작성자 : 김 기범
융자회사 : 1 KB LOAN
www.1kbloan.com CELL : 951-271-1922
융자 기관은 어떠한 것이 있나요 ?
철수씨는 집구매를 하기위하여 , 우선 필요한 것이 융자 사전 approval 이라는것을 알고 , 융자 Approval 을 받기 위하여 은행을 가야할지 , 모게지 전문 회사에 가야 할지 고민하고 있었다 . 어느곳에 가든지 요구하는 조건은 비슷하였다 왜냐하면 일반 융자는 소비자에게 융자를 해 주고 대다수가 몇개월 후에 나의 mortgage 를 다른곳에 팔아 , 현금을 다시 확보하기 때문이다 …
이게 무슨 말인지 ? 자 이제 알아보자….
미국내 융자 Market 은 Primary ( 일차 )시장 Secondary (이차 )시장으로 구분된다.
일차 시장 은 일반 소비자에게 융자를 해 주는 기간이고 , secondary market ( 2차시장 ) 에 모게지 채권을 판매하고 , 다시 대금을 받아서 , 새로운 소비자에게 또다시 융자를 해 준다
왜냐하면 , 만약에 1차 시장에서 채권을 계속 가지고 있으면 적어도 15년 30년 이라는 기간동안
현금없이 , 이자와 원금을 분할으로 지급 받기 때문에 계속적으로 새로 요구되는 융자대출을 해 줄수가 없기 때문이다 ,
그러면 1 차시장에는 누가 있을까 ?
1. 은행 , 저축은행 , CREDIT UNION : 소비자들로 부터 예금을 받아 자금을 확보하여 대출 업무
2. 모게지 은행 : 주식 , 증권을 판매하여 자금을 확보하여 대출 업무
3. 모게지 BROKER : 중계인으로서 많은 WHOLESALE LENDER 와 계약을하여 , 각각의 LENDER
상품을 비교한후 가장 최선의 PROGRAM 을 제공해주는 기간
4. WHOLESALE LENDER : 모게지 BROKER 를 통하여 대출 진행 업무
소비자에게 는 직접 대출을 하지 않음
5. MORTGAGE LOAN ORIGINATOR : 개인이며 , 직원이며 은행 , 모게지 BROKER 및 BANKER 에 소속되어 있슴
여기에서 가장 자유롭게 , 여러곳의 모게지 상품을 취급 하는 회사가 누구일까 ?
2차시장에는 누가 있을까 ?
여기에는 INVESTOR GROUP 및 우리가 잘 알고 있는 GSE ( Government Sponsored Enterprised ) group 인
1. FANNIE MAE ( Federal National Mortgage Association )
2. FREDDIE MAC ( Federal Home Loan Mortgage Cooperation )
3. GINNIE MAE ( Government Mortgage Association ) 등이 있으며 , 이 GROUP 들이 모게지 채권을 1 차 시장으로 부터 구매하기 위하여서는 자체 기준들이 마련 되어 있다
이 기준이 만족되지 못하는 융자 채권은 여기에서 구매를 하지 않기 때문에 , 1차 시장에서 융자를 해주고 , 만기가 될때까지 보유를 해야만 한다 .
이런 융자 상품을 PORTFOLIO LENDING PROGRAM 이라고 한다.
설명한 바와 같이 1차시장에서 융자를 해주고 2차 시장에 판매를 하여 , 현금을 확보하기 위하여서는 2차에서 요구하는 기준에 따라 융자를 해야하기때문에 , 어느곳을 가더라도 그 기준은 같기 마련이다 .
그기준에서 가장 중요한것이
1. DTI ( DEBT TO INCOME ) RATIO : 소득대비 부채비율
2. LTV ( Loan to Value ) RATIO : 대출 비율
3. CREDIT SCORE 등이다
따라서 PREAPPROVAL 을 받기 위하여 어느곳에를 가더라도 위의 3가지를 확인하기 위하여 관련 서류를 요청 하니까 , 귀찮게 생각하지 말고 자기서류를 잘 준비하여 BEST 융자 PROGRAM 을 활용할수 있도록 하자.
이제 철수씨는 융자 PREAPPROVAL 을 받기 위하여 , 소득 관련 서류 ( 세금 보고서 ) (월급명세서) 및 비용관련 서류 와 함께 융자기간이 CREDIT 을 CHECK UP 할수 있도록 1차 시장에서 어느곳을 선정하여 갈 준비가 되었다 ( 철수씨 저희 모게지 BROKER 회사 1 KB LOAN 으로 오세요…… )
다음시간에는 융자상품에 대하여 하나씩 자세히 알아 보기로 하자….
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