김희영의 부동산 칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산 칼럼 안에 있습니다.

전화번호: 951) 462-1070

 
집 사기 어렵다 - 복수 구입자 증가 (2)
04/04/2012 07:14 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 4,605  


집 사기 어렵다 - 복수 구입자 증가 (2)
 
(3). 은행에서 차압한 주택 판매 (Real Estate Owned : REO)
 
은행에서 차압이 된  은행 매물 부동산 (REO)을 MLS에 매물로 내어 놓으면 부동산 시장에서 2.5 개월 만에 판매가 된다. 부동산 업계에서는, 재고량이 3 개월 분 이상이면 “구입자 시장“ 이고 3 개월 이하이면 ”판매자“가 가격 결정에 주도하는 기준 점으로 보고 있다.
 
차압을 한 은행이 소유한 주택(REO)이나, Short Sale 주택을 판매 의뢰를 받아서 부동산 협회에서 운영하는 매물 시장(MLS) 에 내어 놓으면, 구입하겠다고 계약서를 보내오는 구입자가 일주일에 수십 개가 된다. 이것을 1 개월 정도 시간을 두고 보면 몇 백개 까지도 구입 계약서가 몰려온다. 심지어는 escrow 에 들어갔다고 MLS에 기재 해 둔 상태인 되도, 혹시라도 escrow 가 깨지게 되면 자기 구입자를 불러달라고 대기 하는 사람도 한 집에 30 여명이 몰려드는 현상이다.
과거 2010 ~ 2011 년에만 하더라도 일주일에 50 개 정도가 몰려오는 경우가 허다했다.
그러니, 집을 구입할려는 사람한테는 경쟁자가 많아졌다. 자기만 구입할려고 하는 것이 않이라는 것을 알아야 된다.
 
왜 복수 구입자가 급격히 증가 하는가 ?
은행에 문제가 있다. 은행이 차압해 둔 주택을 은행 내부의 심의를 거치면서 판매 가격을 결정한다. 은행에서 한 사람 또는 2 사람의 감정 가격을 받는다. 그 후 부동산 업자한테 얼마에 팔아달라고 매매 의뢰를 한다. 부동산 업자한테 준 매매 의뢰 기간 (Listing Period)은 보통 1 개월 준다. 물론 2 개월 까지 주기도 한다.
은행에서 선정했든 감정사의 가격이 실제 시장 가격보다도 터무니없이 높은 경우가 많다. 최근에 감정사에 대한 규제가 심해졌기 때문에 감정을 하는 사람은 자기가 항의를 당하지 않을 가격, 즉 안정된 가격에 제시를 하기 때문이다.
 
은행에 따라서 약간의 차이가 있지만 BOA 경우에는, 부동산 업자가 은행 가격이 터무니없이 비싸다고 말을 하면 listing 준 날 자로부터 10 일 이내까지는 $900 낮은 가격까지는 수락을 하지만 그 이상은 받지를 않는다.
만약에 판매 위탁일로부터 11 일째부터 30 일 사이에는 3 % 까지 낮은 가격에 판매를 수락한다. 31 일 이후부터는 3 ~ 5 % 까지 낮은 가격에 수락을 한다.
은행으로부터 판매 위탁을 받은 부동산 업자는 은행 매물을 빨리 팔기 위해서 은행이 가격을 낮추는 것보다도 더 저렴한 가격으로 부동산 시장 MLS에 올려 둔다. 그래야 경쟁자가 많이 생기고, 복수 구입자가 많이 나타나도록 유인 하기 위한 것이다.
 
부동산 업자가 만약에 이 기간 동안에 판매를 못하게 되면 다른 부동산 업자한테로 listing을 옮긴다. 은행이 부동산 업자들한테 맡긴 시간이 4 ~ 6 개월 사이에 판매가 안 되었을 때는 “경매 전문 회사”에 경매 위탁을 한다.
경매 전문 회사에서 판매된 것을 보면, 은행이 처음 부동산 업자한테 listing을 주었든 가격보다도 15~25 % 저렴하게 판매를 한다. 은행은 일반적으로 auction.com 회사에 위탁한다.
물론 REO 주택이나 short sale 주택에는 수리 할 일들이 많은 주택을 볼 수 있다.
한 집에 보통 $20,000의 수리비를 예상하고 있다.
 
이곳 경매에 응찰을 해 보면, 경매에서 낙찰이 되었는데도, 은행이 원하는 가격에 낙찰되지 않으면 낙찰이 되어도 구입 할 수가 없다. 은행이 최저 경매가격을 처음부터 말을 해 두지도 않은 상태에서, 낙찰이 된 후에서야 은행의 최저 가격에 도달하지 않았으므로 유찰 한다고 말한다. 경매에 참석하기 위해서 아무리 사전 조사를 많이 해도 가끔 이런 문제도 야기된다.
 
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. 라디오코리아의 모든 게시물에 대해 게시자 동의없이 게시물의 전부 또는 일부를 수정 · 복제 · 배포 · 전송 등의 행위는 게시자의 권리를 침해하는 것으로 원칙적으로 금합니다. 이를 무시하고 무단으로 수정 · 복제 · 배포 · 전송하는 경우 저작재산권 침해의 이유로 법적조치를 통해 민, 형사상의 책임을 물을 수 있습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information. In principle, all posts in Radio Korea are prohibited from modifying, copying, distributing, and transmitting all or part of the posts without the consent of the publisher. Any modification, duplication, distribution, or transmission without prior permission can subject you to civil and criminal liability.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
153 집 사기 어렵다 - 융자 받기 어렵다. 04/08/2012 5780
152 집 사기 어렵다 - 집 구경도 안하고, 현찰 구입 04/05/2012 4302
151 집 사기 어렵다 - 복수 구입자 증가 (2) 04/04/2012 4606
150 집 사기 어렵다 - 복수 구입자 증가 (1) 04/04/2012 3935
149 집 사기 어렵다 - 매물, 판매 동기에 답이있다(2) 04/04/2012 3068
148 집 사기 어렵다 - 매물, 판매 동기에 답이있다(1) 04/04/2012 3501
147 주거용 임대 보증금 (Security Deposit) 갈취 03/30/2012 9061
146 2012 년 시행 부동산, 상법 새 법률(5) 03/28/2012 3252
145 2012 년 시행 부동산, 상법 새 법률 (4) 03/28/2012 3126
144 2012 년 시행 부동산, 상법 새 법률 (3) 03/28/2012 2921
143 2012 년 시행 부동산, 상법 새 법률 (2) 03/28/2012 3067
142 2012 년 시행 부동산, 상법 새 법률 (1) 03/28/2012 3504
141 이제는 집을 살 때다 (4) 03/28/2012 2661
140 이제는 집을 살 때다 (3) 03/28/2012 3224
139 이제는 집을 살 때다 (2) 03/26/2012 3056
   11 |  12 |  13 |  14 |  15 |  16 |  17 |  18 |  19 |  20    


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.