Q: 현재 1주택 소유자이나 second home을 자금이 부족하여 직장이 있는 자녀의 co-sign을 받아 구입하고자 합니다.이경우
1.downpay 는 제가 부담하고,자녀가 앞으로 매달 payment를 내고,일정기간
지난후 자녀에게 소유권 양도시 제가 지불한 downpayment 금액(약10만불)
에대해 증여가되어 세금을 내야되는지요?
2.자녀에게 소유권이 이전될때까지 downpay 금액은 저의 asset이되어
학자금 신청시 보조를 제한받을수있는지요.
3.만약 일정기간지난후,자녀가아닌 제 소유 로하기위해서는,제가 매달
payment를 내야되는지요
4.공동 소유라고하더라도 저에게는 2nd home이 rental property 가되고
자녀로서는 first home buyer가 되는데,이경우 mortage interest를
tax deduction을 어떻게 받을수있으며,rental property 를 적용할경우
몇 percent정도 tax dedction 받을수있는지요(아니면 전혀 적용받을수
없는 것인지)
상세한 답변해주시면 고맙겠습니다
A: 두번째 주택이라고 하여도 꼭 많은 금액의 다운이 필요하지는 않습니다.
구매 하시려는 주택의 구매금액을 알면 더 자세한 상담이 가능할 것 같지만 40만불 정도라는 가정하에 말씀 드리겠습니다.
선생님은 Non-owner Occupant (주거하지 않는 주인)으로 신청을 하실건가요? 그럴 경우에는 $417,000 까지는 FHA로 3.5% 다운 ($400,000인 경우 $14,000)으로 구매가 가능합니다. 물론 자녀분이 Owner Occupant, 선생님은 Non-Owner Occupant로 하셔야 합니다. 세금 보고와 크레딧에 따라 가능합니다.
구매하시는 것이 50만불 이하이라면 10만불은 20% 다운이므로 자녀분의 cosign은 필요하지 않습니다. 만약 50만불 이상이라면 자녀분을 onwer로 하셔서 conventional 융자를 하실 경우 5% 다운으로 구매도 가능합니다.
1. 다운페이먼트에 대한 금액은 판매 하실때까지는 내지 않습니다. 만약 선생님의 이름을 제외하시고 판매를 해서 이익이 남으신 경우에는 그 이익에 대한 세금과 처음 다운을 한 10만불이 남을 것입니다. 이 10만불을 자녀분이 선생님께 다시 돌려 드리면 아무런 세금의 문제는 없습니다.
2. 집을 가지고 있으신것만 가지고도 financial aid 에는 많은 지장이 있습니다. Equity의 50%만 asset으로 잡을 수도 있으나 자세한것은 전문가와 상담을 권합니다.
3. 타이틀에 두분다 있을 경우 그 집은 두분 모두의 소유 입니다. 본인의 소유로 바꾸시려면 타이틀에서 자녀분의 이름을 빼셔야 합니다.
4. rental property 일경우 더 많은 혜택이 있습니다. 집을 렌트용으로 구매하셔도 mortgage interest는 본인이 살고 있는 집같이 tax deduction이 가능합니다. Rental Property 일경우 건물의 depreciation deduction도 가능합니다. 40만불짜리 집일 경우 27.5년으로 나눈 금액 (연당 $14,545)을 공제하실 수 있습니다. 집 수리를 위해 망치 하나를 사셔도 공제, 렌트 받으러 가는것도 마일리지 공제등 더 많은 혜택이 있습니다.
그리고 27.5년후 집값은 $1 이 되면 Equity를 뽑아서 다른 집을 사셔도 세금을 내지 않습니다. 집을 팔아도 1031 Tax deferred Exchange를 하시면 세금을 내지 않습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
