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Virus, 임대 단독주택 융자조정
01/24/2021 01:31 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,412  


Virus, 임대 단독주택 융자조정  

임대용 단독 주택 차압 방어와 융자 조정 신청 

AB 3088  


기존 법은, 차압에 직면한 단독 주택 소유주가 실제로 거주하고 있는 단독 주택에만 “융자 조정” 신청 자격을 부여했다. 단독 주택 건물주한테는 융자 조정 신청을 할 수 없었다.  차압 당하 기 전에 융자 은행에 연락해서 차압 방어를 위한 대책을 모색하도록 요구하고, 채무자가 융자 조정 신청을 했을 때에는 이를 심사할 때 까지는 차압을 중단해야 된다. 법은 이렇게 되어 있었지만 융자 조정 심의 중에도 많은 은행들이 차압을 진행했다. 은행 상대로 법률 위반 소송을 할려고 해도 돈 없는 소유주는 변호사 채용 할 돈이 없어서 어떻게 할 수가 없이 하늘만 쳐다보는 신세였다. 


새 법은, 소규모 단독 주택 (1~4 동) 소유주가 거주하지 않는 임대 단독 주택 (1~ 4 동)에 대해서도 차압을 당하지 않도록 “단독 주택 차압 보호법 (HBOR)”에 적용해서 융자 조정 신청을 할 수 있도록 허용했다. 하지만, 아래 조건을 충족해야 된다.


1. 주거용 임대 소규모 건물 소유주는 1 ~ 4 동의 단독 주택을 3 동 이하로 소유하는 소규모 단독 주택 소유주에만 적용된다. 

2. 최저 한 세입자가 COVID-19 로 수입이 감소되어 임대료 지불을 못하는 경우의 소유주

3. 최저 한 세입자가 2020 년 3 월 4 일 이후 임대 계약에서, “시장 가격 임대료”를 지불하는 조건의 세입자가 거주해야 되고. 세입자가 주 거주지로서 사용하는 곳이라야 된다. 건물주가 차압 보호법 (HBOR)으로 융자 조정 신청하는 시점과 융자 조정 후에도 계속 세입자가 거주하는 임대 주택 소유주라야 된다.  이러한 조건은 COVID-19로 인해 소득 손실에 직면한 1~4 동의 단독 주택 소유주한테 임시적으로 보호 해 주는 것이다. 최저 한 명의 적격 세입자가 계속 거주 할 수 있도록 하자는 목적이다.

4. 소규모 주거용 건물주 :  주택 월부금을 지불 못하는 소규모 주거용 건물주는 차압 예방을 위해서  “주택 소유자 차압 예방법"에 의해서 월부금 지불에 위험을 당하는 사유로 ”월부금 지불 유예 (forbearance)“를 위해서 "Virus 재정 지원 (Corona virus Aid, Relief, and Economic Security (CARES)“ 법에 의한 청구를 했을 때에만  보호 받을 수 있다. 

주택 소유주는 현재 월부금을 지불하고 있는 은행에 “융자 조정 신청”을 하면 된다.


"융자 조정 “ :

과거 2006 년 이후에 차압이 증가 했을 때에 “융자 조정법” 이 제정되었다. 이때에 대부분 은행이 융자 조정법을 위반 했었다. 법에서는 융자 조정을 해 주라고 했지만 은행은 여기에 아랑곳 하지 않았다. 결국 2012 년 9 월 연방검찰, 주택국 (HUD) 그리고 49 개의 각주 검찰은 은행의 융자 조정 불법 행위에 대해서 5 개 대형 은행 상대로 $25,000,000,000 (billion) 벌금 지불에 합의한 사건이 있었다. 이 처럼 은행이 법률 위반을 많이 한다. 은행이기에 법률 준수를 잘 할것이라 기대하면 잘못이다.  

Virus 사태 이전에는 수입이 좀 떨어졌지만 어느 정도의 수입이 발생했었기 때문에 융자 조정 신청을 할 수 있었다. 수입이 있었기 때문에 파산 13 신청 그리고 월부금 지불 유예를 할 수 있었지만 Virus 사태 때에는 수입이 완전히 동결되었기 때문에 이런 혜택을 볼 수 없는 현실 문제가 발생했다.


