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이웃 나무가 경관 방해 (2)
09/21/2012 02:06 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 7,412  


이웃 나무가 경관 방해 (2)
 
경관이 좋은 언덕위에 집을 구입했다. 그러나 어느 날 아랫집 사람이 높게 자라는 나무를 심어 둔 탓에 시야가 가려져 버리므로 밖을 바라 볼 수 없는 경우가 있다. 경관이 좋은 집에서 밖을 바라보노라면 땁땁한 뱃속이 뻥 뚫리고 무거운 머리가 가벼워 지는 것을 느끼게 된다. 그런데 아랫집에서 심어둔 나무가 자라나서는 앞을 가로 막게 되면 숨이 막히게 된다.
나도, 이런 경험을 해 보았다. 아랫집 사람한테 소나무를 베어 달라고 하소연하는 편지도 보냈었다. 그래도 불응을 하기에 소액 재판소를 찾았지만, 소액 재판소 판사는, 나무 몇 포기 심어 둔 것 갖이고 그러느냐 ! 이웃 나무가 당신 집 안으로 좀 더러워도 괜찮은 것 안이냐 ! 는 식이었다. 소액재판소 판사한테, 나무에 관련된 법이 그렇지 않다. 불법 침범이다. CC & R에 hedge 규정이 있다는 말을 해도, 자기는 나무에 대해서 잘 모르지만 그 정도 갖이고 ! 이렇게 해서 끝이 나고 말았다. 그렇다고 정식 재판 청구를 할려니까 비용과 시간문제로 그만 둔 일이 있다.
 
나무가 경관과 부동산 사용규제 (CC & R) : 부동산 공동 관리 협회는 CC & R 에 의한 집행을 해야 한다는 판례가 있다.
Monarch Beach 해변 가의 Golf 장과 곁들인 단독 주택 개발 단지에 Marquesa 라는 개발 단지가 있다. Monarch Beach Homeowners Association에서 개발을 운영했다.
여기에는 많은 Palm 나무들이 지붕보다도 높게 자라고 있었다. 이 Palm 나무 잎을 매년 한 번씩 자른 다는 것은 관리 비용이 많이 지출되자, 차라리 다른 장소로 옮기는 것이 좋았다. CC & R 에는 나무를 주택의 높이보다도 낮게 유지해야 된다고 되어 있다. 주택 소유주는 2 가지로 나누어 졌다. 하나는 Palm 나무 높이의 일부를 절단하자는 목소리가 있었고 또 하나는 절단하는 것을 반대하는 주장이 있었다.
주택 관리협회는 소유주의 허락 없이는 나무를 옮길 수 없다고 했다. 소유주의 한 사람인, Robert Ekstrom 과 다른 협회원은 Palm 나무 때문에 경관이 방해 된다고 소송을 했다. 법원은, 관리협회에서 CC&R에 따라서 집행하라는 판결을 했다. 그리고 협회로부터 변호사 비용을 지불하라고 했다. HOA는 고등법원에 항소를 했다. 법적인 의견에서 palm 나무를 자르라고 판결할 수 없다는 것이었다. 고등법원은, 지방법원의 판결을 확정 판결했다. HOA는 CC&R의 집행을 거절한 것은 잘못이라고 했다. 보통은 HOA의 다수 결정에 의해서 집행되지만 CC & R 집행 의무가 있다. 그래야 소수를 만족 시킬 수 있다고 판결했다.
부동산 개발 시의 토지 사용 규제 (CC & R)에 의한 나무담 (hedge) 판결이 있다. 이 사건의 토지 사용 규제에는, 나무 높이, 나무의 종류에 대한 규제를 두고 있었다. 이웃의 시야 보호를 하기 위하여 제약을 두는 것은 합법 이라고 판결했다.
Cypress 나무를 한 줄로 심었다. 그리고 18 ~ 20 feet 높이가 되었다. 나무와 나무 가지 잎의 간격이 3 feet 되었다. 법원은 이런 경우에 살아있는 나무 담에 해당된다고 판결했다. 이것이 높게 자라는 나무 (tree) 이든 관목 (shrub) 이든 상관이 없다고 했다.
이런 나무 담이 경관을 방해하면 안 된다. 이것은 CC & R에서 규제된 나무 담에 해당된다고 판결했다.
 
일조 조망권리 : 시에서 경관 보호 조례가 없는 경우가 있다. 이 때는 나무 담은 일반 건축법에 의한 담의 높이에 해당된다. 그리고 만약에 이 논리를 받아 주지 않았을 때는 햇빛을 받아 볼 수 있는 일조 조망 권에 해당된다는 판결이 있다. 나무에 의해서 햇빛을 차단하면 안 된다는 것이다.
햇빛과 공기는 부동산과 함께 부착된 것이다. 분할 당시의 필지가 햇빛과 공기를 갖일 수 있는 상태로 유지되어야 한다는 법률에 근거한다는 판례가 있다.
 
전망, 시야 방해 : 나무가 전망을 방해한다면서 발생하는 소송도 빈번하다. 특정 지역에서는 나무가 전망을 방해 할 수 없다고 부동산 사용 규제 약정 또는 시 조례에 의해서 법으로 정해 두고 있다. 나무로 담을 만들었을 때는 건축법에서 정한 담의 높이에 따르게 되어 있다. 일반적으로 앞마당 담 높이는 3 feet이고 뒷마당은 6 feet 높이다.
 
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