현금으로 주택, 토지 거래 보고 의무

금융 범죄 집행 네트워크 (FinCEN) 보고

자금세탁방지 규정 : 2026년 3월 1일부터 부동산 매매를 담당하는 모든 에스크로나 타이틀 회사는 현금 거래 시 또는 특정 대출 기관을 통한 자금 조달 시에는 재무부의 연방 금융거래 범죄 단속국 (FinCEN)에 보고서를 제출해야 된다. 

• 매매가 전액 현금으로 진행되거나 또는 특정 대출 기관을 통해 자금을 조달하는 경우.

 구입자와 판매자 및 해당 기관의 법적 이름, 생년월일, 주소, 법인체 명 (DBAS), 시민권 및 납세자 번호 (TIN)를 입수하여 FinCEN에 보고해야 한다. 이러한 정보가 제공되지 않으면 에스크로가 종료되지 않는다.

• 주거용 1~4 부동산 구입 (공지, 건축 예정 부지에 따라 공터 포함)

• 구입자가 법인 또는 신탁이며,

새 부동산 협회 양식 (FRR-PA)에 법적 준수 의무이자 계약 의무로 규정한다.

연방 보고 의무 – 주거용 부동산 규칙 ;

미국 재무부 산하 금융범죄 단속 국 (FinCEN)에서, 2026년 3월 1일부터 일반적으로 매매를 종결하는 에스크로 회사 또는 Title 회사는 주거용 부동산 1~4채가 전부 현금 매매를 통해 기업체 구입자한테 양도되는 경우, 판매자와 구입자에 대한 정보를 수집하여 재무부에 보고해야 된다.

어떤 상황에서 신고가 필요한가 ? 정보 수집 및 보고 의무는 다음의 경우에 적용된다; 만약

• 구입하는 부동산이 1~4세대 주택이거나, 구입자가 1~4세대 주택을 건설할 예정인 빈 땅이거나, 주식 협동조합 (stock cooperative)인 경우 • 구입자가 법인 또는 신탁인 경우

• 구입자가 "전액 현금"으로 구입하거나, 독립적인 자금세탁 신고 의무가 없는 은행 또는 기타 기관을 통해 구입 자금을 조달하는 경우

• 이외에도 여러 가지 면제 사항들이 있다. 예로서, 개인 단독 또는 배우자와 함께 대가 없이 이전, 지역권 (easement) 관련 이전, 사망으로 인한 상속, 이혼, 파산, 부동산 교환 (1031), 법원 명령, 보고의무가 없는 이전이다.

자신의 정보를 에스크로나 타이틀 회사에 제공해야 하는 사람은 누구냐 ?

다음은 보고자가 정보를 수집해야 하는 "사람"의 비독점적 목록과 수집해야 하는 정보의 유형이다. 

• 구입자 : 법인 구입자, 법인 구입자의 실질 소유자, 법인 구입자의 계약 당사자, 신탁 구입자, 신탁 구입자의 법인 수탁 관리인, 신탁 구입자의 개별 수탁 관리인 및 실질 소유자 

• 판매자: 개인 판매자, 법인 판매자, 신탁 판매자, 신탁 관리인 개인 및 법인 신탁 관리인  

어떤 정보를 수집 내용 : • 법적 이름, 생년월일, 신탁 실행 날짜, 주소, 시민권 (신탁 관리자 또는 신탁 구입자의 실질 소유자의 경우), 납세자 식별 번호 ("TIN") 그리고 만약에 해당되는 경우 돈이 지불되는 은행 계좌 번호와 금융 기관 이름.

• 부동산 협회의 매매 양식인 주택 매매 계약서, 새 신축 매매 계약서, • 공터 땅 매매 계약서 (해당 부동산이 1~4세대 주택으로 개량될 경우) • 협동조합 (Cooperative) 주택 매매 계약서, • 소득형 주택 구입 계약서, 소득형 부동산이 1~4세대로 구성된 경우; 또는 • 주거용 부동산 매매 부록, 주상 복합용도 부동산이 1~4세대로 구성된 경우

• 구입자와 판매자는 언제 연방 보고 요건 구입 추가 양식 (FRR-PA)필수 정보를 제공해야 하나 ?  구입자와 판매자는 거래에 대한 escrow 에스크로 또는 타이틀 회사로부터 금융범죄단속국 (FinCEN) 정보 요청을 받은 후 7일 이내에 보고 요건을 충족하는 데 필요한 모든 정보를 보고자에게 제공해야 한다.

