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주택 판매자 화재 법률 준수
06/20/2021 05:00 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,071  


주택 판매자 화재 법률 준수 


* 주택 결함 진술서 (TDS)에 주택 화재 내연성 사실 밝힐 것.

AB 38 


부동산 판매 시 산불 예방 공간 확보와 산불 보호를 위한 정원수 관리와 화재 예방 준비를 해 둔 사실 을 밝혀야 된다. 이 법은 2019 년에 통과되었지만 대부분은 2021 년 1 월 1 일부터 시행된다.

2010 년 이전에 건축된 주택 판매자는 화재 예방에 필요한 특정 시설 명세서를 제출해야 된다.


주택 화재 예방 :

  

화재 위험 지역으로 지정된 주택 판매자는, 집을 판매하기 6 개월 이전에, 지방 조례에서 요구하는 화재 예방을 위한 공간 확보 또는 정원 식물 관리법에서 요구하는 서류를 받았을 때는, 구입자한테 이 서류를 제공해야 된다. 만약에 지방 조례에서 이런 “법”이 없다면 주 정부 법을 준수해야 된다. 만약에 이런 “서류”가 없다면, 판매자와 구입자 상호간 합의로서 구입자가 구입 한 이후에 이런 서류를 갖도록 한다는 계약을 해야 된다.


이 서류는 주택 결함 진술서 (TDS)) 서류를 제출 할 때에 전해 주어야 된다.


(1) 화재 내구력에 대한 법적 요구 사실 밝힐 것.


“이 주택은 화재 위험이 높은 또는 아주 높은 지역이며, 이 주택은 ”도시 산불 영향권에 관련된  건축법에 의해서 화재 내구력 법이 시행되기 이전에 건축된 집이다.

산불로부터 집을 보호 할려면 주택 개선이 필요 할 수 있다.

화재 내구력을 위해서 현재의 표준 건축과 산불로부터 보호받기 위해서 매년 식물 관리 표준 지침에 관련된 정보를 internet website http://www.readyforwildfire.org.에서 정보를 받을 수 있다.


식물에 기름 성분이 많은 수종이 있다. 화재 위험이 높은 식물은, Eucalyptus, 소나무, 향나무, Cypress 수종, Rosemary, 삼나무, 편백, 측백, California Pepper Tree, 특정 잔디 종류가 포함된다. 1973 년에 처음으로 석유 파동이 발생했을 때에, Eucalyptus 나무에 가장 희발성이 높은 성분이 많기 때문에 인조 석유를 이 나무에서 축출하자는 실험을 했을 정도이다.

특히 소나무, 향나무에도 기름 성분이 많다. 

주택 인근 정원 조성을 위해서 정원수 선책을 할 때에 주택 화재 위험을 고려해서 수종 선택을 해야 된다.

 

(2) 산불 위험 노출과 불씨가 되기 쉬운 건축 자재


산불이 났을 때에 불씨를 만들 수 있는 특정 자재라는 것을 판매자가 알고 있는 항목을 밝힐 것.

여기에는 나무로 된 외벽 또는 내연성 처리를 안 한 지붕 (wood shingles), 주택으로부터 5 feet 이내에 연소하기 쉬운 정원수, 그리고 유리가 쪼개 질 때에 유리 가루로 깨지지 않고서 큰 검이 가면서 깨지는 (single pane glass windows) 유리 창문이라는 것을 밝혀야 된다.


3) 2025 년 7 월 1 일 또는 그 이후부터, 내연성 물질 재료 (Gov. C 51189)로서 내연성 처리를 해야 된다. 판매자가 소유하고 있는 동안에 내연성 처리 한 부분을 밝혀야 된다.

 

* 잠재적 판매 시점에 지방 정부의 내연 성을 위한 공간 확보와 정원 법 요구 사항 .

2021 년 7 월 1 일 부터는 화재 위험이 높은 지역 판매자는 주법 (Public Resources Code 4291**) 또는 정원 관련 지방 정부 조례를 준수 한다는 것을 구입자한테 서류를 전해 주어야 된다. 그러나 판매자와 구입자의 합의 아래서, Escrow 끝난 후에 구입자가 서류를 준비하겠다고 합의 할 수 있다.


1.만약에 지방 정부 조례에서 판매자가 내연성을 위한 주택과의 공간 확보 (Public Resources Code 4291**) 또는 지방 정부의 정원 관리 조례를 요구 했을 때에는, 판매자는 구입자한테, (1) 조례 준수 상태 서류 와 (2) 관련 서류를 받을 수 있는 지방 정부 정보를 제공해야 된다.


