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부동산 감정 문제
04/26/2012 05:20 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,411  


부동산 감정 문제
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현재의 부동산 감정 방법과 감정 제도에 문제가 있다.
감정 가격에 대한 책임 : 감정사에 대한 책임이 강화되었다. 감정사에 대한 법적 책임 강화로 인해서 감정사가 현실 가격 계산을 잘못하고 있는 것이다. 감정 가격 책정 잘못으로 은행이 피해를 당하면 감정사 상대로 손실 배상 청구를 할 수 있다. 그러다 보니, 실제 거래되고 있는 가격보다도 감정 가격이 월등히 낮다. 과거에도, 감정 가격 책정 잘못으로 은행이 피해 본 손실을 감정사가 배상한 소송 사건들이 있다. 하지만 앞으로는 더욱 빈번 해 질 것이다.
법적으로는, 부동산에 대한 개인 感情이나 부동산 소유주가 처한 경제적 문제를 일체 고려하지 않고서 계산해야 된다. 예로서, 차압 부동산, 이혼 부동산이란 것을 고려하면 안 된다. 하지만 현실은 그렇지 못하다.
 
감정 운영회사가 타 지역 감정 : 새 법에 의해서, 제 3 자인 “감정 운영회사 (appraisal management companies)”에서 배당 한 감정사가 감정을 한다. 그러다 보니, 타 지역에 거주하는 감정사가 감정을 하러 나오는데도 문제가 있다. 그 지역에 대해서 잘 모르는 사람들이다.
 
자기 지역을 잘 아는 감정사가 감정을 해도 낮은 가격이 책정되는데도 문제가 있다. 더구나, 감정 운영회사에서 감정을 맡고 있기 때문에 Orange County 지역에 감정 할 사람이 Riverside 같은 곳에 거주하는 사람이 감정사로 지명 될 수 있다. Riverside 에 거주하는 사람한테는 $400,000 집이면 좋은 집이다. 그러나 이런 집을 Orange County 에 갖다 놓으면 $1,000,000 을 호가 할 수 있는 집이다. 만약에, Riverside에 살고 있는 사람이 Orange County 주택 감정을 했을 때에 Orange County 의 평균 가격에도 감정 가격이 안 나올 수 있는 문제가 생긴 것이다. 과거에는, 은행이 자기 지역에 있는 감정사를 채용할 수 있었지만, 현재는 은행이 이를 조정 할 수가 없다.
 
융자 broker 또는 은행에서 융자 건당에 commission 받는 직원이 감정을 요구하지 못한다. 은행은 감정사가 감정 가격에 대한 어떤 영향도 안 받는 독립적인 감정이라는 것을 보증해야 된다. 감정 가격이 낮게 나올 수 있기 때문에 예상한 Down payment 보다도 더 많은 돈을 지불해야 집을 구입 할 수 있다. 감정 가격과 계약 가격의 차이에 대한 돈을 지불 못하게 되면 융자를 받아서 집을 구입 할 수가 없다.
 
감정 방법 문제 : 시장 가격을 계산하는 것이 부동산 감정이다. 시작부터 다른 2 개의 부동산 가치를 비교 한다는 것은 쉬운 일이 안이다. 공장에서 찍어 낸 같은 상품이 안 이기 때문이다. 사람을 평가하기도 어렵다. 건축에 있어서는 어떤 선에 대한 비례가 가장 보기에 적합한가를 비율로 정한 “황금법칙 (Golden Rule)” 이란 것이 있다. 즉 0.618034:1 (약5:8) 이란 비율을 적용하고 있다.
미인 대회에서 사람 외형을 평가하는 것도 어려울 것이다. 하지만 평가를 해서 진.선.미 로서 평가를 하기도 한다. 그 나라 최고 미녀를 뽑는다. 그런데, 부동산에 있어서 서로 다른 2 개 또는 그 이상의 대조 물과, 가상 수입에 의한 가치를 현재의 방정식으로 책정하기가 어렵다. 그러나 통계학이 많이 발전 되어 있기 때문에 감정 방정식을 객관화 할 수 있는 여러 요인을 대입해서 객관화 된 수치를 산출 할 수 있다.
하지만 아직 까지는 부동산 가치에 영향을 끼치는 여러 요인을 객관화 하는 통계 계산법이 개발되어 있지 않다. 그래서, 그 때 까지는 현재의 엉성한 방법을 사용 할 수밖에 없다.
 
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