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신용과 경제적 손익 - 숏세일, 차압, 파산
07/27/2011 05:11 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,027  


숏세일 신용 : 숏세일, 차압 모두가 신용이 나빠지는 것은 꼭 같다. 신용기록에도 7 년간 남는다. 숏세일하면 소유주한테는 손해이고 부동산업자만 이익이다. 부동산 업자들 가운데서도 왜 숏세일이 차압보다 신용이 좋아지는 가를 분명히 설명 못하는 사람이 대부분이다. 남들이 그렇게 말하니까 앵무새 같이 반복해서 말 한다는 사람이 있다.

 

부동산 업자가 경제적 어려움에 처한 주택 소유주를 진정으로 돕고자 한다면 차압 또는 파산 선택을 조언해야 된다. 숏세일은 안이다. 숏세일 신청자는 몇 개월씩 체납이 되어 있다. 신용 기록에는 체납된 일수에 따라서 30일, 60 일, 180 일 이상 등으로 기록된다. 신용기록 기관인 myfico, experian, CNN Money 에서도 체납이 60 일 이상이면 신용점수가 200-300 점 떨어진다고 한다. 체납 기록 이외에도 융자금 완납 안한 것이 추가된다. 숏세일은 은행 융자 원금 전액을 완납한 것이 안이다. 은행에 손해를 끼쳤다. 그러므로 신용법에 의해서 신용기록에는 “완납이지만 융자 원금보다 적은 돈으로 합의 (paid in full with a settled for less than owed)”로 기록된다. 신용법은 정확한 사실을 기록하도록 요구하기 때문이다.

가주 부동산 협회와 다른 여러 신용기관에서도 숏세일과 차압 신용에 차이가 없다는 발표다. 쉽게 말해서 융자금 일부를 떼먹은 사람으로 기록된다. 그리고 몇 개월 체납된 사람으로 기록된다. 이 2개 항목이 신용기록에 7 년간 남고 신용점수도 떨어진다. 숏세일 당한 사람도 증언도 같다. 숏세일은 신용 문제 외에도 약 16 가지 이상의 다른 유형의 피해가 쏟아지고 있다. 은행 손실에 대한 배상, 은행 손실에 대한 세금 등등 수많은 문제가 있다. 세법상 일반 수입과 투자 수입 간에는 상쇄가 안는 되도 된다는 말을 믿었다가 세금 날벼락도 맞는다. 이외에도 수많은 문제들이 해결 되지 않는다. 숏세일로 피해본 사람들이 속출하고 있다.

 

차압당한 사람 신용 : 차압당한 사람도 몇 개월 씩 체납되었다. 신용기록에 숏세일과 같이 체납된 일수가 기재된다. 차압도 7 년간 신용 기록에 남는다. 소유주가 거주한 주택 융자에 대해서는 은행이 손해를 보고 차압을 하면 담보물 회수이다. 법적으로는 “완납”이다. 숏세일과 다르다. 물론 기록에는 차압으로 기재된다.

 

신용점수 책정 요소 : 신용점수에 큰 비중은 주택관련 부채이다. 신용점수는, 월부금 체납 기록 35 %, 융자, 부채 잔금 30%, 신용 쌓아온 역사 15 %, 주택 융자, 크레딧 카드융자 즉 부채 종류 10 %, 최근 신용기록 조회 상태 즉 최근의 융자 신청이 10 % 로 구성되어 있다. 숏세일, 차압, 파산당한 신용 점수는 개인에 따라서 신용점수가 80~300 점 하락된다. 그러므로 숏세일이 차압 보다 신용이 좋아진다는 것은 잘못된 지식이다. 오히려 파산이 신용에 좋다. 파산은 부채가 소멸되고 부채 지불 숫자가 없으므로 신용 회복이 훨씬 빠르고 점수도 좋아진다.

 

거주 기간 차이와 돈 : 경제적 어려움에 처한 사람은 어떻게 하루라도 돈을 지불 안하고 더 오래 살 수 있느냐에 관심이다. 돈과 연결된다. 숏세일은 에스크로 종결과 함께 퇴거해야 된다. 어떤 사람은, 숏세일은 융자 조정 신청을 거치기 때문에 차압보다 더 장기 체류가 된다는 허위선전을 한다. 차압도 숏세일과 같은 융자 조정 기간을 거친 후에서야 차압의 문에 들어 선다. 숏세일 이나 차압이나 모두가 차압 이전 형태의 융자 조정 신청을 시도했든 것이므로 흥정 시간은 같다. 숏세일 허락이 수용 안되었기 때문에 차압 관문에 들어 선것이다.
숏세일, 차압 모두가 이런 흥정기간을 거치게 된다. 그러므로 차압은 숏세일 보다 최저 6 개월 - 10 개월 더 오랫동안 거주할 수 있다. 월부금이 2 천 달러라고 했을 때에 10 개월은 2 만 달러 절약된다. 차압 절차법에 의한 퇴거 기간이 소요되기 때문이다. 여기에 퇴거 소송 기간은 포함하지 않았다.

그리고 차압당한 사람이 부동산 손상 없이 깨끗하게 퇴거 해 주기를 원하는 은행이 대부분이다. 은행은 이사 비용 6 천 달러를 지불하겠다고 제안하는 것이 일반적이다. 파산은 차압보다도 최저 4 개월 - 1 년 더 장기 체류가 가능하다. 파산은 4 만 달러 정도 추가 절약되는 셈이다. 파산 확정 이후에 차압으로 연결된다. 임대를 준 사람도 임대료를 오랫동안 징수함으로 추가 소득원이 된다. 그러므로 소유주한테는 파산이 훨씬 오래 거주하고 경제적 이익이 된다.

 

소유주와 부동산 업자 모두에게 좋은 길 : 파산을 하면 소유주의 재융자 손실, 2 차 융자, 신용카드 빚 같은 것이 모두 정리된다. 빚 정리를 함으로서 부채가 없는 사람이다. 그래서 신용점수가 빨리 회복된다. 부동산 업자는 파산이 확정되었을 때에 소유주의 주택을 판매 해 주므로 서 은행과 협상하여 수수료를 챙길 수 있다. 나는 파산된 소유주 주택을 판매 해 주었다. 소유주한테 도움을 주면서 부동산 업자 수입을 올리는 최선의 방법이다.

 

숏세일, 차압, 파산 후 주택 구입 : 신용기록에는 숏세일과 차압이 7 년, 파산은 10 년이지만 주택 재 구입 시기와는 다르다. 개인에 따라서는 FHA 융자는 숏세일, 차압 3 년, 파산 2 년 후에 정상적인 융자를 받아서 집을 살 수 있다. Fannie Mae 는 차압이전 3 자에 판매 (숏세일) 2 년, 소유권을 자발적으로 은행에 이전 4 년, 차압 5 년, 파산 2 년으로 두고 있다. 그러나 불가항력적인 경우에는 이런 유예 대기 기간이 적용 안 된다. 즉 실업, 병, 이혼 등의 경제적 원인이 있을 때는 몇일 또는 몇 개월 만에 정상적인 주택 구입을 할 수 있다.

어떤 사람은 차압은 7 년 후에 구입할 수 있다는 기사가 있었다. 완전 날조된 기사이므로 현혹되지 말아야 된다. (끝)

 

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