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집 사기 어렵다 - 복수 구입자 증가 (1)
04/04/2012 06:59 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,934  


집 사기 어렵다 - 복수 구입자 증가 (1)
 
집을 팔겠다고 시장에 내어 놓으면 한 집에 많은 구입자가 몰려든다. 주택 판매 동기가 은행과 관련이 없는 주인이 직접 정상적인 판매 (Standard), Short Sale, 은행이 차압한 매물 (REO)에 따라서 복수 구입자의 숫자가 다르다.
 
(1) 주인이 은행과 관련 없이 정상적인 집 판매 (Standard)
 
 주인이 직접 판매하는 것은 Short Sale 이나, 은행 차압 매물 보다는 처음 부르는 가격이 높다. 상대적으로 Short Sale 과 REO 매물은 낮은 가격에 나와있다. 하지만 이것은 구입자를 유인하기 위한 낮은 가격이다. 실제로 합의되는 가격은 이 보다도 20 ~ 30 % 높은 가격에 계약이 된다. 부동산 업자의 매물 시장인 MLS 에는 낮은 가격으로 내어 놓아야 구입자가 몰려들기 때문에 낮은 가격에 내어 놓는다. 그러나 은행과의 흥정 과정 중에서 개인이 직접 판매하는 것보다도 높은 가격에 판매가 된다. 예로서, 나는, Short Sale 매물을 $120,000 에 올려놓았지만 은행과의 흥정에서 결국 $165,000 까지 증가 된 가격으로 escrow에 들어갔다. $45,000을 더 주고 구입 한 것이다. 이것이 최근 은행 동향이다.
 
 이처럼, MLS 가격과 실제 합의된 가격 과에는 차이가 있다. 그래서 short sale 과 REO 매물 가격을 믿으면 안 된다.
그리고, short sale 주택이나 REO 주택 구입이 어렵기 때문에 차라리 흥정하기가 쉬운 개인이 판매하는 집으로 구입자들이 몰려든다.
개인이 판매하는 집인 경우에도 융자를 받아서 구입하겠다는 사람한테는 구입 가능성이 희박하다. 개인이 판매하는 집도 융자 받아서 구입하겠다는 사람을 선호하지 않는다. 특히 20 % 이하 down payment 하는 사람을 잘 받아 주질 않는다.
개인이 판매하는 집에도 수많은 복수 구입자가 나타난다. 그리고 판매 일수가 많이 빨라졌다. 어느 정도 정상적인 집이라면, 집이 나온 후 며칠 만에 판매가 된다.
 
 (2) Short Sale 판매
 
 은행으로부터 Short Sale 수락 받는 절차는 먼저 은행으로부터 short sale 해도 좋다는 수락을 받은 후에 판매하는 경우도 있다. 하지만 대부분은 은행이 short sale 수락을 하기 이전에, 먼저 구입자를 결정해야 된다.
특히 short sale 대상인 주택은 차압에 계류 중인 경우가 대부분이다. 그리고 차압의 시작인 "체납 등록(NOD)"이 되어 있는 경우에는 시간 여유가 좀 있다. 하지만 “차압 경매 등록 (NTS)" 이 되어 있는 사람 경우에는 더더구나 시간이 없다.
부동산 업자는 빨리 short sale 구입자를 찾기 위해서 시장 가격 보다도 터무니없는 가격으로 매물을 내어 놓는다.
 
 부동산 업자는 REO 집이건 Short Sale 집이건 간에 시장 가격 보다도 터무니없이 낮은 가격으로 MLS에 올려놓는다. 그러면 구입자들이 많이 몰려온다. 구입자가 많기 때문에 MLS에 올려 둔 가격보다도 높은 가격에 구입 할 수밖에 없다. 은행은 자꾸 가격을 올려 나간다. 그러다 보니 처음 MLS 에 등재된 가격보다도 일반적으로 20 ~ 30 % 이상 가격에 구입하게 된다.
 
 나는, 지난해에 남가주에서 REO 와 Short Sale 주택을 구입한 사람들이 MLS 가격보다도 어느 정도 구입 가격을 제시해야 수락이 가능한가를 통계 처리 한 일이 있다.
70 % 의 구입자는 20 % 이상 가격에서 구입을 했다. 나머지 30 % 는 MLS 가격 보다도 10 ~ 20 % 낮은 가격에 구입한 사람들이 있었다.
Short Sale 은 구입하기가 어렵다. 은행 직원도 예상을 할 수 없는 미로(迷路) 속을 헤메이게 된다. 나는, Short Sale 구입자에게 운 좋게도 2 주 만에 구입 계약을 수락 받은 경우가 있다. 하지만 보통은 2 개월 정도 소요된다. 물론, 이 보다도 더 많은 시간이 소요되는 경우도 있다.
 
Short Sale 집이나 은행이 차압을 한 주택 (REO) 인 경우에는 대부분이 수리를 요구하는 집들이 많다. 과거 1990 년대 불경기 때 보다는 수리 할 규모가 지금은 많이 완화 된 것 같다. 월부금 지불을 못해서 short sale 또는 차압을 당한 사람들이 떠나면서 집을 완전히 망가 떠려 놓고 떠나는 사람들이 많다. 그렇기 때문에 이런 집들에 평균 수리비용이 약 $20,000 정도 소요된다. 이런 주택을 구입할 때는, 추가 수리 비용을 예상해야 된다.
 
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
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