에스크로 또는 타이틀 회사에서 필요한 정보를 수집하지 않으면 에스크로 종결을 못한다. 요청한 정보를 제공하지 못한 구입자 또는 판매자는 계약 위반에 해당될 수 있다. 

연방 보고 요건 구입 추가 양식 (FRR-PA)의 조건에 따라 에스크로 또는 타이틀 회사가 관련된 제3자 (법인, 실질적 소유자, 서명 당사자 또는 수탁자 등)에게 정보를 요구하고, 해당 제3자가 구입자 또는 판매자에게 다른 당사자가 해당 정보를 제공하지 못했다는 사실을 통지하는 경우, 이행하는 구입자 또는 판매자는 불이행하는 구입자 또는 판매자에게 이행 통고서를 먼저 제공한 후 계약을 취소할 수 있다.

주거용 부동산 신고 규정의 시행일 :  2026년 3월 1일. 주택 보고 규칙은 매매 계약이 체결된 시점과 관계없이 2026년 3월 1일 이후에 마감이 이루어지는 모든 양도에 적용된다.

또한 연방 보고 요건 구입 추가 양식은 2026년 3월 1일 이전에 마감될 예정인 거래의 경우에도 에스크로 또는 타이틀 회사가 해당 거래가 2026년 3월 1일 또는 그 이후에 에스크로를 마감할 가능성이 있는 경우 해당 거래에 대해 구입자와 판매자에게 필요한 정보를 요구할 수 있도록 허용한다. 2026년 3월 1일로 시행한다.

주거용 부동산 신고 규칙에서 면제되는 거래 유형은 무엇인가 ?

다음과 같은 양도는 신고 대상이 안이다.

1. 개인이 단독으로 또는 배우자와 함께 대가 없이 본인, 배우자 또는 양자 모두가 신탁자 또는 양도자인 신탁으로 양도하는 경우.

1. 양도자가 소유권 이전을 양도자한테 또는 지역권 취소에 해당하는 양도. 

1. 양도가 유언장, 신탁 계약 조건, 법률 시행 ( 예: 무유언 상속, 공동 소유자 중 생존자 또는 개인의 사망 결과로 소유권 이전 증서 )또는 계약 조항(예: 수혜자 지정으로 인한 양도)에 따라 개인의 사망으로 인해 발생하는 양도.

1. 이혼 또는 혼인 또는 법적으로 인정되는 권리 부여자 (civil union) (예: 동성 결혼에 의한 이혼 합의에 따라 요구되는 양도)의 해소에 따른 양도

1. 파산 재산으로 이루어진 양도.

1. 미국 법원의 감독을 받은 이전

1. 국세법 제1031조에 따른 동종 교환 목적으로 적격 중개인에게 이체되는 이전.

1. 보고자가 없는 이체.

이는 보고 대상이 아닌 모든 이체의 전체 목록이 아님을 유의하십시오.

이는 보고할 필요가 없는 모든 양도의 포괄적인 목록이 아니라는 점에 유의해야 함.

이 규칙 제정 이유: 재무부는 주거용 부동산 불법 사용이 미국의 경제 및 국가 안보를 위협하고 미국 부동산 시장에서 공정하게 경쟁하려는 사람들에게 불이익을 줄 수 있다는 사실을 오랫동안 인지해 왔었다. 이 보고 의무는 미국 주거용 부동산 부문의 투명성을 높이고 자금 세탁을 방지하고 억제하기 위해 마련되었다.

법인과 신탁을 이용하여 주거용 부동산을 소유하는 데에는 여러 가지 정당한 이유가 있지만, 주거용 부동산을 통해 자금을 세탁하려는 불법 행위자들은 종종 법인과 신탁을 이용하여 신원을 위장하고 범죄 수익의 신원 파악을 더욱 어렵게 만들고 있었기 때문이다. 불법 행위자들은 자금세탁방지 및 테러자금조달방지 (AML/CFT) 프로그램과 은행비밀보호법 "(BSA)” 에 따른 의심거래보고 (SAR) 의무를 가진 금융기관의 감시를 피하기 위해 주거용 부동산의 비금융 거래("현금" 매매 포함)를 선호하는 경우가 많기 때문이다. 금융범죄수사망 웹페이지에서 발췌.

주거용 부동산 신고 규칙에 대한 자세한 내용을 설명하는 FAQ가 있나?

네. FinCEN에서 "주거용 부동산 자주 묻는 질문"이라는 안내문을 제공한다.

주거용 부동산 신고 규칙은 연방 규정으로 성문화된 연방 규정이다.

2026 년 3 월 1 일부터 시행

김희영     김희영 부동산  (310) 307 - 9683