revers 역모기지 함정에 빠져 눈물 짓는 노인들

‘역모기지 함정’에 빠져 눈물 짓는 노인들
브로커들 농간에 피해자 속출, 입력일자: 2012-11-12 (월)
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독자 평 ; 은퇴한 노인들이해서는 안되는게 2가지가 있다. 부동산을 담보로하고 돈을 빌리는
- 역모기지 reverse mortgage 하고
- 카지노 도박이다.
역모기지는 함정이 많고, 사기성이 많다.
죽은 후에 재산을 뺐어가려는게 주 목적이다.
노인들이 일생동안 벌어놓은 재산을 탕진하는 경우가 바로
카지노 도박이다.
노인들은 은퇴 한후 외롭고 심심해서 장난으로 시작을한게
재산을 몽탕 날리게된다.
건강이 나쁜 경우 정부에서 혜택을 줌으로
의료비로 재산을 날리는 경우는 없다.

미국의 제도가 아주 기묘하게 재산을 뺐어간다.

한인들이 열심히 일을 해서 재산을 잘 뫃으다가
언제부터인가 스트레스로 병이나던가,
노름을 하던가,
술, 담배를 너무 많이 해서 몸이 망가지거나
이혼으로 재산을 잃어버리거나 ,,,,,
종교에 미쳐서
사업하는 시간을 낭비하고 헌금이나 보시를 너무 많이 내다가
가정 경제가 고통을 받기도한다.
아무튼 잘 나가다가 재산이 도로아미타불이 되는 경우를 많이 본다.

# 반드시 하지 말아야 할 것은

- 카지노 도박,
[나는 카지노에 가도 노인들의 상태를 연구하러 간다.]
- 역모기지,
- 가난한 사람이 지나친 종교활동은 스스로를 망치는 결과를 가져온다.
[부자는 가진게 있으니 종교활동이 큰 영향을 안받는지 모르나
그래도 사업을 하는 사람이면,
시간, 노력을 낭비하지 않기위해 종교에 깊이 빠지지 않는게 좋다.]

[ 나의 종교관은 다르다.
종교는 살기좋은 사회를 만들기 위해 [천국을 만들기 위해]
일 하는 단체이어야 한다.
따라서 정치, 경제, 사회활동을 겸해야 좋은 종교이다.

재소자 선교, 청소년선도, 가난한 가장 소녀-소년 돕기,
잘못 된 법에대한 항의, 소비자보호, ,,,,
이런 분들이 건전한 종교관을 가진 분들이다.]
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미 한인사회 대표하는 한국일보 기사

http://www.koreatimes.com/article/762131

주택을 소유한 은퇴자라면 역모기지에 관해 들어본 적이 있을 것이다. 은행에서 돈을 빌려 내 집을 장만하게 되면 융자금, 즉 모기지와 여기에 부과되는 이자를 매달 정기적으로 꺼나가야 한다. 이런 방식으로 빌린 돈을 완전히 갚아야만 비로소 은행이 보관중인 집문서를 찾아올 수 있다. 그 이전까지 내 집은 내 집이 아니다. 모기지 상환이 끝나지 않은 집의 실소유주는 은행이다. 하지만 모기지를 꾸준히 상환해 은행에서 빌린 원금이 줄어들기 시작하면 해당 주택에 대한 차입자의 소유권 지분, 즉 에퀴티가 점점 늘어나게 된다. 역모기지 프로그램에 담보로 사용되는 것이 바로 이 주택 에퀴티다.

‘계약자 사망 땐 주택차압도 가능’ 조항 숨긴 채
경제력 없는 노부부들 상대로 마구잡이 판촉
“남편 잃고 집도 날려”… 연방정부, 사례조사 나서

역모기지를 취급하는 금융 서비스사들은 주택 소유주의 에퀴티 한도 내에서 대출을 해준다. 물론 에퀴티를 보유한 내 집 소유주들이라고 해서 모두 역모기지 프로그램에 참여할 수 있는 것은 아니다.
‘62세 이상’이라는 연령제한이 따르기 때문이다.

