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이제는 집을 살 때다 (2)
03/26/2012 12:15 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,039  


이제는 집을 살 때다 (2)
 
2. 주택 판매된 동기 분석과 매물로 나온 주택 분석.
 
단독 주택 (SFR)
은행과 관련없는 개인이 판매하는 주택 (std)
은행이 소유주는 안이지만 소유주의 판매를 돕는 행위 (Short Sale) 즉 은행 융자 잔금이 시장 가격 보다도 많은 때에 은행이 융자를 할인해서 판매를 돕는 행위를 short sale 이라고 한다.
은행에 차압된 후 은행이 소유주로서 판매 (REO)
 
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SFR L.A./Yr./Type
STD
Short Sale
REO
Total
2011
3795 (57 %)
1181 (17.7 %)
1680 (25.2 %)
6656
2010
1308 (31%)
1036 (24.7 %)
1836 (43.9 %)
4180
 
 
남가주에서 2009 년에 개인 소유 주택 판매 비율은 9.7 % 에 불과했다.
나머지 90 %는 전부가 은행관련이 된 short sale 또는 은행이 차압을 한 주택 판매였다.
 
2011 년 하반기 부터는 개인 주택 판매량이 증가되고 은행 차압매물은 감소되었고 Short Sale 은 21 % 로 증가되었다.
 
L.A. 시만 하더라도 개인 소유의 정상적 판매가 2010 년에 31 %에서 2011 년에는 57 %로 증가되었다. 물론, 정상적인 개인 소유의 판매량의 약 30 % 는 단기 투기꾼이 집을 구입했다가 몇 개월 만에 이익을 보고서 다시 되파는 주택량이 많다.
 
2012 년 3 월 26 일 현재 판매를 하겠다고 매물로 나온 Los Angeles 단독주책 수는 4,280 동이다. 이 가운데서 개인 소유주가 정상적인 판매는 2269 동인 53 %, Short Sale 은 1,488 동인 35 %, 은행 차압 주택 (REO) 는 523 동인 12 % 이다.
비록 Short Sale 이 매물로 나온 비율이 35 % 이지만 실제로 판매로 연결된 것은 17.7 %에 불과하다. 즉 Short Sale 로 매물로 나온 것 가운데서 판매로 승사된 것은 50 % 만 이루어 지고 있다.
 
물론 지역마다 차이가 좀 있지만 Riverside, Moreno Valley 에는 전체 3,052 동이 매물이다.
이 가운데서 개인 소유 매물은 918 동인 30 %, Short Sale 은 1,634 동인 53.5 %, 은행 차압된 매물 500 동인 16% 이다.
 
결론은, 개인 소유주택 판매량이 증가되고 있지만 은행 차압매물은 감소하고 있다.
그리고 short sale 로 판매하겠다고 나온 주택은 약 44 % 가 되지만 실제 short sale 로 성사되는 비율은 17.7 % 이다. 하지만 California 전체는 21 % 이다.
그래서 short sale 로 나온 집 구입하기도 어렵다.
 
2011 년 Los Angeles 시 1 월부터 5월 까지의 소유주 직접 판매 50 % 대 급증, 5 월 판매량 급감.
 
지난 5 개월간 Los Angels 시 주택 판매된 동기를 분석 했다.
개인 소유주가 직접 판매하는 비율이 2010 년에 15 %대에 불과했든 것이 지난 3 월부터 48 % 대로 진입했다. 금년 1 월부터 5 월까지 평균은 46.6 % 이다.
은행 차압 19.47 %, Short Sale 31.42 %, 상속경매 1.94 %, 일반 경매 0.52 % 이다.
 
2010 년에는 개인 소유판매 16.8 %, 은행 차압 42.6 %, Short Sale 37.2 %, 상속경매 2.0 %, 일반 경매 0.5 % 였다.
 
2011 년에 큰 변화가 된 것은 주택 소유주가 직접 판매하는 비율이 과거 보다 거의 30 % 증가 한 반면 은행 차압된 주택 판매는 23 % 감소했다.
Short Sale 은 2009 년의 20 % 대 보다는 30 % 대로 증가 했다.
4 월 1,425 채 판매량을 정점으로 5 월에는 -47.9 % 판매량 하락을 보이고 있는 것은 문제가 될 수 있다. 일반적으로 6 월까지는 주택 매매가 활발한되도 5 월에 급락했다.
 
