iPro Mortgage의 스티브 양입니다. 현재 살고 있는 집을 팔기 전, 마음에 드는 새 집을 먼저 구입해 이사 가려는 분들이 많습니다. 이때 당연히 새 집을 주 거주용(Primary Residence)으로 융자 신청을 하시겠지만, 렌더(Lender)의 시선은 다를 수 있다는 점을 반드시 주의하셔야 합니다. 많은 주택 소유자들이 이사를 간다고 하면서 주 거주용의 낮은 이자율 혜택만 받고, 실제로는 그 집에 렌트를 놓는 경우가 있기 때문입니다. 주 거주용 융자와 렌트용(투자용) 융자는 이자율과 필요한 다운페이먼트 조건에서 큰 차이가 나기 때문에, 렌더는 바이어의 진짜 이사 목적을 깐깐하게 심사합니다.
렌더가 납득하는 합당한 이사 사유
일반적으로 렌더가 주 거주용 융자를 흔쾌히 승인해 주는 이유는 명확합니다. 더 큰 집이나 방 개수가 많은 집으로 업그레이드하거나, 출퇴근 시간을 줄이기 위해 직장과 더 가까운 곳으로 가는 경우입니다. 또한 자녀를 위해 학군이 더 좋은 지역으로 이동하거나, 노인이나 장애인 가족이 있어서 계단이 없는 단층 집이 필요한 경우, 혹은 자녀가 모두 출가하여 부부만 남게 되어 더 작은 집으로 합리적인 다운사이징을 하는 경우 등은 모두 주 거주용으로 쉽게 승인을 받습니다.
주 거주용 승인이 거절될 수 있는 경우
반대로, 렌더의 상식에서 벗어나는 이사 계획은 의심을 받습니다. 예를 들어, 단독주택(Single Family)에 살던 가족이 갑자기 다세대 주택(2-4 유닛)으로 이사하겠다고 하거나, 자녀가 많은데 방 개수가 훨씬 적은 좁은 집으로 이사한다고 하면 렌더는 이를 투자 목적으로 간주할 확률이 높습니다. 이 경우, 실제 이사할 계획이 맞다 하더라도 주 거주용 승인을 받지 못하고 더 많은 다운페이먼트와 높은 이자율의 투자용 융자를 받아야 할 수도 있습니다.
기존 주택은 자동으로 '렌트용'으로 간주됩니다
새로 구입하는 집을 주 거주용으로 융자 신청하는 순간, 현재 살고 있는 집은 렌트용 주택으로 상태가 변경됩니다. 이때 기존 집에서 예상되는 렌트 수입을 활용해 기존 집의 모기지 페이먼트, 재산세 등을 상쇄하여 DTI(부채비율)를 낮출 수 있습니다. 하지만 이 과정에서도 렌더마다 요구하는 여러 제약 및 심사 조건이 따르므로 주의가 필요합니다.
절대 가볍게 넘기면 안 되는 '12개월 거주 서약'
주 거주용으로 융자를 받을 때 바이어는 반드시 '주인 거주 서약서(Owner Occupancy Affidavit)'에 서명하게 됩니다. 이 서류에는 융자를 받은 후 주인이 해당 주택에 최소 12개월 이상 거주하겠다는 법적 약속이 명시되어 있습니다. 렌더와 2차 시장의 투자자들은 1년도 채우지 않고 세를 줄 집에 주 거주용의 저렴한 이자율을 내어주는 것을 원치 않습니다. 이 서약서에는 렌더가 필요할 경우 직접 주택을 방문해 거주 여부를 조사할 수 있는 권한이 포함되어 있습니다. 주거 목적을 속인 사실이 적발될 경우 렌더는 즉각적으로 융자금 전액 상환을 요구하거나 차압 절차를 밟을 수도 있습니다.
이미 집을 한 채 소유한 상태에서 추가로 주택을 구입할 때는 단순한 자금 계산 외에도 렌더의 가이드라인에 맞춘 치밀한 전략이 필요합니다. 새 집을 보러 다니시기 전에 반드시 경험 많은 융자 전문가와 먼저 상담하여 융자 승인 가능성과 방향을 확인해 보시기 바랍니다.
Steve Yang, NMLS 451092
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