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이제는 집을 살 때다 (1)
03/26/2012 11:32 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,449  


이제는 집을 살 때다 (1)
 
 
많은 부동산 업자들이 주택 가격이 최고점에 도달된 때에도 집을 살 때라면서 말한 사람들이 있다. 지난 2011 년 년초에도 많은 부동산 업자들이, 이제는 바닥이다, 최저 10 % ~ 15 % 상승 하는 것만 남았다고 말 했었다. 그러나 나는, 오히려 -5 % 는 더 하락 할것이라고 주장했었다.
2012 년 초에 조사를 해 보니까, 과연 -5 % 하락을 예측 했든 것이 적중했다.
나는 한동안 주택 가격이 시간별로 어떻게 변화 할 것인가를 예측하는 방정식 개발 연구에 매달렸었다. 그래서 기초적인 방정식을 개발했지만, 그 동안 불경기로 인해서 연구를 일단 중단했었다. 시간과 비용 투자가 많았기 때문이다.  
이제 해가 갈수록 주택 가격 낙폭이 좁아 지고 있다. 주식을 구입 할때도, 귀신이라고 해도 바닥에서 잡을 수가 없다. 집도 만찬 갖이 이다.
 
지금은 집을 살 때다. 현재 집 가격으로는 집 짖는 건축비도 안된다. 
주택 구입과 연관해서 생각해야 할 것은, 실업자, 지역의 구입능력 수입, 부동산 판매원인 형태, 차압, 이자가 주요 변수다.
단독 주택이 판매된 원인을 개인 소유 판매, Short Sale, 은행에서 차압을 한 이후에 판매하는 은행 주택(REO)으로 분류 해 보면 그 답이 나온다.
 
주택 가격이 지역에 따라서 큰 차이가 있다. 남가주에서 $100,000 ~ $400,000 사이의 주택은 현재 구입해도 좋다. 만약에 떨어지더라도 -5% 이하로 더 떨어질 가능성은 희박하다. 가격이 높은 $500,000 이상의 주택은 지역에 따라서 가격이 더 하락 할 수 있다. 그러나 L.A.의 Hancock Park 지역은 2011 년에 주택 가격이 상승했다. 이곳은 일반적으로 $600,000 ~$3,000,000 대의 주택들이다.
 
 
1. 주택 가격
단독 주택 가격은 2011 년 1 월에 L.A. Orange, Riverside, San Bernardino, San Diego county가 2008 년 불경기 이후에 가장 낮은 가격이다. Ventura County 만 1 월 $379,000에서 2 월에는 $370,750 으로 하락했을 뿐이다. 2 월달에는 전부가 상승하기 시작했다.
Single Family
 
 
 
 
 
 
Single Family
02 2012
 
01 2012
 
02 2011
 
 
No. sold
Ave. $
No. sold
Ave. $
No. sold
Ave. $
L.A. County
3546
305000
3450
300000
3270
320000
Orange
1334
455000
1147
450000
1178
480000
Riveside
2520
193000
2263
185000
2371
200000
S.B.
1808
152000
1833
151000
1765
153500
San Diego
1752
344000
1533
339000
1430
350000
Ventura
390
370750
377
379000
411
385000
Total/Ave $
11350
303291
10603
300666
10425
314750
Condo
No. sold
Ave. $
No. sold
Ave. $
No. sold
Ave. $
L.A. County
1137
270000
1152
255000
1109
300000
Orange
651
263000
586
269000
621
315000
Riveside
308
160000
277
150000
314
157500
S.B.
127
133000
140
159500
116
158500
San Diego
786
207250
683
215000
709
220000
Ventura
171
239500
141
241000
141
253500
Total/Ave $
3180
212125
2979
214916.7
3010
234083.3
 
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
 
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