2. 그러나, 만약에 이러한 지방 정부 기관이 없을 때에는, 판매자는 주 정부, 지방 또는 다른 정부 기관 또는 자격이 있는 비영리단체에서 부동산을 검사 했다는 서류를 판매자는 구입자한테 (1) 부동산 매매를 완결하기 이전부터 6 개월 이내에 검사 받은 서류와 (2) 검사 서류를 받은 지방 정부에 대한 정보를 제공해야 된다.


3. 만약에 판매자가 상기 1, 2 항에 대한 검사 서류를 받지 못했을 때에는 판매자와 구입자와의 합의 하에서, 구입자가 (1) 지방 조례 준수를 하겠다 (2) 만약에 지방 조례에서 이런 요구 사항이 없을 때는 구입자가 1 년 이내에 주 정보, 지방 정부 또는 다른 정부 기관 또는 자격이 있는 비영리 단체 로부터 법률 준수 검사 서류를 받는다고 계약 할 수 있다.


그리고 이 법은 “가주 긴급 재해 부서 (California Office of Emergency Services (Cal OES)) 와 산림청과 화재 예방처 (Department of Forestry and Fire Protection (Cal FIRE)) 가 합동으로 산불 화재에 대한 종합적인 대책과 협조를 함으로서 구조물에 대한 화재 예방과 식물 관리를 주 입법에 따라서 운영 할 수 있다.


* 주택 결함 진술서 (TDS) 에 적용되거나 면제

화재 예방에 대한 새로운 TDS 항목에 적용되는 것은 TDS 를 요구하는 사항에만 적용된다.

TDS 는 은행 차압 부동산, 상속, 파산 그리고 특정 신탁 (trust) 소유권 판매 외에도 몇 가지 기타 사항에 대해서는 요구하지 않는다.


* 주택 결함 진술서 (TDS) 취소 권리 :

TDS는 사람이 직접 손으로 배달했을 때는 TDS를 수령 한 날로부터 3 일 이내, 우편 또는 electronically 받았을 때는 5 일 이내에 취소 할 수 있다.


* 주택 내연 물질 처리 와 화재 예방 공간 법 ( Home Hardening and Defensible Space Laws)

법에서는, 건축물 설계 및 건축 요구 사항과 같이 발화를 견딜 수 있는 구조물의 내화성을 높이고 현관, 상판, 발코니 (balconies) 와 처마, 구조물 공간으로 사용되는 다락방, 기초 및 처마 환기구, 문 및 창문과 같은 구조물 통풍 장치 시설 및 구조물을 보호하기 위해 화재 위험 감소를 위한 포괄적인 내화력을 제공하고 저렴한 비용으로 이웃 구조물 또는 식물에 화재가 펴지는 것을 예방 하자는 것이다.


* 화재 위험 지역 

화재 위험 지격은 산악 지역, 산림으로 우거진 곳, 오솔길, 잡초, 또는 건물, 구조물을 소유, 가연성 물질이거나 구조물 이웃 또는 화재 위험이 높은 지역에 소유, 건물 임대, 관리 운영하는 사람은 건축물로부터 각 측면과 앞뒤로부터 100 feet 피트 이내에 대해서는 나무를 제거하고 굴뚝 옆에는 추가 10 feet 공간 확보가 되어야 된다. 죽은 나무 또는 죽어가는 나무와 지붕의 침엽수 낙엽 등등을 제거해야 된다. 


화재 방어 공간 확보는 화재를 방어할 수 있는 “완충 지대를 말한다. 이것은 어떤 발화 물질인 잡초 (grass), 나무, 관목 또는 이웃한 빈땅으로부터 건축물 간의 공간을 말한다.


법에 의해서, 판매자는 2021 년 7 월 1 일부터, 판매하는 부동산이 화재 방어 공간 확보 유무를 구입자한테 서면으로 제공해야 되며, 만약에 없을 때는, 구입자가 훗날에 법을 준수하겠다는 계약서가 있어야 된다. 이 법의 적용은, • 단독 주택 (1~4 동), Condo, 또는 HOA 가 있는 공동 관리 지역 개발, 또는 공장에서 생산된 조립 주택 (manufactured homes) ; • 화재 위험이 높다고 지정된 지역 ( high or very high fire hazard severity zone), • 부동산 매매 시 결함 사항 (TDS)를 제공을 요구하는 하는 부동산에 해당된다.

이 법을 준수하는 방법은 4 가지가 있다.