왜 현 소유주의 판매량이 지난 3 월부터 급격한 증가를 보이고 있너냐 인 것이다.
(1) : 주택 경기가 호전되고 있다고 볼 수 있다.
(2) : 단기 투기꾼 매물이 증가되었을 수 있다.
헐한 주택을 구입한 후 몇 개월 또는 1 년 이내에 다시 되파는 단기 투기꾼들의 주택 구입이 2010 년 남가주에서는 30 % 였다. 그러나 지난 몇 개월 사이에 11.6 % 로 감소했다. 단기 투기꾼의 감소 원인은, 주택 가격이 바닥을 쳤다고 믿었든 과신이 잘못된 것이었다. 2010 년 초기보다도 현재 가격이 계속 하락했기 때문이다. 그러므로 단기 투기꾼들도 파산 신청하는 사람이 증가했다. 주택이 빨리 판매가 안 되고 예상 수입을 못 올리고 있는 것이다. 과거에는 평균 $50,000 수입을 보고서 판매하든 것을 이제는 $10,000 의 수입에도 판매를 하고 있다. 2009 년부터 단기 투기꾼들이 몰려들기 시작했지만 주택 가격 하락과 매매가 활발하지 못하기 때문에 판매에서 임대로 전환시키는 사람들이 있다.
L.A. Times 2011.6.5 일자는 CoreLogic 회사의 단기 투기꾼에 대한 보고를 인용보도 했다. 미전역 Short Sale 의 65 %가 6 개월 이내에 재판매하면서 40 % 의 수입을 올린다고 했다.
(3) 부동산 업자의 기록 장난 : 부동산 업자들의 장난이 있다. Short sale 로 매물을 내어 놓으면 판매가 잘 안되기 때문에 소유주가 판매한다고 거짖 기재를 하는 부동산 업자가 있다. 이들의 잘못된 기록으로 통계 처리가 잘못 되었을 수 있다.
(4) 부동산 가격이 계속 하락함으로 하루라도 빨리 판매를 하자는 사람들에 의해서 실 소유주 판매가 갑자기 증가하고 있는 현상도 있을 수 있다.
 
전국 주택 가격이 8 개월 연속 하락했다는 보도다. 현재 남가주 경우에도 8 개월 전 $310,188 이든 것이 지난 4 월 가격은 $295,419 로서 -4.8 % 하락했다.
하지만 2011 년 1 월 $288,358 이었든 때에 비교하면 지난 4 개월 동안은 +2.4 % 상승했다.
 
Mo/Yr 2011 L.A.
   1
  2
3
4
5
합계
%
소유주 판  매              
 221
 220
576
820
390
2,227
46.66
은행 차압
 203
 170
212
196
149
930
19.47
Short Sale
 308
 308
385
373
127
1,501
31.42
상속 경매
  20
  15
13
31
14
93
1.94
경매
   8
   4
5
5
3
25
0.52
합계
760
717
1,191
1,425
683
4,776
100
 
 
3. 이자율
이자율이 30 년 고정이 3.9 %에서 4.1 % 사이다. 이자율이 최하로 낮다.
현재 이자가 낮지만 래년이면 상승될 가능성이 있다. 판매량이 증가되고 있으며 차압량이 감소하고 있기 때문이다.
 
4. 차압 량 감소
 
차압량은 감소하고 있다. 이것은 자연 치유보다는 2008 년부터 융자조정, short sale 같은 제도가 법으로서 제정된 것이다. 그 이후부터 차압은 현저히 감소하고 있다.
현재 차압 감소원인은 융자조정, short sale, 은행이 잘못한 차압 때문에 차압 취소, 파산, 은행 상대 소송같은 원인에 의해서 차압 량이 감소하고 있다.
2008 년도에만 하더라도 1990 년대 불경기 시절의 차압량 보다도 3 배나 높은 수치였었다. 2012 년 1 월 남가주 체납 등록(NOD)은 9,834 건으로서 1 월 보다 9.6 % 감소, 1 년전 보다는 -22.8 % 감소했다. 경매 등록은 11,590 건으로서 1 월보다 -26 % 감소, 1 년 전보다는 11.6 % 감소했다.
현재 남가주 차압량은 1990 년대의 최악 수준에 머물고 있다. 2009 년 3 월에는 L.A County의 체납 등록 (NOD)는 12,513 동이었다.
 
NOD (Notice of Trust Deed) = 차압 시작인 체납 등록
NTS (Notice of Trustee's Sale ) = 경매 등록
 
NOD
LA
OC
RI
SB
SD
VE
Total
2/29/2012
3590
919
1735
1453
1333
354
9384
1/31/2012
4065
1243
1884
1769
1495
417
10873
2/28/2011
4760
1378
2238
1820
1495
451
12142
 
 
 
 
 
 
 
 
NTS
LA
OC
RI
SB
SD
VE
Total
2/29/2012
5006
1085
2039
1508
1519
433
11590
1/31/2012
7372
1600
2349
2084
1696
536
15637
2/28/2011
5221
1549
2316
1852
1664
505
13107
 
법에 의한 차압량 조정은 미국의 1 차 경제난 시절인 1780 년대 중반 미국 헌법에 은행과의 계약 보다는 경제적으로 피해 당하는 사람 보호가 우선이라고 했었다. 그후 계약이 우선이라는 판결이 나오면서 계약이 우선이라고 했다. 제 2 차 경제난은 1837 년이다. 1841 년에는 Illinois 주법에서 차압을 막기 위한 법이 제정되었다. 그 후 1930 년대 와 1970 년 대의 경제난이 있었다. 이 때마다 법률로서 차압을 막고자 한 것이 현재 불경기에서도 이런 일이 시도되고 있다.
 
