무관리(Hands-Off) 투자:
캘리포니아나 한국 등 타지역/해외 거주자도 관리 부담 없이 투자 가능
임차인(Tenant)이 재산세, 건물 보험료, 유지보수비(수리비) 등 건물 유지에 필요한 모든 비용을 직접 부담하므로, 건물주의 실무적·행정적 관리 부담이 거의 제로에 가까운 매물들이 있습니다.
Absolute NNN 리스 매물이 바로 그것입니다.
주정부 인컴택스(State Income Tax)가 없는 주(State) 매물 선택 가능
텍사스, 플로리다, 네바다, 테네시 주 등 주 인컴택스가 없는 지역의 매물을 매수할 경우, 주정부 세금보고, 세금 부담을 줄이고 실질 소득 수익률을 극대화할 수 있습니다.
장기 리스 계약(10~20년)으로 장래 예측 가능한 고정 수입 확보
보통 10년에서 20년 장기 계약을 체결하며, 5년 단위로 7.5% 에서 10% 수준의 임대료 인상(Rent Escalation) 조항이 포함되어 있어 안정적인 현금 흐름을 제공합니다. 아주 흔하게 5년에 10 프로 인상률 로 리스가 되어 있습니다. 5년 옵션이 2개에서 6개 즉 10년에서 30년 사이 옵션이 있는 경우가 많습니다.
우량 기업/브랜드(Corporate Guarantee) 보증
맥도날드, 세븐일레븐, 칙필레 등 신용도가 높은 나스닥 상장사나 대기업 본사가 리스를 직접 보증하는 자산의 경우에 임대료 체납이나 조기 폐업 위험이 아주 낮습니다.
1031 Exchange 및 감가상각을 통한 강력한 절세 혜택
기존 부동산 매각 자금을 세금 유예(1031 Exchange) 받아 이전을 쉽게 할 수 있습니다.
[단점 및 리스크 Best 5]
단일 임차인(Single Tenant) 의 경우 공실 리스크: 나갈 경우 수입이 즉시 '0'
단 1개의 테넌트만 들어가 있는 매물의 경우에 퇴거/폐업 시 공실률이 100%가 되며 수입이 즉시 끊깁니다.
따라서, 테넨트의 비즈니스의 브랜드, 프랜차이즈 회사인 경우 그 회사의 매장 보유수, sales 대비 렌트비, 그 부동산의 위치 등을 충분히 검토해서 공실 위험에 빠질 위험이 적은 매물을 선택해야 합니다.
초기 투자금 부담 및 낮은 자본 수익률(Cap Rate)
안전성이 높은 우량 본사 보증 매물일수록 Cap Rate(연간 수익률)가 상대적으로 낮아, 고위험 자산 대비 단기적인 높은 수익을 기대하기 어렵습니다. 2026년 9월 현재 맥도널드, 칙필레이 는 대략 4% CAP 대 입니다.
고금리 및 인플레이션 환경에서의 자산 가치 하강 리스크
장기적으로 안정적인 자산의 특징이지만, 임대료 인상 폭이 미리 정해져 있어(예: 5년에 10%), 급격한 인플레이션이 발생할 경우 실질 수익률이 물가상승률을 밑돌거나 금리 인상 시 매매 가격이 하락할 수 있습니다.