역모기지 융자금은 차입자가 집을 처분하고 다른 곳으로 이사를 가거나 사망하기 이전까지는 상환할 필요가 없다. 이 제도의 본래 취지는 나이든 주택 소유주들이 집을 처분하지 않은 채 은퇴자금을 조달할 수 있도록 하기 위해서다. 적어도 ‘표면적’으로는 그렇다.

하지만 역모기지 프로그램은 말도 많고 탈도 많다. 노인들이 자기 집에서 말년을 지낼 수 있도록 돕기는커녕 오히려 밀어내는 경우가 많다는 불만도 끊이지 않는다.

현재 연방 정부와 주 정부의 감독당국은 역모기지의 새로운 규정 위반사례들을 조사해 문서화하는 작업을 벌이고 있다.

소형 모기지 브로커들과 비우량 주택담보대출(서브프라임 모기지)을 전문으로 취급해온 금융사들이 대형 은행들이 철수한 역모기지 시장을 장악한 가운데 대출금 연체율이 기록적인 수준으로 치솟자 규제당국이 대응책 마련을 위한 실태 파악에 나선 것이다.

이들이 파악한 바에 따르면 일부 브로커들은 역모기지 대출 수수료는 물론 부동산세와 관리비조차 낼 형편이 못 되는 노인들을 상대로 공격적인 판촉을 벌이는 것으로 나타났다.

남편을 여읜 후 집에서 강제 퇴거당한 미망인들의 사례도 심심치 않게 접수됐다. 피해를 입은 미망인들은 역모기지 대출을 신청할 당시 브로커들이 남편의 명의로 계약서를 작성토록 회유했다고 주장했다. 물론 브로커들은 남편 사망 때 주택을 차압당할 수 있다는 사실을 알려주지 않았다.

샌버나디노에 거주하는 조앤 시리어스-포드(72)도 남편 사후 집을 잃은 피해자 가운데 한명이다. 그녀는 지난해 남편 크리스토프가 타계하자 “내 여생에 이보다 더 참담한 심정을 느낄 수는 없을 것”이라고 생각했다. 그러나 아니었다.

남편의 장례식을 치른 뒤 채 한 달도 지나기 전에 역모기지 대출업체인 ‘제너레이션 모기지’로부터 대출금 29만3,000달러를 즉각 상환하지 않으면 집을 잃게 된다는 통지서가 날아들었다.

포드는 “통지서를 받아보기 전까지 내 이름이 역모기지 증서에 없으면 집에 대한 발언권을 전혀 가질 수 없다는 사실을 까맣게 모르고 있었다”며 “남편을 잃고 집까지 빼앗기는 것은 정말 끔찍한 악몽”이라고 말했다. 제너레이션 모기지 측은 포드의 사례와 관련한 뉴욕타임스의 코멘트 요청을 거부했다.

지난 9월 린다 맥마혼(65)은 자신의 집 자물쇠가 교체되는 것을 멍하니 지켜보아야 했다. 그녀의 남편은 웰스파고의 모기지 브로커의 권유로 지난 2005년 역모기지 계약서를 작성했다. 당시 남편의 나이는 82세였고, 맥마혼은 58세였다.

계약서 작성 당시 브로커는 “모기지 증서에 이름을 올리려면 62세 이상이 되어야 한다”며 린다가 해당 연령에 도달하는 2009년에 그녀의 이름을 증서에 추가해 주겠다고 약속했다.

공교롭게도 그녀가 62세가 되던 해 남편의 건강이 급속도로 악화됐다. 병 구완에 매달려야 했던 린다는 도무지 다른 일에 신경을 쓸 겨를이 없었다. 그녀의 필사적인 간호에도 불구하고 남편은 그 해를 넘기지 못하고 타계했다.

결국 집은 웰스파고로 넘어갔고 강제 퇴거된 그녀는 허름한 임대 아파트에서 생활하고 있다. 맥마혼은 “내 평생 그렇게 끔찍한 경험은 없었다”며 고개를 저었다.

