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김희영 부동산 대표

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집 사기 어렵다 - 매물, 판매 동기에 답이있다(2)

글쓴이: kiminvestments  |  등록일: 04.04.2012 18:17:11  |  조회수: 3085
집 사기 어렵다 - 매물, 판매 동기에 답이 있다. (2)
 
1. 주택 판매 동기 분석
 
 주택을 판매할려고 나온 집 종류를 크게 3 가지로 분류 할 수 있다.
재정적 문제가 없는 소유주가 정상적인 판매(Standard), Short Sale 그리고 은행에서 차압한 후 은행이 판매하는 부동산 (REO) 으로 구분 할 수 있다.
 
(1) 판매할려고 나온 주택 동기 분석;
 
 판매 하겠다고 부동산 시장에 나온 단독 주택 동기를 분석 해 보면 Los Angels 시 경우에는, 은행과 관련 없는 매물이 65 % 이다. 2009 년 2010 년에만 하더라도 이 수치는 10 ~ 15 % 정도 였다. 그러나 현재 65 %를 차지한다. 특히 short sale 은 현재 24.9 % 이지만 과거에는 Short Sale 매물이 60 % 정도 였다. 그리고 은행에서 차압된 매물 (REO) 가 20 % 정도 였었다. 과거 1 ~ 2 년 사이에 이런 변화가 생긴 것이다.
 
City/Av Type 4/2012
STD
Short Sale
REO
Los Angeles
1421 (65%)
543 (24.9 %)
212 (9.7%)
Corona
200 (44%)
200 (44%)
54 (11.8%)
Moreno Valley
110 (27%)
231 (56.7%)
66 (16.2%)
Riverside
341 (47%)
282 (38.8%)
102 (14 %)
 
(2) 판매 된 주택 동기 분석
 
2010 년 Los Angeles 시 내에서 판매된 주택은 4,216 채인데 개인이 정상적인 판매를 한 비율은 9.7 % 에 불과했다. Short Sale 30.2 %, 은행 차압 54.7 % 이었다.
즉 개인이 판매하는 것은 10 % 인데 90 % 가 경제적 문제가 있는 은행 관련 주택 이었다.
 
2010 L.A.SFR
Number Sale
%
정상 판매
411
9.7
은행차압 (REO)
2304
54.7
Short Sale
1273
30.2
상속재판 판매
228
5.4
합계
4216
100
 
그러나 2011 년에는 변화가 생겼다. 개인이 주택 판매하는 비율이 75 % 로 상승했고 Short Sale 은 18.9 % 되로 하락했다. 그리고 은행에서 차압을 한 이후 판매된 주택 (REO) 가 감소했다.
 
Yr./Type LA Sold SFR/Condo
2011
%
2012 1st Q
%
STD
4709
75.09
1136
57.2
ShortSale
1559
18.9
367
18.4
REO
1977
23.9
488
24.5
Total
8245
1991
 
 
2012 년 1 분기의 Los Angeles 주택 판매된 것을 보면 개인 소유 판매가 2011 년 보다 약간 하락 한 57.2 % 이고 Short Sale 은 18.4 %, 은행에서 차압한 이후 판매한 주택은 24.5 % 로서 약간 상승했다.
 
이 수치는 Los Angels 시에 대한 수치이지만 남가주의 전반적인 흐름은, 정상적인 개인 판매가 증가되고 있고, Short Sale 이나 은행 차압 매물이 점차 감소되고 있다.
 
Short sale 은 감소되고 은행 매물도 감소되므로 주택 가격의 상승을 나타내고 있다.
또 개인 주택 판매량이 증가되는 것 가운데는, 실제 거주하기 위한 소유주가 있지만 이 가운데는 단기 투기꾼에 의한 주택 판매량이 30 % 된다. 즉 실 수요자도 증가되고 있고 단기 투기꾼에 의한 주택 거래량이 증가 되고 있다.
또 한편으로는, 차압 량이 감소되고 있다.
그래서, 은행 차압 매물과 Short Sale 감소로 집 가격은 상승되고 있다. 즉 헐한 집 구입하기가 어렵다.
 
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
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