• 지방 조례에서 소유주한테 화재 방어 가능한 문서를 확보하도록 요구하지 않는 경우;

구입자가 escrow 종결 한 1 년 후에 서류를 챙겨 두든가 또는 판매자가 계약 체결 6 개월 전에

법률 준수 문서를 구입자한테 제공하고, 해당 문서 사본을 얻을 수 있는 현지 기관의 정보를 제공해야 된다.

• 특정 지역 조례에서 소유주한테 문서를 요구하는 경우; 조례에서 구입자가 준수해야 할 것을 요구하는 경우에는 구입자한테 법률 준수 의무가 있다. 또는 판매자가 해당 문서와 해당 기관 정보를 챙겨서 구입자한테 전달 해 주어야 된다. 

전달 시기는 TDS 와 동시에 전달해 주어야 되며 TDS 법과 동일하게 적용된다. 2021 년 7 월 1 일 부터는 구입자가 판매자한테 계약서를 (Offer) 보냈을 때 또는 판매자가 구입자가 제시한 계약서에 대한 회답 (counter offer) 를 할 때에 제출해야 된다.


화재 예방 관련해서 이 법률 이외에도 2019 년에 SB 190에서, 강화된 잡초 제거, 나무전지 법;

SB 99 긴급 피난을 위한 도시 계획; AB 1816 보험 만기 통고; AB 1813 보험 취소, 재계약 취소 통고 법이 제정되었다.


2020 년 1 월 1 일부터 시행. 그러나 주택 결함 사실 진술서 (TDS)는 2021 년 1 월 1 일, 그리고 적용 대상에 따라서 2021 년 7 월 1 일, 그리고 2025 년 7 월 1 일부터 시행한다.


*건물에서 5 feet의 화재 방어 공간

AB 3074 


특정 화재 위험이 높은 지역에 위치한 구조물 화재 방어 공간 설정을 위해서 구조물에서 5 피트 이내의 불씨 방지 구역을 설정한다.


구조물에 불씨 저항 공간에 있는 식물과 연료같은 불씨까지 점화를 일으킬 수 있는 물질을 제거해야 된다.


California 소방국에서는 입법부에서 화재 방어를 위한 충분한 기능을 마련 할 때 까지 화재 방어 공간 검사 형태 또는 집행에 대한 변경을 하지 않는다. 소방국의 website에 입법부의 결과를 계시한다. 그러나 CAL 소방국에서는 이를 위해 충분한 자원을 할당했다는 서면 결과를 소방 국장이 CAL에 계시 할 때까지 방어 가능한 공간 검사 관행 및 불씨 방지 구역에 대한 요구 사항을 구현하기위한 시행을 변경하지 않는다. 이 법은 CAL Fire의 "규정에 기초"해야 되며, 이러한 규정 공포는 "연간 예산 법 또는 이 목적을 위한 다른 법령에 따라서"결정 된다.


현행법은, 주거 또는 구조물 소유, 임대, 통제, 운영 또는 유지하는 사람은 구조물의 각 측면에서 100 feet 방어 가능한 공간을 유지해야 한다.


새 법은, 구조물 주변에서 5 ~ 30 feet 사이에 더 강력한 불씨 감소를 요구하고, 불씨에 점화되는 것을 줄이는데 도움이 되도록 구조물에서 5 피트 이내에 불씨 방지 구역을 만든다.


1) 불씨 방지 구역에는 상판 (deck)이 연결되어 있는 것도 포함된다.

2) 산림청 (Department of Forestry) 및 소방국 (CAL FIRE)은 입법부에서 합당한 화재 예방책을 마련 할 때 까지 불씨 방지 검사나 집행을 변경하지 않는다.

3) 입법부에서 불씨 방지 구역 설정을 위한 방어 공간 안내 문서에 대한 규정 및 최근 정보를 마련 한다.


법률 제안자 설명 : 주택 화재 예방을 위한 공간 또는 식물 관리는 산불 방지를 위해서 중요한 사항이다. 최근에 건축된 주택은 화재 방어 가능한 공간 요구 사항이 충족되는 경우에만 점화 저항력이 있다.

고강도 산불로 화재가 발생한 집에는 불씨가 상당한 거리로 날아 갈 수 있다. 화재 예방 공간은 산불 확산을 방어와 소방관들이 화재 진압하는데도 도움이 된다.

현재 화재 공간 확보에는 2 가지 지역이 설정되어 있다. 화재 예방 공간은 (1) 주택으로부터 30 feet 거리 확보, (2) 30 ~ 100 feet 확보이다. 이것은 불씨 접촉을 차단과 사람 생존에 중요하다. 


2021 년 1 월 1 일부터 시행


김희영  김희영 부동산 (951) 462 - 1070

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