과거에도 현재와 같은 융자 조정, short sale 이 있었지만 법으로 정해져 있지는 안했다. 은행 관련 법률이나 은행 내부의 “부실 융자 처리” 부서에 근무 한 사람하지 않았든 사람들 한테는 이러한 용어들이 생소한 것이다.
 
1990 년대 불경기 때에 한인들이 차압 당하는 사람이 많았다. 이때에 나를 찾아 온 한인들에게 융자 원금 삭감, 융자 조정, 잠정적으로 월부금 동결, 월부금 조정, 이자율 조정을 많이 도와 주었든 경험이 있다.
심지어는, 한국 건설협회로부터 초대를 받아서는 서울에서 “미국 건축 법률, 건축 허가 제도, 부동산 개발과정” 에 대한 강의를 하고 있는 강의 실에 L.A.에서 차압 당한 사람이 나를 만나기 위해서 강의실로 찾아 온 사람이 있었다. 강의 실에는 한국 내에서 건축관련 회사들이 강의를 듣고 있었다. 건설협회 관계자가, L.A.에 거주하는 교포가 차압을 당하기 때문에 나를 만나서 도움을 받고자 방금 비행장에서 내리자 마자 이 강의실로 찾아 왔다는 말을 듣고는 모두가 깜짝 놀라워 했든 일이 있었다.
L.A. 지역에서 부동산이 차압을 당하자 부동산을 붙들어 달라고 나를 만나러 서울까지 찾아 온 사람이 있었다.
 
당시에 L.A. 지역에서 차압에 직면 한 사람들 사이의 소문은, 나를 찾아 가면 100 % 차압을 막고, 원금도 깍아 준다는 소문이 나 돌았다. 그러나 실제 찾아온 사람의 50 % 정도가 도움을 받았지 전부가 받은 것은 안이었는데도 소문은 그렇게 났었다. 당시에 원금 삭감, 월부금 삭감, 이자율 낮추는 것은 은행과 전화 상으로 간단히 해결이 되었다. 물론 전화 후에는 후속 조처로서 서류가 뒤 따랐다. 파산으로 차압을 막고자 조언 한 일은 없었다. 왜냐하면, 파산으로 단순히 차압을 막는 다는 것은 큰 실효가 없기 때문이다.
당시에는 융자 조정이, 지금과 같이 먼저 서류 제출한 일이 거의 없었다.
 
2011 년 8 월 이후부터 체납 등록이 한동안 감소 했든 것이 2012 년 1 월에 잠시 증가 추세를 보였다. 그러다가 2012 년 2 월에는 다시 감소했다. 한동안 주춤했든 체납 등록 증가는, 은행이 차압 절차법 위반을 하면서 연방정부와도 문제가 발생했든 것이 주 원인으로 분석하고 있다.
 
현재 은행들이 차압 법을 준수 할려고 노력을 하고 있어 보인다.
현재 경제적으로 어려워서 월부금을 지불 못하는 사람이 체납 등록까지는 257 일이 소요된다. 체납 등록 후에 경매까지는 261 일이 소요되고 있다. 체납 이후 체납 등록 일자가 가장 길었든 때는 2011 년 8 월로서 331 일이 소요되었든 것이 이제는 257 일로서 74 일이 단축 되었다. 즉 체납된 사람의 주택 처리 기간이 빨라 진 것이다.
단 체납이 된 후에 경매를 하는 일자는 2011 년 1 월에는 260 일 이든 것이 현재는 257 일로서 3 일 단축되었다.
 
현재 차압을 가장 많이 당하는 주택 가격은 $100,000 ~ $300,000 대의 주택이다. 융자 액수는 대부분이 $200,000 ~ $500,000 대의 융자 액수, 건축년도는 1950~1960 년대 주택 그리고 1970 년대~2010 년대에 건축된 주택들이 대부분이다. 단 1960~1970 년대 건축된 주택의 차압이 가장 낮다. 1950-1960 년대 건축된 주택이 차압을 많이 당하는 원인은, equity 나 재융자 받은 사람이 많은 탓이다.
 
차압량이 감소하면 주택 가격이 올라가게 마련이다. 차압당한 주택과 short sale 주택량이 증가에 의해서 주택가격을 끌어 내렸다. 그러나 이들 숫자가 감소하게 되면 주택 가격이 상승하게 된다. 현재 차압량이 감소하는 추세에 있다.
1990 년대에 시작된 불경기로 인해서 차압량 통계를 분석하기 시작했다. 몇년 동안 차압량을 분석 한 결과, L.A. County의 최고 차압량에서 50 % 로 다시 떨어진 시점에서 부동산을 구입하는 것이 적기다. 이 때가 주택 구입하기도 수헐하고 가격도 저렴한 때이다.
 
김희영  김희영 부동산 (951) 684 - 3000 
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