iPro Mortgage의 스티브 양입니다.
"앞으로 1년 안에 집을 살 계획인데, 마침 좋은 이직 제안이 왔어요. 직장을 옮겨도 융자에 문제없을까요?" 상담 때 정말 많이 듣는 질문입니다. 커리어 발전은 축하할 일이지만, 융자를 앞두고 있다면 이야기가 다릅니다. 많은 분이 헷갈리시는 융자 심사 시 직장 변경 기준, 오늘 정리해 드립니다.
기억하세요. 이런 이직은 괜찮습니다 (Green Light)
같은 업계, 같은 직무를 유지하면서 연봉을 높여 가는 이직은 전혀 문제없습니다. 오히려 수입이 늘어 승인에 유리하게 작용합니다.
이런 이직은 위험합니다 (Red Light)
은행(렌더)이 가장 중요하게 보는 것은 수입의 안정성과 지속성입니다. 아예 다른 분야로 이직은 하던 일과 무관한 직종이기에 수입의 지속성을 의심받습니다. 너무 잦은 이직 또한 경력 공백이 길거나 직장을 자주 바꾸면 안정성이 떨어진다고 봅니다. 융자 진행 중 해서는 안되는 것이 무단 이직 입니다. 사전 융자 승인(Pre-approval)을 받았다고 안심하고 융자 담당자와 상의없이 직장을 바꾸면 큰일 납니다. 이직 계획이 있다면 무조건 사전에 타이밍을 상의하셔야 합니다.
내 상식과 은행의 잣대는 다릅니다 (실제 거절 사례)
풀타임 병원 1곳을 다니던 간호사분이 수입을 높이려고 파트타임 병원 2곳으로 이직했습니다. 총수입은 늘었지만 결과는 승인 거절이었습니다. 이유가 뭘까요? 은행은 파트타임 두 곳 중 하나를 세컨드 잡(Second Job)으로 보는데, 세컨드 잡은 무조건 2년 이상의 유지 경력을 요구하기 때문입니다. 결국 이분은 주택 구입을 1년 미루셔야 했습니다.
그러면 융자 시 내 경력은 어떻게 인정받을까요?
갓 졸업한 학생을 예를들어 원칙적으로 융자는 2년 경력이 필요하지만, 간호학교 등 전문 학교 졸업 후 바로 취업했다면 학교 다닌 기간을 경력으로 쳐줍니다. (단, 커미션 베이스 세일즈직은 1년 경력으론 승인이 어렵습니다.)
1099 자영업자 우버 기사의 경우, 부동산 에이전트 등 1099 소득자는 무조건 최소 2년 치 세금 보고서(Tax Return)가 있어야 순수입을 인정받습니다.
직원(W-2) vs 사장님의 경우 10년 하던 가게를 팔고 직원으로 1년 일한 사람이, 10년 직원 하다가 가게 사장님이 된 지 1년 된 사람보다 융자받기 훨씬 쉽습니다. 은행은 사업 1년 차의 리스크보다 월급쟁이의 안정성을 훨씬 높게 평가하기 때문입니다.
융자는 꼭 전문가에게 물어보세요. 실업 기간이 길었거나, 큰 이직을 앞두고 계신가요? 은행이 내 수입을 어떻게 계산할지는 일반인의 상식과는 많이 다릅니다. 인터넷 검색으로 혼자 고민하지 마시고, 가장 먼저 경험 많은 융자 베테랑을 찾아 가장 안전하고 확실한 주택 구입 로드맵을 그려보시길 바랍니다.
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