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집 사기 어렵다 - 매물, 판매 동기에 답이있다(1)
04/04/2012 06:15 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,482  


집 사기 어렵다 - 매물, 판매 동기에 답이있다. (1)
 
 돈이 있어도 요즘 집 사기가 어렵다. 한 집에 수많은 복수 구입자가 몰려든다. 많은 구입자들 가운데는, 집 구경도 안하고서 구입 계약서를 보내는 사람들이 수두룩하다. 과거 같으면, 도저히 상상도 못해 본 이야기 이다. 구입자 가운데는 30 % 정도가 단기 투기꾼들이다. 이들은 현찰 구입자다.
 
그러다 보니, 융자 받아서 주택 구입하기가 어려워 졌다.
융자를 받아서 구입을 한다는 것이 어렵다. 감정 가격이 구입 계약 가격과 너무나 차이가 나기 때문에 escrow 중에 계약이 취소되는 것이 다반사다. 운이 좋으면 융자 받아서 집을 구입할 수 있다. 하지만 그 확률은 상당히 적다. 손님들 가운데서 융자를 받아서 구입하겠다는 사람 가운데서 down payment를 3 % 또는 10 % 미만으로 하겠다는 사람도 있다.
 
부동산 업자는 손님한테 난감할 뿐이다. 집을 사달라고 찾아온 사람한테, 집을 살 수 없다고 문적 박대를 못할 처지이기 때문이다. 현실은 융자를 받아서 $400,000 정도 이하의 주택을 구입하기가 어렵다. 현찰 구입자한테 밀려 나가기 때문이다.
물론, 행운이 따르면 적은 down payment로서 구입을 할 수 있다. 나도, listing 받은 부동산에 너무나 많은 구입자가 몰려오기 때문에, 아예, 전화하지 마라. 대화는 e-mail로만 하자고 MLS에 기재 해 두는 형편이다. 그런데도 전화가 오는 사람이 있지만, 25 % down payment로 융자 받아야 할 손님이 있는데 계약서를 제출해도 좋으냐는 질문을 해 오는 부동산 업자가 있다. 하지만 현찰 손님이 많이 있는데,,, 계약서 제출을 할려면 해 보아라.
 
단 내심으로는, 미안하지만 당신이 헛수고 하고 있다고 말을 해 주고 싶은 때가 많다. 현재 한 구입자와 계약서가 서로 오고 가고 있다. 이제 막 은행에 서류를 보낸 상태라고 설명하면서 헛수고를 못하게 하고 있다.
 
융자를 받아서 구입할 수 있는 행운의 기회가 있을 수 있다. 어떤 경우냐 ? 현찰 구입자를 수락했는데, 은행에서 회답 오는 시간이 너무 지루하기 때문에 escrow 중에 다른 집을 사서 나가버리는 사람이 있다. 이때에 short sale 집인 경우에는, 은행에서 다른 구입자가 없으면 차압 경매를 진행하겠다고 연락이 오는 때가 있다. 이 때에, 융자 받아서 구입하겠다는 대기자가 있었을 때에, 융자를 받는 사람한테 판매가 될 수 있다. REO 주택도 거의 같은 맥락이다. 은행이 정해준 기한 내에 구입자를 찾아야 되기 때문이다. 물론, 대기자 가운데도 현찰 구입자가 있다. 판매자나, 부동산 업자, 그리고 은행한테도 현찰 구입자를 선호하는 것이 현실이다. 융자 받아서 구입하겠다는 사람인 경우에, 융자가 지급되기 이전에는 어느 누구도 확신 할 수 없기 때문이다.
 
특히 현재 주택 가격은 상승하기 시작했다. 일부 지역에서는 주택 가격은 하락하지만 판매량이 증가하고 있다. 차압 량이 감소하므로 가격이 상승하고 있기 때문이다. 주택 판매량이 증가되므로 주택 매물 량이 적어졌다.
 
신문 광고에는 온통 short sale 판매라고 하지만 실제 short sale 판매는 short sale 매물 량의 50 % 정도가 최종 수락이 되고 있다. 특히 은행에서 차압을 한 후에 판매하는 주택 (REO) 매물 량도 감소되었다. 이제 주택 가격 상승이 이루지기 시작했다. 그러나 아직도 condo 구입자는 조심해야 된다. 법률이 변경되기 전에는 condo 판매가 어렵고 구입도 어렵다.
 
과거에 집을 구입해 본 경험으로는 오늘의 부동산 시장 상태를 이해 할 수 없는 세상이 되었다. 부동산 업자인 나도, 깜짝 깜짝 놀랄 때가 있기 때문이다.
 
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
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