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집 사기 어렵다 - 감정받기 어렵다 (1)
04/14/2012 04:54 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 6,106  


집 사기 어렵다 - 감정받기 어렵다 (1)
 
7. 감정 받기 어렵다.
 
주택 구입 계약이 된 가격에 감정 가격을 받기가 어렵다. 예로서, 주택 구입 가격이 $300,000 이라고 하자. 융자를 받기 위해서 은행이 감정사를 보내어 감정을 했다. 감정가격이 $270,000 나왔다. 구입자는 이 차액 금인 $30,000을 추가로 Down payment 로서 더 지불해야 된다. Down payment도 겨우 마련했는데, 추가로 $30,000을 더 지불 할 수가 없는 경우에는 집을 구입 못한다. 이 뿐인가, Down payment 이외에 Escrow 종결을 위한 추가 비용도 있어야 된다. 그래서, short sale 이나 은행 차압 매물인 경우에, 은행들이 융자 받아서 집 사는 사람보다는 현찰 구입자를 선호한다. 매매 위탁을 받은 부동산 업자 입장에서도 마찬가지다. 이 결과, 융자를 받아서 구입한다는 사람이 몇 만 달러 더 지불 한다고 해도 현찰로 낮은 가격에 구입하겠다는 구입자를 선호한다.
 
2012 년 4 월 1 일, L.A. Times에 의하면, Escrow에 들어 간 후 감정 가격이 계약 가격을 뒷받침 못 해 주기 때문에 escrow 취소되는 비율이 3:1 이라는 기사가 있었다. 즉 33 % 가 취소된다는 것이다.
 
이런 문제는, 감정제도가 변경되었기 때문이다. 부동산 불경기 때마다 불경기의 주범은 은행과 감정사였다. 그러다가 이번 불경기에는, 부동산 업자도 불경기 주범이 되었다.
실제로, 그동안 감정 보고서를 믿을 수 있는 사람이 없었다. 은행이 요구하는 되로 숫자를 만들어 주는 곳이 감정 보고서였다. 그렇기 때문에 어느 누구도 감정 보고서를 믿을 수가 없었다. 융자 제공 은행이 감정을 부탁했을 때에, 실제 가격보다도 더 높게 감정 보고서를 만들어 주어야만 감정사가 살아남을 수 있었기 때문이다.
은행이 원하는 가격 되로 수치를 맞추어 내지 못하면 은행이 다음에는 그 감정사를 채용하지 않기 때문이다. 이렇게 되면 감정사는 밥벌이가 안 되기 때문에 다른 직종으로 옮겨야만 했든 것이 현실이다. 결국 이런 문제로 인해서 부동산 불경기가 터졌으니까 감정 제도를 다시 강화 시켰다.
 
새 감정법 : 2009 년 5 월 1 일부터 Fannie and Freedie Mac에 의한 “주택 감정 규칙(Home Valuation Code of Conduct)”에 의한 새 감정 규정이 발표 되었다. 새 규칙에 의해서 제 3 자인 감정 운영회사 (appraisal management companies)에 의해서 감정 의견을 받도록 한 것이다. 이제는 과거와 같이 융자 broker나 은행이 감정사한테 전화를 해서 감정 해 달라는 것이 안이라 이러한 감정 기구를 통해서 감정을 하게 되기 때문이다.
 
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