부동산 칼럼

김희영

김희영 부동산 대표

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차압 막기 (1)

글쓴이: kiminvestments  |  등록일: 06.21.2011 22:57:39  |  조회수: 2118

1. 세대주 재산 보호 신청 (Homestead) : 차압 또는 채권자 소송으로 쪼들리는 사람은 먼저 세대주 재산 보호 신청부터 해 두면 한 푼이라도 더 건질 수 있다. 캘리포니아 주는 독신 5만 달러 부부 7만5천 달러 그리고 65 세 이상 또는 육체적 정신적 장애인 또는 55 세 이상으로서 저 소득층은 15만 달러까지 보호 받는다. 주택 소유주가 세대주 보호를 등록 했을 때는 채권자나, 부채 판결 저당, SBA 융자, 건축 관련 저당, 때로는 2 차 담보권보다 우선이 될 수 있고 주택 판매 후 6 개월까지 보호받는다.

 

2. 파산 : 차압 경매일자 보다도 앞당겨서 파산 신청을 함으로 차압을 막고, 시간을 벌어서 숨고르기를 할 수 있고 당분간 이사를 안 가도 된다. 차압이 진행되자 파산 신청을 했는데 “와싱톤뮤철” 은행은 파산 통고를 못 받았다면서 차압을 진행했다. 소유주는 은행 상대로 승소했다. 이처럼 파산 중에 은행이 파산법 위반하는 경우가 많으며 파산 위법 보상 청구도 할 수 있다. 한인들이 은퇴연금, 생명보험 적립금 등의 재산으로 부채 지불을 한 후에서야 파산신청을 함으로 보호 받을 재산을 날리는 안타까운 사람도 있다. 이런 돈에서 부채를 지불 할 것이라면 파산을 하는 것이 좋다. 법을 몰라서 피해당한다. 보호되는 재산은 날리지 말았어야 한다.

 

3. 체납 중 일부 월부금 지불 : 월부금이 몇 개월 체납되었지만 1 개월 분 또는 얼마의 돈을 은행에 지불하는 경우가 있다. 은행에서 이 돈 일부라도 받으면 체납금 전액 또는 융자 잔금 전액을 지불하라고 요구하지 못하고 은행 차압은 무효가 된다. 다음에 법적 체납 등록 요건이 성립되었을 때에 다시 차압 절차를 밟을 수 있다.

 

4. 융자를 다른 은행에 판매 : 은행끼리 융자를 사고팔고 한다. 주택 융자인 경우에는 이전 효력이 발생한 일자로부터 30 일 (과거 15 일) 이내에 채무자에게 통고해야 한다. (TILA))

 

5. 차압 등록 이전에 차압 통고 의무 위반 : 주택은 차압등록 30 일 이전에 차압의사를 서면 통고해야 된다. 차압 사유와 금액도 표기해야 된다. 상법에서도 사전통고 의무가 있다. First California 은행이 융자 제공한 후 EMC 은행에 판매했다. 법에서는 이런 사실을 대출자에게 통고하게 되어 있는데도 통고를 하지 않았고, 차압을 하면서도 차압 등록 통고를 하지 않은 것은 위법이며 채무자의 마지막 주소를 조사해서 차압 통고를 해야 하는 의무가 있는데도 이를 위반함으로 은행은 거액의 보상금을 지불했다.

 

6. 마지막 주소에 통고 : 채무자가 이사를 한 후에 새 주소를 가리켜 주었는데도 과거 주소로 차압 통고를 함으로 채무자는 아무런 통고도 받지 못한 체 고스란히 차압당한 경우가 있다. 새 주소를 가르쳐 주었을 때는 은행은 새 주소를 조사해서 통고 할 의무가 있다.

 

7. 재산세 체납 : 재산세 체납으로 “에스크로 임파운드“를 적용할 권리가 없다. 채무자가 2 회의 재산세를 제 때에 납부하지 않았을 때만 적용 할 수 있다.

 

8. 차압 시작인 체납 통고 (Notice of default) : 일반 융자는 60 일 체납 후에, 연방 주택국 규정은 90 일 체납이 된 후에 차압을 등록할 수 있다. 상가 융자는 며칠 이상 체납되었을 때에 차압 등록할 수 있다는 법이 없다. 체납통고가 유효하려면, 담보에 대한 지불액수 정확히 기재되어야 한다. 특히 체납통고는 충분한 근거에 의해서 개인적 차압이 이루어 져야 한다. 법적 통고사항 준수하지 않으면 통고 자체가 무효이며 차압 할 수 없다.

 

9. 잔금 완불 요구 : 체납 되었다고 해서 잔금 완불을 요구하는 것은 채무자에게는 중대하고 가혹한 행위이다. 은행이 상업적 이익을 위해 담보 계약 위반 약점을 이용해서 공격 할 수 없다. 담보물의 손상이 위태롭게 되어 있을 때만 은행 보호를 위해서 할 수 있다.
체납 액수만 법에서 정한 차압 경매 5 일 전에만 지불하면 된다.

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

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