작성일 : 03/07/2014 10:07 pm
[상법] 가게를 빼길수도있나요
 질문자 : Miss_
조회 : 7,597  


내용이길지만 읽고 도와주세요.
저희부모님이 영어못한다는 이유로 운영하시는 가게가 빼낄꺼같아요.

저희부모님이 미국에처음와서 영어도모르시고 비자를 받을려고 가게를 매매했습니다. 계약할때 전한국주인분께서 통역을 해주셨다고해요.
그런데 그런거같지가 않아요 저희부모님이 아무것도 모르세요 계약서에 뭐가명시되어있는지...그래서 이야기를 이렀습니다.

1) 계약할때 5년계약 + 5년옵셥으로 알고있었습니다. 그래서 리스계약서에 이렇게 명시되어있기에 "Lessee shall have the option to extend this lease (under the same terms and conditions except minimum rent) for an additional term of five years...by giving Lessor written notice of Lessee's desire to do so at least one hundred eighty days prior to expiration of the term specified" 재계약한다고 편지를 보냈지만 아무런 대답이없었습니다. 아무말없어도 계약제시대로 $500 rent을 올려서 보냈습니다. 그리고 일년이 지난지금, 저희부모님이 비자연장을 위해 주인한테 제계약증명서에 싸인해달라고했더니 못해준다고합니다. 주인이 가게를 팔려고 내놨다고 못한다고하네요. 그럴경우, 가게가 주인이 바뀔경우 나가라면 나가야됩니까? 그리고 계약대로라면 저희가 편지를 보냈으니까 자동으로 연장되는거아닌가요?

2) 그리고 계약서에 Real Property Taxes "Lessor shall pay all real property taxes and assessments levied or assessed against the real property on which said premises are located during the term of this lease; provided, however, that Lessee shall pay to Lessor as additional rent for the use and occupant of said premises..." 이렇게 써있을경우 당연히 property tax는 주인이내는거 아닌가요? 그런데 주인은 항상저희 부모님한테 내라고하네요... 영어를못해서 다내라고 하는거아닌가요? 아님 재가 잘못알아듣고있는건가요?

3) 그리고 마지막으로 가게에 gas leak이 있어서 대공사를 했습니다. 이일때문에 가게도 몇일동안닫고 너무큰공사라 돈도 무지막지하게 들었습니다. 저희 자비로냈구요. 그런데 gas leak같은경우는 주인이고쳐주는거아닌가요? 다른아는분들은 당연히 주인이 고치는거라고 하는데... 어떻게해야되나요?

4) 그리고 저희부모님이 2년전에 가게를 팔려고했는데 에스쿠르변호사가 새로살려는 사람한테 나쁜말만 해서 계약을 못했습니다. 이럴경우 법으로 어떻게 할수없나요?

저희부모님이 영어를 못하셔서 그런지 주인이 너무 깔봅니다. 저는 딱히도와드릴수가없구요..어린애라고 저도 깔봅니다. 제발도와주세요 ㅠㅠ 제발요

이원석 변호사의 답변 03/08/2014 10:53 pm
 
아래의 답변을 보시기 바랍니다.

질문 1)
옾션을 제 시간에 제 대로 행사를 하셨다고 하면, 본 건물주나 새로 건물을 사갔고 온 건물주인은 옾션을 인정 해야 합니다. 하지만, 리스에서 서면으로 명시 하지 않은 한 건물주가 재개약 증명서를 해 주어야 하는 법적인 의무는 없다고 봅니다.  물론, 대 부분의 건물주는 자의로 해줄수 있는 일이 라고 봅니다.  하지만, 강제로 건물주에게 증명서를 할수는 없다고 봅니다.
혹시, 건물주쪽에서 우리가 행사한 옾션을 통보를 받았다고 서면으로 받으신게 있다면, 리스가 있다는것을 간접적으로 설명 할수 있겠지요.
증명서 대신 다른 방법을 간구 해볼 필요가 있겠읍니다.

질문 2)
전체적인 문구를 다 안본상태에서 적어주신 문구로 보아서는 일단 건물주가 재산세를 다 낸후, 임대자가 건물주에게 건물주가 낸 세금만 큼을 다시 지불하는 식일것 같씁니다.  때문에, 어쩌면 우리가 직접 세금을 내는게 맞다고 볼수 있겠읍니다.

질문 3)
이 지문에 대답은 리스 계약서를 봐야 알겠지만, 질문 2 의 조항을 보아서는 NNN NET Lease 일 가능성이 많기때문에 임대자가 내야 할 확율이 많다고 보여 집니다. 만일, gas leak 이 건물주의 잘못으로 된것이라고 하면 건물주에게 책임이 있읍니다.  때문에, 정확한 대답은 리스를 보아야 말씀드릴수 있겠읍니다.

질문 4)
나쁜말을 어떻게 했는지에 따라 답이 달라 질수가 있읍니다. 사실이 아닌것을 사실인양 얘기를 했다고 한다면, 비지네스 방해 소송을 하실수 있겠읍니다.  또한, 에스크로 변호사라면 중립을 지켜야 하지만, 이런 중립적인 자세를 안하고 한쪽의 편을 들어서 일을 처리 했다면 breach of fiduciary duty 로 간주 되어 소송을 하실수도 있읍니다.  다만, 소송이라는것이 워낙 많은돈이 들어 가는 일이기때문에 심사 숙고 하시길 바랍니다.

영어를 잘 하는 사람을 통하여 또는 변호사를 통하여 상대방과 대화를 하는것이 경우에 따라서는 많은 도움이 될수도 있겠읍니다.
 
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