서브프라임 모기지 파동과 주택시장 거품 붕괴로 촉발된 금융위기 이후 모기지 시장에도 큰 변화가 왔다. 부동산 가치가 큰 폭으로 떨어지고 주택담보 대출에 관한 불만이 고조되자 대형 금융사들이 속속 시장을 떠났다.

지난해 미국의 2대 역모기지 대출 은행인 뱅크오브아메리카(BofA)와 웰스파고가 시장에서 발을 뺀 데 이어 올해 4월 보험사인 메트라이프가 철수했다. 이들은 주택가격이 크게 떨어진 데다 차입자들의 대출금 상환 능력을 제대로 평가하기 힘들어 도무지 수지를 맞출 수 없다고 역모기지 사업을 접게 된 이유를 설명했다.

대형 은행들의 철수는 소형 모기지 브로커들과 ‘함량미달’ 대출업체들의 시장진출 확대로 이어지면서 역모기지 프로그램의 신뢰성에 더욱 큰 타격을 가했다.

역모기지의 부작용을 초래하는 가장 큰 요인 가운데 하나로 부조리한 인센티브 구조가 꼽힌다. 역모기지 계약 때 차입자는 일정한 대출한도 범위 내에서 변동금리로 돈을 꺼내 쓰거나 아니면 고정금리가 가산되는 대출금을 일시불로 지급받는 방식 가운데 하나를 선택하게 된다.

역모기지 브로커들은 후자를 강력히 추천한다. 고정금리에 기초한 일시불 계약을 성사시키면 브로커들이 챙기는 수수료가 올라간다.

이유는 간단하다. 고정금리가 가산되는 일시불 융자를 받게 되면 매달 이자가 부과되기 때문에 시간이 지날수록 차입자 부담이 늘어나게 된다.

게다가 은퇴 이전 혹은 직후에 일시불로 역모기지 대출을 받아 다른 빚을 청산하는데 모두 사용하게 되면 부동산세와 주택보험을 납부하고 생활자금을 확보하는데 어려움을 겪을 수 있다.

연방기구인 소비자금융보호국(Consumer Financial Protection Bureau)에 따르면 2008년 단 3%에 불과했던 일시불 역모기지의 비중이 올해 70%로 폭등했다. 최근 들어 역모기지 신청건수는 크게 줄어든 반면 대출자의 연체율은 10년 전의 2%에서 9.4%로 사상 최고수준을 기록하고 있다.

많은 역모기지 대출업체들은 배우자 가운데 나이가 많은 쪽의 단독명의로 계약서를 작성한 브로커에게 높은 수수료를 지급한다.

부부의 이름이 계약서에 함께 기재되어 있을 경우 둘 모두 “이사를 하거나 사망하기 이전에 모기지를 상환할 필요가 없다”는 조항의 적용을 받게 되지만 둘 가운데 한 사람의 이름만 올라 있으면 나머지 한 명의 배우자는 앞서 예를 든 포드나 맥마혼처럼 배우자 사망 후 곧바로 강제퇴거 위험에 직면하게 된다.

샌버나디노의 자택이 압류절차에 들어간 이후 포드는 많은 시간을 창밖을 내다보며 지낸다. 퇴거명령서를 전달할 집달관이 언제 들이닥칠지 몰라 매일 가시방석에 앉아 있는 심정이다. 그러나 달리 손을 쓸 도리가 없다. 그녀는 “여기서 퇴거당하면 갈 곳이 전혀 없다”며 눈물을 흘렸다.

< 뉴욕타임스 특약기사 >

▲ 린다 맥마혼(65)의 남편은 2005년 단독명의로 역모기지 대출을 받은 뒤 4년 만에 사망했다.
역모기지 계약서에 이름을 올리지 못한 맥마혼은 위스콘신주 세이트 크로아 폴스의 집에서 강제 퇴거됐다.
사진 45.5 KB
http://www.koreatimes.com/photos/LosAngeles/20121112/d08.jpg

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