수입 감소로 은행에 월부금을 지불 할 수 없기 때문에 “차압이 예상” 된다면 은행에 융자 조정 신청을 할 수 있다. 그러나 수입이 없는 사람한테는 ‘융자 조정 신청“을 해도 부결 당하게 된다. 정부는 수입과 지출 비율을 계산한다. 융자 신청자는 융자 지급 원칙을 알아야 된다. 은행은 융자를 제공한 사람이 융자금을 지불 할 능력을 검증한다. 그리고 매월의 수입과 지출 기준에 근거해서 융자 지급을 결정한다.

1990 년대의 불경기 때에 많은 한인들이 차압으로 주택을 날리는 문제가 발생했었다. 이 때에 필자는 “차압 방어 100 가지” 그리고 은행과 협상으로 융자 조정 신청하는 방법을 신문 column 에 연재를 했었다. 이때에, 전해 진 소문은, 월부금 지불이 어려워 차압 당하기 직전이라면, 나를 찾아 가면 차압을 막을 수 있다는 소문들이 퍼졌었다. 은행과 융자 조정을 함으로서 실제는 약 50 % 사람들 이 차압을 막을 수 있었다.  


일반적으로 말해서, 월 수입에서 월 지출이 60 ~ 70 % 이면 가능 할 수 있지만, 이 숫치 보다도 높으면 부결 당할 수 있다. 예로서, 가족 수입이 월 $5,000 인데 지출이 $4,000 이면 수입/지출 비율이 80 %, 지출이 $3,500 이면 70 %, 지출이 $3,000 이면 60 % 가 된다.

연방정부에서 융자 조정 program 을 만들었을 때에 은행 이자를 낮추거나, 원금 일부 탕감, 월부금 액수를 조정해서 지출 액수가 31 % 까지 내려 주도록 함으로서 차압을 막도록 해 주겠다는 것이었다. 이 비율을 계산하기 위해서 "부채와 지출 비율 (DTI)" 계산을 한다. DTI 계산에서, 주택 월부금의 원금과 이자, 주택 보험과 재산세, 부동산 관리 협회비 (HOA)를 본다. 이 지출이 수입보다도 28 % 가 넘어 면 안 된다. 특히 Freddie Mac 과 Fannie 는 22 %을 본다. 대부분의 은행이 이곳에 융자를 다시 판매하기 때문에 이 기준에 맞추어야 한다. FHA는 28 %를 넘어서면 안 된다.


그리고 다른 필수 지출을 합해서 월 지출 비율이 60 % 이상이 되면 안 된다. 왜냐하면, 월 부채 비율이 55 % 이상은 HUD 상담을 받아야 되고, 55 % 이상은 HUD 상담원이 융자 조정 대상자로 인정한 경우에만 이다. 하지만 현실은 냉혹했다. HUD 상담을 받았지만 거의가 허락되지 않았다. 그러므로 지출이 55 % 이상이면 융자 조정 허락이 안 되었다.


은행에서 융자를 제공할 때에 “수입과 지출 표준 비율 (qualified mortgage)”이란 일반 원칙이 있다. 

2014 년 1 월부터 연방 정부의 표준은 43 %를 넘어서면 안 된다. 특히 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에서는 43 % 이상을 상회하면 안 된다는 규정이 있다. Fannie Mae는 2014 년 5 월에 주택 월부금, 부동산 관리 협회비 (HOA), 신용 card, 자동차 융자, 주택 보험, 재산세, 자녀 양육비 같은 지출 (back-end) 비율이 34 % 이면 안 된다. FHA 에서는 41 % 이하를 요구한다.


월수입에서 부동산 관련 지출이 31 % 이상이 되는 사람이고 융자 액수가 $729,750 이하, 4 세대 주택 경우에는 융자 액수가 $1,403,400 이하, 소유주가 거주하는 단독 주택이라야 된다.

은행 융자 지급 기준 원칙에는, “28/36 규칙” 이 있다. 수입에서 주택 월부금에서 주택에만 지출되는 월부금, 보험, 재산세가 28 % 넘으면 안 되며, 모든 지출은 36 % 를 넘어면 융자 자격이 안 된다는 원칙이 있다. 그러나 연방정부 보조 융자 인 경우에는 31/43 을 적용한다.

융자 신청을 할 때에는 이러한 기본 원칙을 알고서 융자 신청을 해야 수락 될 수 있다.


김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070


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