5% 가량은 플리핑이었다. 일반적으로 플리핑 비율이 높아질수록 이익률은 떨어지는 추세를 나타낸다. 플리핑 비즈니스는 주택 시세가 급등하거나 급락하는 변환기에 추진해야 오히려 수익이 커지는 것이다.
모라토리엄(퇴거 조치 금지)이 명시된 상황에서 테넌트가 있는 집을 사들이는 것은 금기사항으로 불린다. 나중에 법적 분쟁소지가 나올 수 있기 때문이다. 또 플리핑 후에 팔지 못할 경우에는 렌트로 돌려 기본수입을 확보해야 한다.
전국 플리핑 평균 순이익은 1채당 6만달러 남짓이다. 순익 기준은 주택 판매 중간값에서 투자자의 구매 중간 가격을 뺀 액수다. 주택 구매 가격보다 30% 이상 높은 이익을 안겨준 것으로 드러났지만 전성기 시절의 40%대보다는 이익률이 떨어진 셈이다. 플리핑 주택 평균값은 26만여달러로 드러났다. 시공부터 판매까지 평균 5개월이 걸리며 물가상승 영향 때문에 이익은 줄어드는 추세다.
성공적인 플리핑을 위해서는 몇가지 유의사항이 존재한다. 우선 사전 시장조사를 철저히 해야 한다. 브로커가 파는 부동산을 리스팅한 MLS에서만 찾으면 안되며 오프마켓,숏세일에 밝은 에이전트와 함께 숨은 매물도 찾아내야 한다. 주택 거래 관련 비용인 클로징-대출-셀러 에이전트 커미션-보유비-컨틴전시 비용-유틸리티-공사-개축비를 모두 사전에 파악해야 한다. 플리핑 비용은 집 매매 가격의 70%이하로 투자, 가치를 높인 뒤 팔때는 원래 주택값 2배 이상이 적당하다.
개축작업은 건축가ㆍ브로커ㆍ컨트랙터ㆍ인스펙터ㆍ대출기관ㆍCPAㆍ에이전트ㆍ전문 변호사가 모두 필요하다. 공사전에 착수금을 너무 많이 지불해서는 안되며 진행과정과 작업을 일일이 살펴야 한다. 가장 큰 실수 가운데 하나는 부엌 카운터톱을 값비싼 대리석으로 바꾸는 것이다. 튼튼하고 디자인 좋은 것이면 충분하다. 플리핑은 이익을 창출하는 과정이다. 너무 사치스럽게 프로젝트를 진행하면 오히려 손해를 본다.
봉화식 기자
Updated by Jan. 2024
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