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차압 당하는 주택 입주자 피해청구
07/01/2013 07:32 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,307  


차압 당하는 주택 입주자 피해청구
 
건물주가 차압을 당했다 하더라도 입주자의 임대 권이 상실되지 않는다. 2009 년 5 월 20 일 새 법에 의해서 이날 이후부터는 임대권이 상실되지 않는다. 그리고 2013 년부터 시행되는 법에 의해서 90 일 퇴거 통고를 주어야 한다. (AB 261)
 
차압을 당한 주택에 대해서 month-to-month 입주자에게도 90 일 퇴거 통고를 주어야 된다. 고정된 임대 기간 (Fixed term) 입주자에게는 임대 계약 기간까지 보장해야 된다.
 
그러나, 미래 어느 날까지 임대 기간이 확정 (fixed term) 된 입주자에게 미래 확정 된 날이 안인 90 일 퇴거 통고를 줄 수 있는 경우가 있다. (1) 구입자가 거주 할 목적 (2) 입주자가 융자 채무자로서 차압을 당한 사람, 그의 가족, 부모 (3) 임대가 이해 관계에 연결된 사람이 계속해서 임대 된 경우 (4) 임대료가 시장 시세 보다도 월등히 차이가 나는 경우 단 정부의 임대 조정 또는 정부 보조는 제외된다. 차압에서 구입한 구입자가 이 4 가지 중 한 개 이상을 증명해야 된다. 이법은 2019 년 12 월 31 일에 무효가 된다.
 
연방정부의 비슷한 법 (Protecting Tenants at Foreclosure act (12 USC 5201) 인 Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection 법은 2014 년 12 월 31 일 까지로 연장한다.
 
주택 융자를 받을 때에 은행은 주택에 대한 담보권을 먼저 등록한다. 그 후에 임대가 이루어지고 있다. 임대권이 담보권 보다 훗날에 등록 되거나 이루어 졌으므로 차압을 한 은행이 부동산에 대한 등록 순위가 먼저 되었다. 그래서 은행이 차압을 등록하면 임대 권은 취소당하게 된다. 임대 계약서에도 임대 순위권을 새 구입자에게 양보 한다는 규정도 있다.
결국 임대 권은 훗날 취득된 것이므로 선취권 순위에 의해서 입주자는 큰소리치지 못하고 집을 비워주어야 했다.  이것을 “먼저 차지한 사람이 임자” 라는 것이다. 왜냐하면 대부분의 임대는 1 년 이하의 기간이다.
그러나 임시 특별법이 2009 년 5 월 20 일 대통령에 의해서 “차압 입주자 보호법”을 서명함으로서 건물주가 차압을 당했더라도 입주자가 보호를 받게 되었다. 물론 California 법에서도 입주자 임대권을 보호한다. (AB 2610; CCP 1161b)
임대 기간이 1 년 이상인 경우에만 임대권 만기날짜까지만 보호를 받았었다. 특별법에 의해서, 한 달 기간으로 연장되는 월별 임대 (month-to-month) 경우라고 하더라도 새 법에서는 90 일간의 보호를 받게 했다. 물론, 예외 규정으로서는, 차압당한 집을 구입해서 거주 할 목적으로 구입 했을 때는 이 법에 적용받지 않는다. 물론 이 경우에도 90 일 퇴거 통고를 준 후에 차압에서 구입 한 사람이 취득 할 수 있다. 이것은 정부 보조를 받고 있는 입주자 (section 8)에게도 해당된다.
 
만약에 임대 조정 정책을 시행하는 시의 조례에서 퇴거에 대한 규제 조항이 있을 때는 새 주인 또는 은행의 차압으로부터 퇴거당하지 않는다. 차압으로 인해서 소유주가 변경된 것만으로는 입주자가 퇴거당하지 않는다는 시조 례가 있을 수 있다.
 
새 주인이 주택을 판매할려고 할 때에 입주자가 있게 되면 집 팔기가 어렵다. 그래서 집을 팔기 이전에 입주자를 퇴거시키려고 한다. 상식적인 사실이다. 대부분의 상업용 부동산인 경우에는 빈 건물 보다는 건물에 입주자가 거주하고 있을 때에 부동산 가치가 더 생긴다. 빈 건물인 경우에는 도둑과 무숙자들에 의한 부동산 파괴 등의 손실이 심하다.
 
만약에 대부분의 이웃이 차압으로 빈 건물이 되어 있을 때에도 부동산 가치가 떨어진다. 그리고 특히 다세대 임대 주택인 경우에는 문제가 더욱 심각하다.
새 건물주가 변호사를 채용해서 많은 비용을 지불 해 가면서 까지 퇴거 소송을 하는 것은 좀 이해하기가 어렵다. 부동산 관리 회사를 채용해서 임대료를 징수하면 비용이 적게 지불된다.
 
차압당한 입주자가 무엇을 할 수 있나? :
차압당한 집에 거주하든 입주자는 과거 주인의 계약에 의해서 편안히 거주 할 수 있다고 믿고서 계약을 했지만 과거 건물주가 차압을 당한 것이다. 과거 건물주가 차압을 당함으로서 입주자가 피해를 당하게 된다. 과거 건물주가 차압을 당하지 않았다면 입주자한테 피해가 발생하지 않는다. 차압당한 집을 구입한 새 구입자 본인이 차압당한 집에 거주하겠다고 했을 때는 90 일 이후에 집을 비워 주어야 되는 불편이 발생했다. 만약에 옛 건물 소유주가 차압을 당하지 않고서 집을 다른 사람한테 정상적으로 판매를 했다면 법에 의해서 통상적으로 임대 기간까지 보호를 해 주어야 만 했다. 이런 경우에 입주자의 피해를 보상 받기 위해서 소액 재판 청구를 할 수 있다.
 
건물주의 의무는, 입주자가 임대 장소에서 임대 기간 동안 임대권을 향유해 주어야 하는 법적 의무가 부여된다. 건물주가 은행에 월부금을 지불 못함으로서 임대권에 손상 또는 임대가 취소당했을 때는 건물주는 이런 약속 이행 위반이 되는 것이다.
 
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
 
 
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