Q: 현재 사업이 어려워 집 페이먼트 가 2달이 밀린상태입니다. 집을 감정가 보다 싸게 내놔서 3,4 개월이면 팔릴것같은데 문제는 그때까지 은행에서 기다려줄지 걱정입니다. 론모디 는 deny 됐습니다. 질문드립니다. 현재 1차 융자 ballance 가 350,5000불이고 2차 sba (집담보) loan ballance 가 85,000 남았는데 집은 475,000(주변집시세 510,000) 로 낮추어 listing 했습니다. 집이 팔리면 모든빚을 해결하는데 그전에 n.o.d letter가 오면 집을파는데 지장이 있을까요? 아니면 그전에 개인빚이라도 얻어 한달 payment 이라도 해야할까요? 제가알기로는 3달 payment 이 밀리면 n.o.d letter가 온다는데 제게 최선의방법은 무었일까요?sba 론은 꼭갚아야한다고 들었는데 sba 론은 사회보장연금도 차압할수있다는데 사실인가요? 답답합니다. 성실한답변 주시면 감사하겠습니다.
A: 집시세가 $510,000 이라고 하여도 zillow나 다른 웹사이트에서 무료로 제공하는 감정가는 10%에서 20% 정도 낮게 보셔야 하고 집의 상태와 집의 구조도 감정가에 영향이 있기에 정확한 감정가는 실제로 팔릴수 있는 가격이라 하겠습니다.
SBA에 2차는 일반 2차하고의 차이는 거의 없습니다. 페이먼트를 내지 못할 경우 집을 차압하려 할 것이나 2차로서는 할 수 있는 것이 많지 않습니다. 단 집을 판매시에는 최대한 많은 금액을 받으려 노력을 할 것이고 만약 모자랄 경우엔 정부에서 제공하는 보험금으로 은행은 모자란 금액을 받게됩니다. SBA융자를 하셨어도 사회보장연금과는 관련이 없습니다.
NOD는 이제 한달에서 두달이면 받으 실것 같습니다만 꼭 3개월만에 받지는 않습니다. 특히 요즘은 워낙 집 페이먼트를 내지 못하는 사람이 많아서 4개월 정도 걸리긴 합니다만 장담을 할 수 없지요.
지금 상황으로선 두가지 방법이 있습니다.
페이먼트를 계속내시고 일반 세일로 하는 방법과 숏세일을 하여 페이먼트를 내지 않는 방법입니다.
이미 페이가 두번 늦으셨다면 크레딧은 않좋아 지셨고 다시 집을 사시려면 2년정도의 시간이 필요하십니다.
일반 세일로 하시게 되면 forecosure까지는 약 4개월남으셨습니다. 페이먼트를 않내시고 세일을 4개월내에 마무리 하지 못할 경우 물론 은행에 연락 하셔서 일반 세일 진행 중이니 foreclosure를 하지 말라고 요구 할수도 있습니다만 은행에 따라 반응이 다르며 숏세일만큼 paper work가 많아지게 됩니다.
그에 반해 숏세일을 하실 경우 마음놓고 기간을 가지고 판매를 하실 수 있으나 집에서 한푼도 받으실 수 없다는게 단점이기 합니다만 실제 팔릴 수 있는 가격은 아무도 모르기에 말씀드리기는 조금 어렵습니다.
숏세일과 일반세일의 중간에 계시기에 조금더 정확한 상황을 알면 말씀드리기가 좋겠습니다만 지금 말씀 하신걸로 봐서는 일반 세일이셔도 돈을 받기가 어려우실 것같습니다. 마음 편한하게 숏세일이 좋지 않을까 싶네요. 기간도 더 오래 잡고 아무 값어치 없는 집에 페이 더 하지 마시고 숏세일을 권합니다. 크레딧은 페이먼트가 늦으신게 숏세일보다 더 영향을 끼치지 않을까 합니다.
숏세일로 진행하시다가 $500,000에 파시면 일반세일로 바뀌니까 페이먼트도 않하고 돈도 조금 받으시니까 훨씬 낳을것 같습니다.
좋은 결과 있으시길 바라겠습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
