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한인 부동산 업자 면허 징계
05/08/2012 11:56 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 4,498  


한인 부동산 업자 면허 징계
 
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한인 부동산 업자들 가운데는 유능한 사람도 있지만 손님 돈 횡령뿐만 안이라 부동산 범죄 백화점 식으로 부동산 업무를 운영하는 사람도 있다. 이런 부동산 업자는 한인 사회에서 퇴출당해야 된다. 한인들의 부동산 업무를 보살펴 준다는 것이 안이라 오히려 피해를 안겨 주기 때문이다.
부동산 국으로부터 면허 징계를 당하게 된 사유는, 부동산 국의 감사에 의해서 발각되기도 하지만 피해자의 고발, 면허 신청 시 허위 사실 기재, 형사 입건으로 인해서 그 기록이 부동산 국에 전달되어 면허 징계를 당하게 된다.
 
부동산 국에서 면허자에 대한 징계를 관장하고 있지만 솜방망이 식 처벌이다.
형사 입건되어야 할 사기꾼에게도, 면허 징계 또는 면허 박탈하는 것이 고작이다.
 
2011 년에 한인 부동산 업자가 부동산 국으로부터 면허 징계당한 사람이 30 명이나 된다. 과거 1980 대 이후부터 1990 년대 사이에 한인 부동산 업자가 부동산 국으로부터 부동산 업무와 연관된 면허 징계자는 거의 전무했었다. 그러나 최근에는 한인 부동산 업자들이 부동산 업무와 관련한 사기, 손님 돈 횡령, 등으로 부동산 국으로부터 면허 징계를 당하고 있다.
 
부동산 국의 면허 징계는 부동산 업무와 아무런 관련이 없는 형사적 기소가 되었을 때에도 징계를 당한다. 부동산 법에 의하면, 부동산 국은, “형사상 도덕 결함 (crime of moral turpitude)” 그리고 “경범죄 (misdemeanor convictions)”, 도덕적 결함자도 면허취소가 된다. 부동산 면허증을 소유한 한인 가운데는 변호사 면허증 소유자도 있다.
이들이 변호사 업무와 연관해서 변호사 면허 징계를 받았기에 자동으로 부동산 면허 징계까지 당한 사람들이 있다.
형사처벌로서 면허 징계 당한 한인들 유형을 보면, 절도사건이 가장 많다. 다음으로는 마약 거래와 사용, 음주 운전, 가정 싸움, 폭행, 협박 같은 순위이다.
심지어는, Liquor 가게를 운영하는 사람이 미성년자에게 술을 판매 또는 담배를 판매 한 것 때문에 부동산 면허 징계를 당한 경우도 있다.
 
부동산 업무와 연관되어 징계 당한 한인들 유형을 보면, 손님 돈 횡령이 가장 많다.
다음은 무면허자, 실제는 변호사를 두지 않았으면서도 변호사가 융자 조정 해 준다는 사기, 과다 수수료 청구, 면허증 대여 사건이 있다. 한국에 거주하는 부동산 투자가한테 돈을 벌게 해 준다고 한 후 소유권을 부동산 업자 이름으로 취득 한 후에는 부동산 업자가 다시 융자를 받아서 돈을 갈취한 후에서야 투자가한테 소유권을 이전 해 준 사건도 있었다.
 
한인 부동산 업자가 운영하는 escrow 회사 에서는, 손님 돈을 임의로 몇 해에 걸쳐서 여러 번에 걸쳐 많은 돈을 유용, 입금 된 손님 구좌에서 $58,990 유용, 계약상에서 지출 되어야 할 사람이 안인 사람한테도 돈이 지출, 통상적인 escrow 경비가 안인 지출 항목을 만들어 돈을 갈취했다. 비정상적인 과다 경비 요구와 Escrow 경비 항목이 안인 경비 청구가 있었다. 손님이 입금한 돈을 한인 은행에 입금 시킨 후 이자가 발생한 것은 손님에게 되돌려 주지 않고서 부동산 회사가 착복했다.
물론 이 부동산 회사는 손님 뿐만이 안이라 자기 회사 부동산 업자들 상대로도 여러 명목으로 돈을 갈취하고 사기 행각을 벌였었다. 심지어는 피해당한 자기 회사 직원들로부터 단체 소송을 당하기도 하고 손님들로부터도 단체 소송을 당한 곳이다.
 
또 다른 부동산 회사는, 손님 돈 $601,867을 횡령한 사건도 있다.
 
이런 사건들이 있었지만 형무소에 가질 않는 것이 부동산 국의 면허 징계이다.
솜방망이 면허 징계로 인해서, 잠시 징계를 당 한 후에 다시 현재 부동산 회사와 escrow 회사를 운영하는 부동산 업자가 있다.
 
언론에서도 이런 사실을 알고 있지만 “썬데이 져널“과 TV 18 에서는 보도가 되었지만 다른 언론에서는 보도가 안 되었다.
 
Escrow 회사 운영은 부동산 업자가 부동산 국 면허를 통해서 운영하는 회사가 있다. 그리고 주식 회사국의 면허를 받아서 escrow 회사를 운영하기도 한다. 변호사 면허증, 은행 사업체 면허로 escrow 회사를 운영하기도 한다. 
 
한인 부동산 업자가 징계 당한 사건에서 보면, 고객 돈 유용이나 횡령을 안 당 할려면, 주식 회사국 면허로 운영하는 Escrow 회사를 찾는 것이 안전하다. 
부동산 면허로서 운영하는 부동산 업자 escrow 회사를 사용 하지 말어야 된다. 이것이 안전하다. 주식 회사국의 면허로 운영하는 escrow 회사는 보험, 채권 가입과 규제가 강화 되어 있기에 상당히 안전 하다.
 
계약금을 지불 할 때는 부동산 업자 개인한테나 부동산 회사 한테로 돈을 입금 시키지 말고 Escrow 회사 이름으로 입금을 시켜야 안전하다. 물론, escrow 회사는 부동산 회사가 안인 주식 회사국 면허로 운영하는 곳이 안전하다.  하지만 부동산 회사에서 운영하는 escrow 회사 전부가 나쁜 것은 안이지만 조심해야 된다. 부동산 회사에서 매매한 건수에 대해서만 부동산 회사에서 운영하는 escrow 를 취겁 할 수 있다. 하지만 여기에는 "이해상충" 된다는 사실을 밝히지 않고서 escrow 거래를 하게되면 위법이다.
피해가 있다면 보상 청구를 할 수 있다.
 
부동산 업자 선정과 escrow 회사 선정에 유의해야 된다.
 
부동산 면허 징계자를 조회 할려면 부동산 국 web site에서 조회 할 수 있다.  이곳 에서는 징계자 명단과 징계 해당 법 적용이 기재된다.
 
 
김희영     김희영 부동산 (951) 684 - 3000
 
 
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